수원지방법원 2024타경3131. 경기도 안산시 단원구 고잔1길 54의 근린시설입니다. 주소 표시는 3층 302호이고, 매각물건명세서 비고에는 302·303·304호 일괄매각으로 기재돼 있습니다. 세 호실은 인접호수 및 복도와 벽체 구분 없이 일괄로 댄스학원으로 이용 중인 형태로 적시됐으며, 감정평가 시점에는 모두 공실 상태였습니다.
등기 자체의 기준점은 명확합니다. 2011.09.27. 문진선 씨가 소유권을 취득한 날 수산업협동조합중앙회가 채권최고액 240,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 수협은행의 임의경매개시결정과 안산시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 난점은 등기 후순위 권리가 아니라 유치권 신고와 점유관계의 불확실성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경3131 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 고잔1길 54, 3층302호 |
| 용도 / 이용 | 근린시설 · 매각물건명세서상 302·303·304호 일괄매각 · 인접호수 및 복도와 벽체구분 없이 댄스학원 이용 |
| 소유자 | 문진선 지분 100분의 99 · 정광영 지분 100분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 381,000,000원 / 381,000,000원 (신건·0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 556,933,962원 |
| 말소기준권리 | 2011.09.27. 수산업협동조합중앙회 근저당권 · 채권최고액 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 등기보다 유치권을 봐야 한다
말소기준은 2011.09.27. 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권 240,000,000원입니다. 2024.08.01. 수협은행이 임의경매를 개시했고, 2026.02.25. 문진선 지분에 안산시 압류가 들어왔으나 두 권리 모두 말소기준권리 이후로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 조사자 4명, 2명은 대항력 미상
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이재현 | 201,202,203,204호(264.4640m2) | 2022.01.05 | 100,000,000원 / 6,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 허범 | 미상 | 2020.12.01 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 이영애 | 주거 · 부분 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 현재 | 주거 · 부분 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없어 중복 합산 대상은 없으며, 조사된 임차인·점유자는 4명입니다. 이재현의 전입일 2022.01.05.와 허범의 전입일 2020.12.01.은 모두 말소기준일 2011.09.27.보다 늦어 임차인으로서의 대항력은 없습니다. 반면 이영애와 현재는 전입신고일과 확정일자 등이 확인되지 않아 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 381,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,134,000원 |
| 2. 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 134,866,000원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 근저당권자가 채권최고액 240,000,000원을 전액 배당받고, 소유자 잔여 134,866,000원이 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 별도 신고된 유치권 300,000,000원은 이 배당액에 포함되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (토지·감정 관련 자료 기준)
- 용도. 사건 용도는 근린시설이며, 302·303·304호가 인접호수 및 복도와 벽체 구분 없이 일괄로 댄스학원으로 이용 중인 형태입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 1,421.2㎡, 토지이용상황은 상업용이며 평지·가로장방·소로각지입니다.
- 용도지역. 중심상업지역이고 공시지가는 4,591,000원/㎡입니다. 도시지역·시가지경관지구(중심)·방화지구·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 도로·시설. 중로3류(폭 12m~15m)에 저촉되고 주차장 및 광장에 접합니다.
- 건축 관련. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 근린시설이고 세 호실을 벽체 구분 없이 일괄 사용하는 형태이므로, 일반 주거용 물건처럼 단순한 호별 매매가 비교만으로 접근하기 어려운 물건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권부터 확인. 허범이 2024.09.23. 시설비 및 권리금 300,000,000원으로 신고한 유치권의 점유 상태와 성립 근거를 최우선으로 대조해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. 이영애와 현재는 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 확정일자·보증금·실제 점유 부분을 원본에서 확인해야 합니다.
- 허범의 두 지위 분리. 허범은 전입일 2020.12.01.로 임차인 대항력은 없지만, 별도로 300,000,000원 유치권을 신고했습니다. 임차인 권리와 유치권 신고는 분리해서 검토해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 주소 표시는 302호이지만 비고에는 302·303·304호 일괄매각으로 되어 있으므로 매각대상과 현황을 직접 대조해야 합니다.
- 가격 메리트 단정 금지. 신건 최저가 381,000,000원이 시세보다 낮다는 실거래 근거가 없습니다. 권리 불확실성이 있는 상태에서 감정가만 보고 가격 경쟁력을 판단하면 안 됩니다.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 304,800,000원, 2회 유찰 시 243,840,000원입니다. 다만 가격이 내려가더라도 유치권·점유 문제가 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 현장 점유상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 리스크 0원”
이 사건은 표면적인 등기 권리만 보면 단순합니다. 2011.09.27. 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 압류는 소멸하며 배당 시뮬레이션의 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 허범의 300,000,000원 유치권 신고가 있고 성립 여부가 불분명합니다. 여기에 전입일·보증금 등이 확인되지 않은 점유자와 302·303·304호 일괄사용 구조까지 겹칩니다.
따라서 이 물건은 “권리 깨끗, 신건 381,000,000원”으로 단순화할 사건이 아닙니다. 실거래 비교자료가 없어 381,000,000원이 시세보다 싸다는 근거도 없고, 권리 불확실성을 해소하지 않은 상태에서는 최저가가 그대로 실질취득비용이라고 확정하기도 어렵습니다. 등기상 소멸 구조는 양호하지만, 유치권·점유 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 근린시설입니다.
