수원지방법원 2024타경3131. 안산시 단원구 고잔1길 54의 3층 301호 근린시설입니다. 소유관계는 문진선 지분 100분의 99, 송순희 지분 100분의 1이며, 2011.09.27. 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권 240,000,000원이 말소기준권리입니다. 2024.08.01. 수협은행의 임의경매개시결정, 2026.02.25. 안산시 압류는 모두 이 기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
이 사건의 난점은 등기부 순위보다 유치권 신고입니다. 허범이 2024.09.23. 시설비 및 권리금 300,000,000원을 이유로 유치권을 신고했지만, 매각물건명세서 비고에는 그 성립 여부가 불분명하다고 기재돼 있습니다. 따라서 배당계산상 매수인 인수액이 0원이라는 사실과 유치권 리스크는 분리해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경3131 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 고잔1길 54, 3층301호 |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 소유자 | 문진선 100분의 99 · 송순희 100분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 343,000,000원 / 343,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 556,933,962원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 이용 관련 비고 | 301·301-1·301-2호 일괄매각 · 일괄로 동굴노래방 이용 · 감정평가시점 모두 공실상태 |
① 권리 흐름 — 등기순위는 단순, 유치권은 별도
말소기준권리는 2011.09.27. 수산업협동조합중앙회 근저당권입니다. 이후의 임의경매개시결정과 안산시 압류는 매각으로 소멸합니다. 두 임차 관련 점유자의 전입일도 각각 2020.12.01., 2022.01.05.로 말소기준권리보다 늦어 데이터상 대항력 없음입니다.
② 임차인·점유관계
보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차 관련 점유자는 2명입니다. 두 사람 모두 전입일이 말소기준권리 이후여서 대항력 없음으로 정리돼 있습니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이재현 | 201,202,203,204호(264.4640m2) | 2022.01.05 | 100,000,000원 | 6,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허범 | 미상 | 2020.12.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
이재현은 2026.04.15. 배당요구를 했고 보증금 100,000,000원·월세 6,000,000원이 확인됩니다. 확정일자는 확인되지 않습니다. 허범은 보증금이 확인되지 않았으며, 별도로 위 300,000,000원 유치권 신고가 존재합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 시세 없이 회차별 배당여력만 확인
실거래 비교값은 확인되지 않아 감정가 343,000,000원이 시세보다 비싼지 싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 신건 가격을 ‘저렴하다’고 평가하지 않고, 제공된 유찰 시나리오에 따라 배당 부족이 언제 발생하는지만 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 343,000,000원 | 240,000,000원 | 0원 | 97,398,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 274,400,000원 | 240,000,000원 | 0원 | 29,758,400원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 219,520,000원 | 215,646,720원 | 24,353,280원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 343,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,602,000원 |
| 1. 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 97,398,000원 |
배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 허범의 유치권 신고는 이 배당표와 별도로 성립 여부를 확인해야 합니다.
⑤ 토지·이용 메모
- 용도. 근린시설이며 301·301-1·301-2호가 일괄매각되고, 일괄로 동굴노래방으로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 감정평가시점 현황은 모두 공실상태입니다.
- 토지. 지목 대 · 토지면적 1,421.2㎡ · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 소로각지입니다.
- 용도지역. 중심상업지역이며 도시지역·시가지경관지구(중심)·방화지구·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 도로·시설. 중로3류(폭 12m~15m)에 저촉되고 주차장·광장에 접합니다.
- 공시지가. 4,591,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 원인·점유 확인. 허범의 2024.09.23. 유치권 신고 300,000,000원이 실제 성립하는지 시설비·권리금의 성격과 점유관계를 확인해야 합니다.
- 허범 보증금 확인. 보증금이 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 이재현 배당요구 확인. 보증금 100,000,000원·월세 6,000,000원, 2026.04.15. 배당요구 사실을 기준으로 실제 배당관계를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 301·301-1·301-2호가 일괄매각되고 동굴노래방으로 이용된 점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보수적 접근. 실거래 시세가 없어 감정가 343,000,000원의 가격 메리트는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 유치권 신고 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “배당표상 0원”과 “실제 위험 0”은 다르다
등기부만 보면 구조는 단순합니다. 2011.09.27. 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 두 점유자의 전입일도 모두 기준권리보다 늦습니다. 그러나 이 사건에는 허범의 300,000,000원 유치권 신고가 존재하고 그 성립 여부가 불분명합니다. 따라서 신건 최저가 343,000,000원에 대한 판단의 핵심은 가격보다 먼저 유치권 성립 여부를 확인하는 것입니다. 등기순위는 단순하지만, 유치권 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
