수원지방법원 2025타경31072. 경기도 이천시 대월면 초지리 소재 다세대주택 3층 301호입니다. 감정가 105,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 73,500,000원으로 내려왔습니다. 그러나 등기부를 살펴보면 단순한 저가 경매가 아닙니다. 기존 농협은행 근저당권은 2022.08.12. 말소되었고, 그날 강산건설주식회사의 전세권이 설정되었습니다. 이후 김성훈의 주택임차권등기가 이루어졌으며, 2025.04.10. 경매개시결정이 등기되었습니다.

핵심은 경매개시결정보다 앞선 전세권과 임차권등기입니다. 특히 강산건설주식회사는 전세권자이면서 경매 신청채권자로 기재되어 있습니다. 전세권의 경매상 소멸 여부, 전세금 미배당액의 처리, 임차권등기의 대항력과 김대웅의 실제 임대차관계를 함께 확인해야 매수인의 실질 부담액을 산정할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 경매개시 이전 권리가 핵심

강산건설주식회사는 전세권자이자 경매 신청채권자입니다. 전세권의 등기상 존속기간은 2022.08.10.부터 2024.08.10.까지로 기재되어 있으나, 제시된 등기에는 해당 전세권이 말소된 것으로 표시되어 있지 않습니다. 특히 전세권자가 직접 신청한 임의경매라는 점에서 전세권의 실행·소멸 효과와 잔여 전세금의 매수인 인수 여부를 매각물건명세서 및 집행기록과 대조해야 합니다.

또한 신청채권자 청구액은 415,000,000원인 반면, 등기상 전세금은 140,000,000원입니다. 두 금액이 일치하지 않으므로 실제 청구채권의 구성과 집행권원을 확인해야 합니다. 전세권 채권액만 기준으로 계산한 예상배당을 전체 채권관계의 확정 결과로 해석해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

임차인으로 확인되는 사람은 김대웅과 김성훈, 총 2명입니다. 보증기관 대위·승계로 인한 중복 신고는 확인되지 않습니다. 다만 두 사람의 보증금 및 대항력 관련 정보가 모두 완전하지 않아 최종 인수액을 확정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 73,500,000원 가정)

전세권 채권액 140,000,000원을 기준으로 한 제공 예상배당입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되었습니다. 김성훈의 임차보증금과 김대웅의 미상 보증금에 대한 배당도 확정된 결과가 아닙니다. 실제 배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.

④ 회차별 가격과 미배당 위험

감정가 대비 최저매각가가 내려간다는 사실만으로 실질취득비용이 같은 비율로 내려간다고 볼 수 없습니다. 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조라면 낙찰가가 내려가는 만큼 승계 부담이 커질 수 있기 때문입니다. 이 사건은 먼저 각 권리의 실제 인수 여부를 확정해야 합니다.

회차별 미배당액을 그대로 매수인 인수액으로 확정해서도 안 됩니다. 강산건설주식회사가 전세권을 실행한 경매인지, 전세권이 매각으로 소멸하는지, 김성훈의 임차권에 얼마가 배당되는지에 따라 실제 부담 구조가 달라집니다. 따라서 2회·3회 유찰 시나리오의 낮은 최저가를 안전한 매수가격으로 해석할 근거는 없습니다.

⑤ 시세 비교 — 가격 메리트 판정 보류

이 물건의 감정가는 105,000,000원이고 현재 최저매각가는 73,500,000원입니다. 그러나 같은 지역 또는 동일 유형의 실거래 시세와 최근 거래 추세가 확인되지 않아 최저가가 시장가격보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다.

더욱 중요한 점은 시세 비교 대상이 단순 최저가가 아닐 수 있다는 것입니다. 선순위 전세권이나 임차보증금이 실제로 승계된다면 낙찰가에 인수액을 더한 실질취득비용을 시세와 비교해야 합니다. 실질 인수액이 확정되지 않은 상태에서는 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 가격 가점을 부여할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 이천시 대월면 초지리 소재 대월면 행정복지센터 북동측 근거리입니다. 주변에는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 상가, 농경지 및 임야가 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통인 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 4층 건물 내 3층 301호입니다. 외벽은 석재붙임 및 드라이비트 등으로 마감되어 있고 위생·급배수·난방설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 부지 남동측 및 남서측으로 폭 약 4~5미터의 포장도로에 접합니다.
• 토지·규제. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구이며, 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·자연보전권역에 해당합니다.
• 건축물 확인. 감정평가상 위반건축물 표시는 없으나, 거실 외부에 철재 구조물이 부착되어 있습니다. 현황과 건축물대장을 대조해야 합니다.
• 명칭 차이. 집합건축물대장에는 제1동으로 기재되어 있지만 등기사항전부증명서 및 의뢰목록에는 해당 명칭이 기재되지 않았습니다. 현장에서는 한샘하이츠 B동으로 통칭되며 인접한 건물들과 단지를 형성하고 있습니다.
• 환금성. 아파트·다세대주택·단독주택 등이 혼재한 지역으로, 동일 유형의 최근 거래가격과 거래 빈도를 추가 확인해야 매도 가능성과 가격 수준을 평가할 수 있습니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 전세권 실행·소멸 여부. 강산건설주식회사의 140,000,000원 전세권이 이번 임의경매의 실행 대상인지, 매각으로 소멸하는지, 미배당액이 매수인에게 승계되는지를 확인해야 합니다.
• 신청채권 금액 불일치. 청구액 415,000,000원과 등기상 전세금 140,000,000원의 관계를 집행권원 및 채권계산서로 대조해야 합니다.
• 김성훈 임차권. 전입일, 최초 대항력, 확정일자에 따른 배당순위, 배당요구 및 임차권등기의 말소 여부를 확인해야 합니다. 보증금은 85,000,000원입니다.
• 김대웅의 임대차관계. 2024.01.29. 전입 사실에 대응하는 실제 점유, 임대차계약, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 중복 권리 여부. 전세권자 강산건설주식회사와 임차인 김성훈·김대웅의 각 권리관계를 구분하고, 동일 채권에 대한 중복 계산이 발생하지 않도록 확인해야 합니다.
• 예상배당 재검증. 전세권만 배당받는 것으로 표시된 예상표를 확정 배당표로 간주하지 말고, 임차인 배당 및 조세채권을 포함한 실제 배당순위를 검토해야 합니다.
• 실질취득비용. 최저매각가 외에 확정된 인수보증금, 명도비용 및 기타 부담을 포함해 산정해야 합니다.
• 시세와 환금성. 다세대주택의 최근 실거래, 인근 유사물건 가격, 건물 상태를 확인해 실질취득비용과 비교해야 합니다.
• 현황 확인. 한샘하이츠 B동과 공부상 표시의 일치 여부, 거실 외부 철재 구조물, 실제 점유 호수 및 현장 상태를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 집행기록을 확인한 뒤 권리관계를 확정해야 합니다.

맺으며 — “낮은 최저가보다 중요한 것은 실제 인수액”

이 사건은 감정가 105,000,000원에서 최저매각가가 73,500,000원으로 내려온 다세대주택입니다. 하지만 전세금 140,000,000원의 선순위 전세권과 보증금 85,000,000원의 임차권등기, 보증금이 확인되지 않은 점유자가 동시에 존재합니다.

예상배당상 전세권 미배당액은 68,223,000원이며, 신청채권자 청구액과 등기상 전세금도 서로 다릅니다. 전세권의 경매상 소멸 효과와 임차인별 배당·인수 관계를 확인하지 않은 상태에서 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.

결론은 권리관계 확정 전 입찰 판단 보류입니다. 전세권 및 임차권의 실제 매수인 인수액을 확인하고, 실질취득비용을 산정한 다음 다세대주택의 최근 실거래가격과 비교해야 합니다. 단순히 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저렴한 경매물건이라고 평가할 수 없습니다.