수원지방법원 2025타경31072. 이천시 대월면 초지리의 다세대주택 3층 303호입니다. 소유자는 이병우이며, 강산건설주식회사가 임의경매를 신청했습니다. 이 사건을 볼 때 가장 중요한 것은 감정가 대비 할인율이 아닙니다. 2022년 설정된 전세권과 2024년 전입한 점유자의 권리가 매수인에게 어떤 영향을 미치는지를 먼저 확인해야 합니다.
농협은행의 과거 근저당은 2022년 이미 말소됐습니다. 이후 강산건설주식회사 명의로 전세금 140,000,000원의 전세권이 설정됐고, 그 전세권자가 경매신청채권자로 등장합니다. 경매개시결정보다 전세권 설정일이 앞선다는 사실만으로 전세권을 인수한다고 확정할 수도, 신청인이 전세권자라는 사실만으로 인수액이 없다고 확정할 수도 없습니다. 전세권의 경매신청 원인과 매각물건명세서상 소멸·인수 조건을 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경31072 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 대월면 초지리 116-5 3층 303호 |
| 도로명주소 | 경기도 이천시 대월면 대월로880번길 49 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 · 지상 4층 건물 중 3층 303호 |
| 건물 표시 | 한샘하이츠 B동으로 통칭 |
| 소유자 | 이병우 (2015.01.13 소유권이전) |
| 감정가 | 100,000,000원 |
| 최저매각가 | 70,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 신청채권자 | 강산건설주식회사 |
| 신청 청구액 | 415,000,000원 |
| 전세권 전세금 | 140,000,000원 |
| 등기 발급일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권과 점유자가 핵심
경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 이를 말소기준으로 삼은 계산과 별개로, 전세권의 존속 여부 및 임차인의 대항력에 따른 매수인 부담은 독립적으로 검토해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김대웅 | 2024.01.29 | 미상 | 대항력 있음으로 조사 | 확인 필요 | 인수 가능성 |
김대웅과 전세권자 강산건설주식회사는 서로 다른 명의입니다. 두 권리의 경제적 관계가 확인되지 않았으므로 전세금 140,000,000원과 김대웅의 미상 보증금을 단순 합산하거나, 동일한 채권이라고 임의로 처리해서는 안 됩니다. 별도 임대차보증금 채무가 존재하고 대항요건이 충족된다면 추가 인수 부담이 발생할 수 있습니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 70%가 취득가의 70%는 아니다
감정가는 100,000,000원이고, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 70,000,000원입니다. 감정가 대비 가격만 보면 70% 수준입니다. 그러나 이 사건에서는 낙찰가 외의 인수 부담을 먼저 확인해야 경제적 취득가격을 계산할 수 있습니다.
낙찰가 70,000,000원 + 미배당 전세금 71,660,000원 = 141,660,000원입니다.
이는 전세권 미배당액이 실제로 매수인에게 승계된다는 조건하의 계산이며, 확정 취득가가 아닙니다. 전세권이 매각으로 소멸하는 경우에는 해당 금액을 인수액으로 더하지 않아야 합니다. 김대웅의 별도 보증금 부담 가능성도 이 금액에는 포함되지 않았습니다.
전세권이 소멸하고 김대웅의 보증금 인수도 발생하지 않는다는 사실이 확인된다면 낙찰가 중심으로 가격을 판단할 수 있습니다. 반대로 전세권 또는 임차보증금이 승계된다면 최저가 70,000,000원은 실질취득액을 나타내지 못합니다.
실거래 시세와의 가격 메리트도 확정할 수 없습니다. 감정가는 확인되지만 이 물건과 비교할 최신 실거래가 및 최근 12개월 평균 거래가격은 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만을 근거로 '시세보다 저렴하다'거나 '가격 메리트가 있다'고 평가하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용(추정) | — | 1,660,000원 |
| 전세권 · 강산건설주식회사 | 140,000,000원 | 68,340,000원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 예상 매각대금 | 70,000,000원 |
|---|---|
| 집행비용 | 1,660,000원 |
| 전세권 배당액 | 68,340,000원 |
| 전세권 미배당 | 71,660,000원 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
| 최종 인수액 | 확정 불가 — 전세권 소멸 및 임차인 보증금 확인 필요 |
예상배당은 집행비용 추정치와 전세권 전세금을 기초로 한 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 배당표상 미배당액은 실제 매수인 인수액과 동일한 개념이 아닙니다. 특히 전세권의 경매신청에 따른 소멸 여부와 김대웅의 권리관계가 확정되지 않았으므로 최종 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 미배당이 커지는 구조
| 회차 | 매각가 | 전세권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 70,000,000원 | 68,340,000원 | 71,660,000원 |
| 2회 유찰 시 | 49,000,000원 | 47,718,000원 | 92,282,000원 |
| 3회 유찰 시 | 34,300,000원 | 33,282,600원 | 106,717,400원 |
최저가가 70,000,000원에서 49,000,000원, 다시 34,300,000원으로 내려가는 시나리오에서 전세권 미배당액은 각각 71,660,000원, 92,282,000원, 106,717,400원으로 증가합니다.
전세권 미배당액을 매수인이 부담하는 구조라면 낙찰가가 내려가더라도 실질취득 부담의 감소 폭은 제한됩니다. 반면 전세권이 소멸하는 경우에는 미배당액을 매수인 부담으로 단순 가산해서는 안 됩니다. 어느 경우에도 김대웅의 미상 보증금 문제가 해결된 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이천시 대월면 초지리 소재 대월면 행정복지센터 북동측 근거리에 위치합니다. 주변에는 아파트·다세대주택·단독주택·상가·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕의 지상 4층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 및 드라이비트 등으로 마감되어 있으며, 위생·급배수·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 부지 남동측 및 남서측으로 폭 약 4~5미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 남서하향 경사지를 평탄하게 조성한 장방형 토지로, 다세대주택 부지로 이용되고 있습니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구에 해당하며, 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·자연보전권역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다.
- 공부·현황. 건축물대장상 제1동 표기와 실제 한샘하이츠 B동 표기에 차이가 있습니다. 거실 외부에는 철재 구조물이 부착되어 있습니다.
- 환금성. 주변에 주택과 농경지·임야 등이 혼재하는 다세대주택입니다. 비교 가능한 실거래가격을 확인하지 못했으므로 매도 가능가격과 환금성을 낙관적으로 평가하지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전세권 소멸 여부. 강산건설주식회사 명의 전세권이 매각으로 소멸하는지, 경매신청 원인과 매각물건명세서를 대조합니다.
- 미배당 전세금. 전세권의 잔존 여부가 확인되기 전까지 71,660,000원을 확정 인수액으로 보거나 0원으로 배제하지 않습니다.
- 임차인 김대웅. 실제 점유, 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인합니다.
- 권리 중복 여부. 강산건설주식회사의 전세권과 김대웅의 임차관계가 별개인지 확인하여 보증금을 중복 계산하거나 누락하지 않도록 합니다.
- 신청채권 확인. 신청 청구액 415,000,000원과 등기된 전세금 140,000,000원의 관계 및 실제 집행채권의 내용을 확인합니다.
- 건물 동일성. 제1동·한샘하이츠 B동 표기 차이와 303호의 위치 및 매각 대상 범위를 현장에서 확인합니다.
- 건물 현황. 거실 외부 철재 구조물의 현황과 건축물대장·현장 상태를 비교합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 최근 거래를 확인한 뒤 낙찰가가 아닌 실질취득액을 기준으로 시세와 비교합니다.
- 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 임대차 관련 서류를 확인합니다.
맺으며 — “최저가보다 인수범위가 먼저다”
이 물건은 감정가 100,000,000원에서 최저가 70,000,000원으로 내려왔지만, 이를 곧바로 가격 메리트로 해석할 수 없습니다.
전세권 140,000,000원과 예상 미배당 71,660,000원, 대항력 있는 것으로 조사된 김대웅의 미상 보증금이 모두 권리분석의 핵심입니다. 특히 전세권자가 직접 임의경매를 신청했으므로 전세권이 실제 매각으로 소멸하는지부터 확인해야 합니다.
전세권 미배당액이 승계된다는 조건에서는 현재 최저가에 이를 더한 취득부담이 141,660,000원에 이르지만, 이것은 전세권 인수를 전제로 한 조건부 계산일 뿐 확정된 매수인 인수액이 아닙니다. 김대웅의 임차보증금도 별도로 확인해야 합니다.
최종 인수범위와 실제 시세가 모두 확정되지 않았으므로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 전세권 소멸 여부, 임차보증금 및 배당관계를 확인한 뒤 실질취득액을 재산정하는 것이 선행되어야 합니다.
