수원지방법원 2025타경31072. 이천시 대월면 초지리의 4층 402호 다세대주택입니다. 감정가 97,000,000원에서 한 번 유찰되어 현재 최저매각가는 67,900,000원, 감정가의 70%입니다. 그러나 이 물건은 단순히 “30% 내려왔다”는 이유로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 등기에는 2022.11.11. 강산건설주식회사 명의의 전세금 135,000,000원 전세권이 남아 있고, 제시된 말소기준일 2025.04.10.보다 앞섭니다.
또 김대웅이 2024.01.29. 전입한 것으로 조사되어 있습니다. 전입일은 제시된 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 이를 곧바로 “대항력 있음”으로 단정할 수는 없습니다. 이 점유자는 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단하고, 실제 보증금과 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 재확인하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경31072 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 대월면 초지리 116-5 4층 402호 · 경기도 이천시 대월면 대월로880번길 49 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 이병우 |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 67,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 강산건설주식회사 / 415,000,000원 |
| 등기 전세권 | 강산건설주식회사 · 전세금 135,000,000원 · 2022.11.11. 설정 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 2022년 전세권이 핵심
과거 농협은행주식회사 근저당권 72,000,000원은 2022.11.11. 말소됐고, 주식회사하이원텍의 전세금 50,000,000원 전세권도 2017.01.12. 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 중심이 되는 것은 2022.11.11. 강산건설주식회사 전세권과 2024.01.29. 전입한 김대웅의 점유관계입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김대웅 | 2024.01.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 가능성 확인 |
김대웅은 보증기관이나 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인 1명으로 조사되어 있습니다. 전입일 2024.01.29.은 제시된 말소기준일 2025.04.10.보다 빠르지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 보증금 전액 또는 일부가 매수인에게 승계된다고 지금 단정할 수도, 반대로 인수 0원이라고 단정할 수도 없습니다.
③ 가격 판단 — 70% 최저가만으로는 메리트 확정 불가
현재 회차 최저가는 감정가 97,000,000원의 70%인 67,900,000원입니다. 2회 유찰 시 가정가격은 47,530,000원, 3회 유찰 시 33,270,999원입니다. 하지만 동일·유사 물건의 최근 실거래가가 확인되지 않아, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 싼지 여부는 비교할 수 없습니다.
더 중요한 문제는 유찰될수록 강산건설주식회사 전세권에 대한 미배당이 커진다는 점입니다. 현재 회차 미배당은 68,722,200원이고, 2회 유찰 가정에서는 88,725,540원, 3회 유찰 가정에서는 102,727,879원입니다. 이 미배당액이 그대로 매수인 인수액이라는 뜻은 아니지만, 전세권이 존속하는 구조라면 유찰에 따른 최저가 하락만 보고 접근해서는 안 된다는 경고 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 67,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,622,200원 |
| 2. 전세권 · 강산건설주식회사 | 135,000,000원 | 66,277,800원 |
| 전세권 미배당 | - | 68,722,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 2.4%로 추정된 값이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 현재 배당 가정상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 등기 권리판정에서는 전세권 인수가 표시되어 있으므로 이 부분은 최종 매각물건명세서 확인 전까지 확정값으로 보면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이천시 대월면 초지리 소재 대월면 행정복지센터 북동측 근거리에 위치하며, 인근은 아파트·다세대주택·단독주택·상가·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통인 편입니다.
- 용도·구조. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 4층 건물입니다. 위생설비·급배수설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 부지 남동측과 남서측으로 각각 폭 약 4~5미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역에 해당합니다.
- 공부와 현황. 집합건축물대장 명칭란에는 제1동으로 기재되어 있으나 등기사항전부증명서와 의뢰목록에는 해당 기재가 없고, 실제 건물에는 한샘하이츠 B동으로 표시되어 인접 3개동과 한샘하이츠 단지를 형성하고 있습니다.
- 기타. 거실 외부에 철재 구조물이 부착되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 강산건설 전세권 원문 확인. 전세금 135,000,000원 전세권의 매각 후 소멸 여부와 미배당 잔액 처리 기준을 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 김대웅 보증금 확인. 2024.01.29. 전입은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력과 승계액을 금액으로 확정하기 전에는 실질취득액도 확정할 수 없습니다.
- 배당요구 여부 확인. 김대웅의 배당요구 여부와 강산건설주식회사의 전세권 행사 관계를 최종 매각서류와 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 할인율 자체가 시세 대비 할인율은 아닙니다. 주변 다세대주택의 최근 실거래와 매물 호가를 별도로 확인하세요.
- 공부 차이 확인. 제1동 기재와 현장 명칭인 한샘하이츠 B동의 관계를 현장과 건축물대장에서 다시 대조하세요.
- 철재 구조물 확인. 거실 외부 철재 구조물의 상태와 사용상 영향을 현장에서 확인하세요.
맺으며 — 최저가보다 ‘인수 확정’이 먼저다
이 물건은 감정가 97,000,000원에서 한 번 유찰되어 67,900,000원까지 내려왔습니다. 그러나 경매가격만 보면 핵심을 놓칩니다. 2022.11.11. 설정된 135,000,000원 전세권이 말소기준보다 앞서 있고, 등기상 인수 표시와 배당 가정상 인수 0원이 서로 엇갈립니다. 동시에 2024.01.29. 전입한 김대웅은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남아 있습니다.
따라서 이 사건의 판단 순서는 명확합니다. 먼저 전세권의 최종 소멸·인수 여부와 김대웅의 보증금을 확정하고, 그 다음에야 실질취득비용을 계산해야 합니다. 최근 실거래 비교도 없는 상태이므로 “감정가의 70%니까 싸다”는 결론에는 근거가 부족합니다. 현재 단계에서는 가격보다 권리 원문 확인이 선행돼야 하는 다세대 경매입니다.
