대구지방법원 2025타경1245. 범물서한화성아파트 103동 13층 1301호, 전용 133.92㎡ 아파트입니다. 현 소유자 김기현은 2018.05.08 매매를 원인으로 2018.07.11 소유권이전등기를 했고 당시 거래가액은 370,000,000원입니다. 같은 날 하나은행이 채권최고액 276,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
이후 수성구 압류, 이경규의 강제경매개시결정, 박선주의 가압류는 모두 말소기준권리 뒤에 들어온 권리로 매각으로 소멸합니다. 말소기준 근저당은 2026.01.05 한국주택금융공사로 이전됐지만, 기준 시점 자체는 2018.07.11로 유지됩니다. 따라서 등기상 매수인이 떠안을 후순위 권리금액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1245 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 범물동 1328 범물서한화성아파트 103동 13층 1301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 133.92㎡ · 지상 17층 중 13층 |
| 이용상태 | 아파트 단위세대로 이용 중 |
| 소유자 | 김기현 · 2018.07.11 소유권이전 · 거래가액 370,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 339,000,000원 / 339,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이경규 / 27,222,657원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 2018년 근저당이 기준
핵심은 2018.07.11 하나은행 근저당권입니다. 후순위 수성구 압류, 강제경매개시결정, 박선주 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 2001년 가압류, 2002년 압류, 과거 전세권 및 롯데리아 근저당, 2019년 한국캐피탈·상상인저축은행 근저당 등은 등기부상 이미 말소된 권리입니다.
② 임차인 — 실제 2명, 모두 말소기준보다 늦다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이하은 | 2025.05.30 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김시우 | 2024.07.26 | 미상 | 2025.12.04 | 없음 | 미상 | 0원 |
실제 임차인은 2명입니다. 두 사람 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유자로 조사됐습니다. 김시우의 전입일은 2024.07.26, 이하은의 전입일은 2025.05.30으로 모두 말소기준일 2018.07.11보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 배당으로 전액 회수되지 못하더라도 그 미회수 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균과 같고, 최신 거래보다 높다
서한화성타운 전용 133.92㎡ 동일 면적의 확인된 실거래는 12건입니다. 전체 평균은 335,750,000원이지만, 가격 판단은 더 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 7건의 평균은 339,000,000원으로 현재 최저가와 정확히 같고, 2026.07 최신 거래는 310,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세는 +2.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 133.92㎡ | 8 | 310,000,000원 |
| 2026.07 | 133.92㎡ | 7 | 380,000,000원 |
| 2026.05 | 133.92㎡ | 4 | 313,000,000원 |
| 2025.12 | 133.92㎡ | 5 | 360,000,000원 |
| 2025.10 | 133.92㎡ | 16 | 330,000,000원 |
| 2025.09 | 133.92㎡ | 13 | 340,000,000원 |
| 2025.09 | 133.92㎡ | 13 | 340,000,000원 |
| 2025.05 | 133.92㎡ | 14 | 320,000,000원 |
| 2025.03 | 133.92㎡ | 1 | 332,000,000원 |
| 2025.03 | 133.92㎡ | 1 | 332,000,000원 |
| 2025.03 | 133.92㎡ | 1 | 332,000,000원 |
| 2024.10 | 133.92㎡ | 6 | 340,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 339,000,000원 |
현재 최저가 339,000,000원은 최근 12개월 평균의 100.0%입니다. 즉 최근 시세 대비 할인폭이 없습니다. 특히 최신 거래 310,000,000원과 비교하면 최저가가 29,000,000원 높습니다. 반면 같은 2026.07에 380,000,000원 거래도 있어 거래가격 편차가 크므로, 단순히 전체 평균 335,750,000원만 기준으로 “비싸다” 또는 “싸다”를 단정하기보다 개별 층·상태 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 339,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,546,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 276,000,000원 | 276,000,000원 |
| 3. 갑구 13번 경매개시결정 · 이경규 | 27,222,657원 | 27,222,657원 |
| 4. 갑구 14번 가압류 · 박선주 | 5,206,150원 | 5,206,150원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 25,025,193원 |
현재 회차 339,000,000원 가정에서는 제시된 채권액이 모두 배당되고 소유자 잔여액은 25,025,193원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트 단위세대로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 17층 중 13층 1301호입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 간선도로변 버스승강장 및 대구지하철 3호선 범물역이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 서한화성타운은 612세대, 1992.10.26 준공 단지이며 대상 면적은 133.92㎡입니다.
- 토지·도로. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구에 포함되고, 광로2류·대로2류·중로2류와 접합니다. 공시지가는 2,909,000원/㎡입니다.
- 건물 상태 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 내부는 이해관계인 부재 및 폐문으로 구체적 구조·수리 여부를 확인하지 못한 상태입니다.
- 거래 편차. 동일 면적 실거래는 310,000,000원부터 380,000,000원까지 편차가 커 개별 호수의 상태와 층에 따른 가격 차이를 반드시 감안해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 재점검. 신건 최저가 339,000,000원은 최근 12개월 평균과 동일하고 최신 거래 310,000,000원보다 높습니다. 현재 회차에는 경매 할인 메리트가 없습니다.
- 점유자 보증금 확인. 이하은·김시우 모두 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 최우선변제 가능성과 실제 배당 영향을 매각물건명세서로 확인해야 합니다.
- 명도 준비. 실제 점유자 2명이 확인되므로 낙찰 후 인도·명도 절차와 협의 비용을 별도로 고려해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 수리 상태와 내부 구조를 현장 확인 없이 낙관해서는 안 됩니다.
- 배당표 변동 확인. 현재 배당 추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 매각 직전 배당요구·조세 관련 원본을 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원, 가격 할인도 0%”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2018.07.11 근저당이 말소기준이고, 후순위 등기권리는 매각으로 소멸합니다. 실제 점유자 이하은·김시우도 전입일이 모두 그 뒤라 대항력이 없고, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격에서는 별도의 안전마진이 보이지 않습니다. 신건 최저가와 실질취득액 339,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 339,000,000원과 동일하고, 최신 거래 310,000,000원보다 높습니다. 최근 추세가 +2.4%로 하락장은 아니지만, 현재 회차를 시세보다 싼 물건으로 평가할 수는 없습니다. 여기에 실제 점유자 2명의 보증금과 내부 상태가 확인되지 않은 점까지 고려하면, 이 물건은 권리 인수는 낮지만 신건 가격 매력도도 낮은 사건으로 보는 것이 맞습니다.
