대구지방법원 2025타경1245. 대구 수성구 범물동에 있는 범물서한화성아파트 103동 13층 1301호입니다. 전용면적은 133.92㎡, 건물은 지상 17층 규모이며 해당 물건은 13층에 있습니다. 소유자 김기현이 2018년 7월 11일 거래가 370,000,000원에 취득했고, 같은 날 하나은행 명의의 채권최고액 276,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
이후 등기된 수성구 압류, 강제경매개시결정, 박선주 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 하나은행 근저당권은 2026년 1월 5일 한국주택금융공사로 이전등기됐으므로 현재 권리자와 실제 배당관계는 이전등기까지 반영해 확인해야 합니다.
가격만 놓고 보면 눈길을 끕니다. 최저가 237,300,000원은 최근 12개월 평균 337,250,000원보다 99,950,000원 낮고, 최신 거래 325,000,000원보다도 87,700,000원 낮습니다. 그러나 현황조사에서 확인된 점유자 2명의 임대차 조건과 경매 진행 상태가 확정되기 전에는 이 가격 차이를 그대로 확정적인 투자수익으로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1245 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 범물동 1328 범물서한화성아파트 103동 13층 1301호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 수성구 지범로40길 11 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 133.92㎡ · 지상 17층 중 13층 |
| 단지 | 서한화성타운 · 612세대 · 1992.10.26 준공 |
| 소유자 | 김기현 · 2018.07.11 소유권이전 · 당시 거래가 370,000,000원 |
| 감정가 | 339,000,000원 |
| 최저매각가 | 237,300,000원 · 1회 유찰 · 감정가의 70% |
| 신청채권자 / 청구 | 이경규 / 27,222,657원 |
| 말소기준권리 | 2018.07.11 을구 6번 근저당권 · 채권최고액 276,000,000원 |
| 근저당권 이전 | 2026.01.05 한국주택금융공사로 이전등기 |
| 점유 조사 | 이하은 · 김시우 / 보증금·확정일자 미상 |
| 매각기일 | 2026.09.30 · 진행 여부 재확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 근저당권 이전을 함께 확인
권리분석의 출발점은 2018.07.11 설정된 을구 6번 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 276,000,000원이며 말소기준권리로 정리되어 있습니다. 후순위 압류와 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
다만 2026.01.05에는 해당 근저당권의 권리자가 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 새로운 근저당권이 별도로 설정된 것으로 보아 채권최고액을 중복 합산해서는 안 됩니다. 기존 근저당권의 권리자 변경으로 이해하고 배당표의 실제 수령권자를 확인해야 합니다.
② 점유·임차인 분석 — 전입은 후순위, 보증금은 미상
현황조사 및 문건접수에서 이하은과 김시우, 2명의 점유 관련 인물이 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 분류된 인물은 없지만, 임대차계약과 보증금이 확인되지 않았으므로 두 사람을 확정된 임차인으로 단정하거나 보증금을 임의로 합산하지 않습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이하은 | 2025.05.30 | 미상 | 전입 후순위 기타 요건 미확인 |
미상 | 확인 필요 |
| 김시우 | 2024.07.26 | 미상 | 전입 후순위 기타 요건 미확인 |
미상 | 확인 필요 |
두 사람의 전입신고일은 모두 2018.07.11 말소기준권리보다 늦습니다. 다만 보증금·확정일자·계약관계가 확인되지 않아 대항력과 우선변제 요건 전체에 대한 최종 판단은 보류합니다.
핵심: 현재 배당모델상 인수액은 0원이지만, 이는 임대차관계와 배당 결과를 완전히 검증했다는 뜻이 아닙니다. 매각물건명세서와 임대차 관련 문건을 대조해 보증금, 점유권원, 배당순위 및 최종 인수 여부를 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 70.4%
서한화성타운의 동일 면적 133.92㎡ 실거래 12건을 기준으로 비교합니다. 전체 표본 평균은 334,500,000원이지만, 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 133.92㎡ | 5 | 325,000,000원 |
| 2026.07 | 133.92㎡ | 8 | 310,000,000원 |
| 2026.07 | 133.92㎡ | 7 | 380,000,000원 |
| 2026.05 | 133.92㎡ | 4 | 313,000,000원 |
| 2025.12 | 133.92㎡ | 5 | 360,000,000원 |
| 2025.10 | 133.92㎡ | 16 | 330,000,000원 |
| 2025.09 | 133.92㎡ | 13 | 340,000,000원 |
| 2025.09 | 133.92㎡ | 13 | 340,000,000원 |
| 2025.05 | 133.92㎡ | 14 | 320,000,000원 |
| 2025.03 | 133.92㎡ | 1 | 332,000,000원 |
| 2025.03 | 133.92㎡ | 1 | 332,000,000원 |
| 2025.03 | 133.92㎡ | 1 | 332,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 133.92㎡ | 8건 | 337,250,000원 |
| 전체 표본 평균 | 133.92㎡ | 12건 | 334,500,000원 |
최근 12개월 평균은 337,250,000원, 최신 거래는 2026.08의 325,000,000원입니다. 최저매각가 237,300,000원은 최근 12개월 평균의 70.4%에 불과하며, 최신 거래가보다도 낮습니다.
최신 거래: 325,000,000원
현재 최저가: 237,300,000원
최근 12개월 평균 대비 차이: 99,950,000원
최신 거래 대비 차이: 87,700,000원
배당모델상 인수액 0원이 최종 확인된다면 최저가 기준으로 최근 시세보다 낮은 취득가격을 형성합니다. 다만 취득 부대비용과 실제 명도·인수 부담을 반영한 수익은 별도로 계산해야 합니다.
단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다. 현재 물건은 1회 유찰된 상태입니다. 다만 단지의 낙찰률 및 낙찰가율 자료만으로 실제 낙찰 가능성이나 적정 응찰가격을 단정하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 237,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,122,200원 |
| 1. 을구 6번 근저당권 · 하나은행 설정분 | 276,000,000원 | 233,177,800원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 이경규 | 27,222,657원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 박선주 | 5,206,150원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제공된 예상배당 계산 기준입니다. 근저당권의 현재 권리자는 한국주택금융공사로 이전등기되어 있으므로 실제 배당 수령권자는 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당액과 순위는 달라질 수 있습니다.
근저당권 채권최고액 276,000,000원을 기준으로 계산한 결과이며, 실제 피담보채무 잔액과 배당요구 및 조세·임차인 배당을 반영한 확정 배당표가 아닙니다. 채권자 미배당액을 매수인이 자동으로 인수하는 것은 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수·절차 확인은 그대로
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 감정가 70% |
237,300,000원 | 233,177,800원 | 75,251,007원 | 모델상 0원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% |
166,110,000원 | 162,984,460원 | 145,444,347원 | 모델상 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34.3% |
116,277,000원 | 113,849,122원 | 194,579,685원 | 모델상 0원 |
유찰이 진행되면 최저가격이 하락하는 반면 채권자의 미배당액은 증가합니다. 다만 미배당 채권과 매수인 인수채무는 별개입니다. 어느 회차든 점유자 보증금과 우선변제, 조세채권, 경매 절차를 확인해야 하며, 위 시나리오가 실제로 진행된다는 보장은 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 용도. 아파트 단위세대로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조, 지상 17층 중 13층이며 급배수·난방·냉방·승강기·소화전·경보설비가 기재되어 있습니다.
- 단지. 서한화성타운 612세대, 1992.10.26 준공 단지입니다. 동일 면적 실거래 12건이 확인되지만 거래가격의 편차가 있어 개별 호수의 상태를 반영해야 합니다.
- 도로·교통. 차량 출입이 용이하고 북측 왕복 6차선 및 서측 폭 약 8미터 도로와 접하는 것으로 기재되어 있습니다. 인근 버스승강장 이용이 가능합니다.
- 토지이용. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 및 택지개발지구에 해당하며 교육환경 보호구역 관련 제한이 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 2,909,000원/㎡입니다. 위반건축물 여부는 이상 없음으로 표시되어 있고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 내부 상태. 이해관계인 부재와 출입문 폐쇄로 내부구조와 수리 여부를 구체적으로 확인하지 못했습니다. 표준적인 내부구조와 인근 탐문 등을 바탕으로 평가한 점을 유의해야 합니다.
- 입지 확인. 감정요항의 위치 설명 중 다른 지역의 지명이 혼재되어 있습니다. 상세 입지와 교통시설의 정확한 위치는 해당 아파트 주소를 기준으로 원본 및 현장에서 대조해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 진행 여부. 2026.09.14 기각결정정본 발송 기록의 대상과 효력을 확인하고 2026.09.30 매각기일이 유지되는지 확인합니다.
- 근저당권 이전. 하나은행에서 한국주택금융공사로 이전된 을구 6번 근저당권의 현재 권리자, 피담보채무 및 배당관계를 확인합니다.
- 점유자 조사. 이하은·김시우의 실제 거주 여부와 점유권원, 임대차계약서, 보증금 및 확정일자를 확인합니다.
- 배당요구 확인. 김시우의 2025.12.04 배당요구 내용과 우선변제 가능 여부를 확인하고, 이하은의 권리관계도 별도로 확인합니다.
- 조세채권. 수성구 압류와 관련한 조세채권의 실제 금액 및 배당순위, 매수인에게 영향을 줄 수 있는 사항을 확인합니다.
- 실내 상태. 감정 당시 내부 확인이 이뤄지지 않았으므로 수리 상태와 추가 공사비를 점검합니다.
- 명도. 조사상 점유자가 2명인 만큼 실제 점유관계와 인도 가능성 및 예상 명도비용을 검토합니다.
- 관리비. 관리비 체납 여부와 매수인이 부담할 가능성이 있는 공용부분 체납액을 관리사무소에서 확인합니다.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균 337,250,000원과 최신 거래 325,000,000원을 기준으로 층·상태·취득비용 및 미확정 인수부담을 반영한 응찰가격을 검토합니다.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·문건접수·사건 진행 내역을 입찰 전에 대조합니다.
맺으며 — “가격은 낮아졌지만, 확인할 권리는 남아 있다”
대구 범물서한화성아파트 1301호의 현재 최저가는 237,300,000원. 최근 12개월 실거래 평균 337,250,000원의 70.4%이며, 최신 거래 325,000,000원과 비교해도 상당한 차이가 있습니다.
등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당모델상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이하은·김시우의 보증금과 임대차관계는 미확정이며, 근저당권 이전과 조세채권의 배당 영향도 확인해야 합니다.
특히 2026.09.14 기각결정정본 발송 기록이 있으므로 2026.09.30 매각이 실제 진행되는지 확인하는 것이 선행되어야 합니다.
결론: 최근 시세 대비 가격 차이는 크지만, 현재 확인되지 않은 임차관계와 경매 절차가 실질 취득비용 및 입찰 가능성에 영향을 줄 수 있습니다. 매각 진행 상태·점유관계·최종 인수액을 검증한 뒤 가격을 평가해야 하는 물건입니다.
