대구지방법원 2025타경1245. 대구광역시 중구 남일동 29-3 ‘동성로하우스디어반’ 25층 2510호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정요항의 이용상태에는 아파트 단위세대로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 소유자는 김기현이며, 2022.02.11. 소유권이전 등기가 접수됐고 등기상 거래가액은 164,744,800원입니다.

등기부만 놓고 보면 근저당이나 압류가 따로 없고, 2025.11.18. 강제경매개시결정이 말소기준권리입니다. 하지만 점유관계가 단순하지 않습니다. 이하은은 2025.05.30., 김시우는 2024.07.26. 전입해 두 사람 모두 말소기준보다 먼저 전입했습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력·인수액을 확정하는 단계가 아니라, 대항력 가능성과 승계 위험을 열어 두어야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리보다 임차인 전입이 빠르다

등기상 2021.12.08. 주식회사무궁화신탁 명의의 소유권보존 신탁이 있었으나 이미 말소됐고, 2022.02.11. 김기현 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 이후 등기된 별도의 근저당은 없으며, 2025.11.18. 이경규의 강제경매개시결정이 말소기준입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증금은 모두 미상

보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 2명입니다. 김시우는 2025.12.04. 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 이하은은 보증금·확정일자뿐 아니라 배당요구 여부도 확정할 수 없습니다. 따라서 현재 자료만으로는 어느 임차인이 얼마를 배당받고 얼마가 남아 매수인에게 승계되는지 계산할 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 실거래 비교보다 인수액 확정이 먼저

감정가는 120,000,000원, 현재 최저매각가도 120,000,000원으로 신건입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 수치가 확인되지 않아 이 가격을 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.

더 중요한 것은 가격 비교의 기준 자체입니다. 이 사건은 선순위 전입 임차인 2명의 보증금이 미상이라 실제 인수액이 확정되지 않았습니다. 대항력이 인정되고 배당으로 소멸하지 않는 보증금이 존재할 경우 시세와 비교해야 할 금액은 최저가 120,000,000원이 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득비용입니다.

④ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 기준 기초 계산)

위 배당안은 집행비용 2,480,000원과 신청채권자 청구액 27,222,657원을 기준으로 한 계산입니다. 임차인의 보증금·최우선변제와 당해세가 반영되지 않아 실제 배당과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다. 특히 임차인 미배당 보증금이 확인되기 전에는 매수인 최종 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항 기준)

• 위치. 대구광역시 중구 남일동 소재 중앙로역 서측 인근으로 기재돼 있으며, 주위는 각종 상업·업무시설과 오피스텔 등이 혼재한 중심상가지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로변 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 감정요항에는 아파트 단위세대로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
• 토지. 중심상업지역이며 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 토지면적은 698.1㎡입니다.
• 도로. 토지 자료상 도로접면은 광대세각이고, 대로2류에 접합니다.
• 공시지가. 5,360,000원/㎡입니다.
• 건축 관련. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없다고 기재돼 있습니다.
• 내부 확인. 이해관계인 부재 및 폐문으로 구체적인 내부구조와 수리 여부는 확인하지 못한 것으로 기재돼 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 이하은 보증금 확인. 2025.05.30. 전입으로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 김시우 보증금 확인. 2024.07.26. 전입, 2025.12.04. 배당요구가 확인됩니다. 보증금·확정일자와 실제 배당가능액을 확인해야 합니다.
• 실질취득비용 재계산. 임차인별 보증금과 배당액을 확인한 뒤 낙찰가에 미배당 인수액을 더해 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 유찰가격 착시 경계. 1회 유찰 96,000,000원, 2회 유찰 76,800,000원 시나리오만 보고 저가라고 판단해서는 안 됩니다.
• 이용상태 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정요항은 아파트 단위세대 이용으로 기재돼 있으므로 현황과 공부를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 구체적인 내부구조와 수리 여부를 확인하지 못했습니다.
• 배당표 재검증. 현재 기초 배당 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.

맺으며 — “등기는 단순하지만 인수액은 미상”

이 사건의 핵심은 감정가 120,000,000원이나 신건 여부가 아닙니다. 말소기준보다 먼저 전입한 실제 임차인 2명의 보증금이 모두 확인되지 않았다는 점입니다. 이하은은 2025.05.30., 김시우는 2024.07.26. 전입했고 말소기준인 2025.11.18.보다 앞섭니다.

따라서 현 단계에서 “매수인 인수 0원”이라고 결론 내리거나, 120,000,000원을 그대로 실질취득비용으로 보는 것은 위험합니다. 보증금·확정일자·배당액을 확인해 미배당 승계액을 확정한 뒤에야 이 물건의 실제 가격을 계산할 수 있습니다. 등기상 구조는 단순하지만 임차인 위험이 열려 있어, 권리 확인 전 가격 판단은 보류가 적절합니다.