대구지방법원 2025타경1245. 대구 남구 대명동 앞산삼정그린코아트라이시티 16층 1601호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 기재돼 있고, 감정 이용상태에는 아파트 단위세대로 이용 중이라고 적혀 있습니다. 소유자는 김기현이며 2021.06.09. 소유권이전 등기가 이뤄졌고 등기상 거래가액은 135,300,000원입니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 97,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.

하지만 권리 흐름은 단순하지 않습니다. 2025.05.30. 이하은 명의로 전세금 100,000,000원, 구분건물 전부를 범위로 하는 전세권이 설정됐고 존속기간은 2025.05.31.~2027.05.30.입니다. 이 전세권은 말소기준인 2025.11.18. 강제경매개시결정보다 앞서므로 매각으로 없어지지 않고 매수인이 인수합니다. 여기에 2024.07.26. 전입한 김시우도 확인되며 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 그대로 남는다

현재 회차 예상배당에서는 매각대금 97,000,000원 중 집행비용 2,146,000원을 먼저 제외한 뒤, 이하은의 전세권에 94,854,000원이 배당됩니다. 전세금 100,000,000원과 비교하면 5,146,000원이 남습니다. 선순위 전세권이 인수되는 구조이므로 이 미배당분은 매수인 부담 위험으로 연결됩니다. 이에 따라 현 회차는 97,000,000원 + 5,146,000원 = 102,146,000원이 전세권만 반영한 최소 실질부담입니다.

유찰돼 입찰가격이 내려가더라도 이 구조는 크게 달라지지 않습니다. 1회 유찰 가격 77,600,000원에서는 전세권 예상배당이 75,803,200원으로 줄어 미배당이 24,196,800원으로 늘고, 최소 실질부담은 101,796,800원입니다. 2회 유찰 가격 62,080,000원에서는 전세권 배당이 60,562,560원, 미배당이 39,437,440원으로 커져 최소 실질부담은 101,517,440원입니다. 즉 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어 총부담이 약 1억원 이상에 고정되는 구조입니다.

실질부담은 각 회차 매각가에 선순위 전세권의 예상 미배당분을 더한 값입니다. 김시우의 보증금은 확인되지 않아 위 금액에 포함되지 않았습니다.

② 임차관계 — 실제 임차인 2명, 한 명은 보증금 미상

보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복신고를 제외할 대상 없이 실제 임차관계인은 2명입니다. 다만 두 사람 모두 임차 보증금·확정일자 자료가 완결돼 있지 않으므로 주택임차권의 대항력은 대항력 가능·미상으로 표시하고, 이하은은 별도로 등기된 선순위 전세권의 인수가 확정된 것으로 구분해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가도 최근 시세보다 높다

가격 비교는 전체기간 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 추세를 우선해야 합니다. 앞산삼정그린코아트라이시티 비교 거래의 최근 12개월 평균은 93,916,666원, 가장 최신 2026.07. 거래는 95,000,000원입니다. 현재 최저가 97,000,000원은 최근 12개월 평균의 103.3%이고 최신 거래보다도 높습니다.

더구나 최근 12개월과 이전 거래를 비교한 추세는 -1.3%입니다. 전체 12건 평균 94,541,666원만 보면 비슷해 보일 수 있지만, 최근 평균이 더 낮아진 하락 추세를 무시하면 안 됩니다. 따라서 이 물건에는 현재 최저가 기준으로도 ‘시세보다 싸다’는 평가를 할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 97,000,000원 가정)

총 채권액은 127,222,657원, 예상 채권자 배당액은 94,854,000원, 전체 미배당은 32,368,657원입니다. 이 가운데 신청채권자 이경규의 청구액 27,222,657원은 현 회차에서 예상배당이 0원입니다. 전세권 부분만 보면 100,000,000원 중 94,854,000원이 배당돼 5,146,000원의 미배당이 발생합니다.

예상배당은 집행비용과 제공된 배당 가정을 기준으로 한 값이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정·토지·실거래 자료 기준)

• 이용상태. 사건상 용도는 근린시설로 표시되지만 감정 이용상태는 아파트 단위세대로 기재돼 있습니다. 입찰 전 실제 용도와 공부상 용도를 원본으로 대조할 필요가 있습니다.
• 단지. 앞산삼정그린코아트라이시티는 76세대이며 준공일은 2021.02.26.입니다.
• 거래. 비교 가능한 거래 12건은 90,000,000원~98,000,000원 범위이고 전체 평균은 94,541,666원입니다. 최근 12개월 평균은 93,916,666원으로 더 낮습니다.
• 추세. 최근 거래와 이전 거래 비교 추세는 -1.3%로 하락 방향입니다. 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
• 토지. 일반상업지역 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 소로각지이며 토지면적은 2,148.8㎡, 공시지가는 2,039,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구가 포함되고 중로2류와 소로2류에 접합니다. 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 전세권 인수액 재확인. 을구 1번 이하은 전세권 100,000,000원은 말소기준 이전 권리로 매수인 인수가 명시돼 있습니다. 배당 후 미배당액과 전세권 존속·말소 조건을 원본에서 다시 확인해야 합니다.
• 김시우 보증금 확인. 2024.07.26. 전입, 2025.12.04. 배당요구 사실은 있으나 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 대항력 가능·미상으로 보고 금액이 밝혀질 때까지 추가 인수위험을 열어둬야 합니다.
• 최저가 착시 금지. 97,000,000원은 최근 12개월 평균 93,916,666원의 103.3%입니다. 전세권 미배당까지 넣은 실질부담으로는 가격 부담이 더 커집니다.
• 유찰 효과 제한. 1회·2회 유찰돼 낙찰가가 떨어져도 선순위 전세권 미배당분이 늘어 최소 실질부담은 101,796,800원·101,517,440원 수준으로 유지됩니다.
• 하락 추세 반영. 최근 시세 추세가 -1.3%이므로 과거 거래 평균만 보고 가격 가점을 주면 안 됩니다.
• 용도 원본 대조. 사건상 근린시설 표기와 감정 이용상태의 아파트 단위세대 기재를 건축물대장·등기·감정서 원본에서 대조해야 합니다.
• 배당 원본 확인. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 항목을 포함해 매각물건명세서와 배당 관련 서류를 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “9,700만원짜리 물건”으로 보면 안 된다

이 물건의 표면 가격은 감정가·최저가 모두 97,000,000원입니다. 하지만 말소기준보다 앞선 100,000,000원 전세권이 인수되고, 현 회차 예상배당 기준 전세권 미배당만 5,146,000원입니다. 따라서 현재 회차의 최소 실질부담은 102,146,000원+이고, 김시우의 보증금은 아직 확인되지 않았습니다.

반면 최근 12개월 실거래 평균은 93,916,666원, 최신 거래는 95,000,000원, 최근 추세는 -1.3%입니다. 최저가 자체가 최근 시세 이상인데 실질부담은 그보다 더 높습니다. 유찰돼 낙찰가가 낮아져도 선순위 전세권 미배당분이 커져 전체 부담은 약 1억원 이상으로 유지됩니다. 가격도 보수적으로, 권리는 더 보수적으로 봐야 하는 사건입니다.

결론은 D. 선순위 전세권 인수, 별도의 보증금 미상 임차인, 최근 시세보다 높은 실질취득비용, 그리고 -1.3%의 하락 추세가 동시에 겹칩니다. 이 사건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 실제 인수액을 얼마나 정확히 확정하느냐입니다.