대구지방법원 2025타경1245. 대구광역시 남구 대명동 1118-1 앞산삼정그린코아트라이시티 16층1601호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 요항표에는 아파트 단위세대로 이용중으로 기재되어 있습니다. 핵심 권리는 명확합니다. 2025년 11월 18일 강제경매개시결정이 말소기준권리이고, 그보다 앞선 2025년 5월 30일 설정된 이하은의 전세권은 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수됩니다. 전세금은 100,000,000원이며 구분건물 전부를 대상으로 하고, 존속기간은 2025년 5월 31일부터 2027년 5월 30일까지입니다.

따라서 이 물건은 전형적인 ‘최저가 하락 = 취득가 하락’ 구조가 아닙니다. 현재 최저가 47,530,000원에서 이하은 전세권에 46,274,460원이 배당되므로 미배당 전세금은 53,725,540원입니다. 낙찰가와 이를 합치면 이하은 기준 실질취득은 101,255,540원으로 계산됩니다. 게다가 김시우도 2024년 7월 26일 전입했고 대항력 가능성이 조사되었으나 보증금이 미상입니다. 즉 실제 부담액은 이하은 기준 계산보다 더 커질 가능성을 열어 두어야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 전세권 인수

말소기준권리는 2025.11.18 강제경매개시결정입니다. 그 이전에 설정된 이하은의 전세권은 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수됩니다. 전세금 100,000,000원 중 현재 회차에서 46,274,460원이 배당되므로 53,725,540원이 미배당으로 남습니다. 등기부상 2021년 3월 15일 신탁등기는 이미 말소되었고, 2021년 6월 9일 소유권이전 및 신탁등기말소가 이루어졌습니다. 현재 강제경매개시결정 자체는 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

확인된 실제 임차인은 2명입니다. 이하은은 전세권이 등기되어 있고 매각물건명세서에도 인수권리로 명시되어 있어 인수가 확정적입니다. 김시우는 2024년 7월 26일 전입하고 2025년 12월 4일 배당요구를 했으나 보증금과 확정일자가 미상이라 정확한 인수액을 계산할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다

앞산삼정그린코아트라이시티의 비교면적 매칭 실거래는 12건입니다. 전체 12건의 거래가는 90,000,000원~98,000,000원에 분포하며 전체 평균은 94,541,666원입니다. 그러나 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 93,916,666원(6건)과 최신 거래 95,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 추세는 과거 대비 -1.3%로 하락입니다.

감정가 97,000,000원은 최근 12개월 평균의 103.3%입니다. 더 중요한 것은 실질취득입니다. 이하은 전세권 인수를 포함한 실질취득 101,255,540원은 최근 12개월 평균의 107.8%, 최신 거래 95,000,000원의 106.6%입니다. 따라서 현재 회차에서 최저가 47,530,000원만으로 시세 메리트를 판단하면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 47,530,000원 가정)

현재 회차에서는 매각대금 47,530,000원 중 집행비용 1,255,540원을 제외한 46,274,460원이 이하은 전세권에 배당됩니다. 전세금 100,000,000원에서 53,725,540원이 미배당으로 남아 매수인 인수 부담으로 연결됩니다. 이경규의 청구액 27,222,657원은 현재 회차에서 배당되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여는 변동될 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가·토지 데이터 기준)

• 단지 규모. 앞산삼정그린코아트라이시티는 76세대이며 준공일은 2021.02.26입니다. 최근 비교 거래는 90,000,000원~98,000,000원 범위입니다.
• 토지. 토지 데이터상 일반상업지역이며 토지면적은 2,148.8㎡, 공시지가는 2,039,000원/㎡입니다. 평지·사다리형·소로각지로 기재되어 있습니다.
• 이용상태. 사건 용도는 근린시설이지만 감정평가 요항표에는 아파트 단위세대로 이용중으로 기재되어 있어 실제 용도 및 사용관계를 원본으로 확인해야 합니다.
• 내부 확인. 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부구조와 수리 여부를 확인하지 못해 외부 투시 및 인근주민 탐문을 기준으로 평가했다고 기재되어 있습니다.
• 물건 하자. 공부와의 차이는 없음, 위반건축물은 없음으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 소규모 76세대이고 해당 단지 경매 평균 유찰은 2.0회, 매각률은 0.0%로 집계되어 보수적인 환금성 판단이 필요합니다.
• 입지자료 대조. 감정평가 요항표에는 중구 남일동·중앙로역 서측, 범물역 등의 표기가 있고 건물 구조도 지상17층 중 13층 1301호로 기재되어 있습니다. 본건 주소는 대명동 1118-1 16층1601호이므로 주소·호수·입지 기재를 원본 서류와 반드시 대조해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가 착시 경계. 47,530,000원만 기준으로 시세를 비교하지 마세요. 이하은 전세권 인수 후 실질취득은 101,255,540원입니다.
• 확정 인수액. 이하은 전세금 100,000,000원 중 예상배당 46,274,460원을 제외한 53,725,540원이 매수인 인수 부담입니다.
• 추가 임차인. 김시우는 2024.07.26 전입 및 2025.12.04 배당요구가 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력은 가능·미상으로 두고 별도 확인해야 합니다.
• 시세 상한. 최근 12개월 평균 93,916,666원, 최신 거래 95,000,000원보다 실질취득이 높으므로 현재 회차의 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
• 하락 추세. 최근 추세는 -1.3%입니다. 감정가 97,000,000원도 최근 12개월 평균보다 높습니다.
• 감정평가 대조. 본건 주소의 16층1601호와 감정평가 요항표의 13층1301호, 대명동 주소와 중구 남일동·범물동 관련 표기가 일치하는지 원본 확인이 필요합니다.
• 내부 상태. 폐문으로 내부확인이 되지 않았고 수리 여부도 확인되지 않았으므로 실제 현장 상태를 별도로 점검해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·실거래 자료를 직접 확인한 뒤 최종 입찰가와 인수범위를 확정해야 합니다.

맺으며 — “최저가 하락 ≠ 실질취득 하락”

이 사건의 핵심은 47,530,000원이라는 숫자가 아닙니다. 말소기준권리보다 앞선 이하은의 전세권 100,000,000원이 매수인에게 인수되기 때문에, 현재 회차에서 53,725,540원을 추가 부담하면 실질취득은 101,255,540원으로 계산됩니다. 이는 최근 12개월 평균 93,916,666원보다 7.8% 높고, 최신 거래 95,000,000원보다 6.6% 높습니다.

더구나 김시우의 보증금이 미상으로 남아 있어 추가 인수위험을 배제할 수 없습니다. 최근 시세 추세도 -1.3% 하락이고, 본건은 2회 유찰, 단지 경매 매각률 0.0%, 76세대라는 조건이 겹칩니다. 감정평가서의 주소·호수·입지 표기 불일치와 내부 미확인까지 있어 현재 회차는 권리와 가격 모두 보수적으로 접근해야 합니다. 최저가는 낮지만, 실질취득은 시세 이상입니다. 종합 판단은 D입니다.