의정부지방법원 2025타경63787. 고양시 덕양구 원흥동 고양원흥 한일윈스타 지식산업센터 지하1층 B01호입니다. 등기상 소유자는 주식회사나아가이고, 2021.11.19 설정된 주식회사우리은행 채권최고액 900,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤 신용보증기금·경기신용보증재단·신한카드·중소기업은행·하나은행·근로복지공단의 가압류와 국민건강보험공단·국·고양시의 압류, 경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
조사된 임차인은 알엑스소프트 주식회사, 주식회사 디셈버, 리얼라이즈알엑스 주식회사 세 곳입니다. 가장 빠른 전입일도 2023.09.15로 말소기준 2021.11.19보다 뒤입니다. 따라서 세 임차인 모두 매수인에게 대항할 수 없는 것으로 분석되어 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 각 임차인의 우선변제 여부는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63787 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 원흥동 705 고양원흥 한일윈스타 지식산업센터 지1층비01호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 삼원로 73 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 지식산업센터로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사나아가 |
| 감정가 / 최저가 | 289,000,000원 / 289,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프더블유2506유동화전문유한회사 / 759,015,109원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 2021.11.19 이후 권리는 매각으로 소멸
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 모두 말소기준 이후
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 알엑스소프트 주식회사(최민기) | 2025.01.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 디셈버(임정환) | 2025.01.03 | 90,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 리얼라이즈알엑스 주식회사(임정환) | 2023.09.15 | 20,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
세 임차인의 전입일은 모두 2021.11.19보다 늦습니다. 특히 보증금이 확인된 주식회사 디셈버와 리얼라이즈알엑스 주식회사도 말소기준 이후 전입이므로 보증금 자체를 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 알엑스소프트 주식회사는 보증금이 미상이나 전입일이 2025.01.22로 확인되어, 현재 조사 내용상 대항력은 없는 것으로 정리됩니다.
③ 점유·구조 — B01 단독호 복원 확인이 중요
감정평가 및 매각물건명세서상 B01은 공부상 독립된 집합건물이지만, 기준시점 현재 B02호·B03호와의 일부 경계벽을 철거해 경계 없이 이용 중입니다. 매각물건명세서에는 경계벽의 복원이 용이하고 복원에 과다한 비용이 소요되지 않는다고 기재돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 289,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,846,000원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사우리은행 | 900,000,000원 | 284,154,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 882,735,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 198,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 16,156,047원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 129,490,619원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사하나은행 | 52,502,250원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 근로복지공단 | 29,486,660원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 4,846,000원과 우리은행 근저당권에 284,154,000원이 배당되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 채권자 총 청구액 2,208,370,576원 대비 미배당액은 1,924,216,576원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세의 실제 우선순위에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 덕양구 도내동 소재 도래울초등학교 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 업무시설·근린생활시설·지식산업센터가 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 감정평가상 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상14층 건물 내 지하1층 B01호이며, 기본적인 위생·급배수·승강기·화재탐지·스프링클러·옥내소화전 설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 인접지 대비 대체로 등고평탄한 가장형 토지로 공업용 건부지로 이용 중이며, 북서측으로 중로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(원흥보금자리)·공공주택지구(원흥공공주택지구)·벤처기업육성촉진지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2021.11.19 우리은행 근저당권과 후순위 가압류·압류의 순위를 등기사항전부증명서 원본으로 대조하세요.
- 임차인 점유 확인. 알엑스소프트 주식회사·주식회사 디셈버·리얼라이즈알엑스 주식회사의 실제 점유 범위와 현재 영업·퇴거 상태를 확인하세요.
- 우선변제 확인. 세 임차인의 확정일자와 배당요구 여부는 입찰 전 매각물건명세서 및 관련 원본으로 확인하세요.
- 경계벽 복원. B01과 B02·B03 사이 철거된 경계벽의 현재 상태, 복원 범위와 독립 출입 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
- 압류 배당 변수. 국민건강보험공단·국·고양시 압류 중 실제 우선 배당되는 금액이 있는지 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가와 최저가가 모두 289,000,000원인 신건이므로, 동일 건물·유사 용도 거래와 임대수익을 별도로 대조한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 현장은 B01 경계가 핵심”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2021.11.19 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 조사된 임차인 3명은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없으며, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 가압류·압류 역시 매각으로 소멸합니다.
반면 현장에서는 B01이 B02·B03과 경계벽 없이 통합 이용 중이라는 점이 중요합니다. 명세서상 복원이 용이하고 과다한 비용이 소요되지 않는다고 되어 있지만, 낙찰 대상은 어디까지나 B01이므로 실제 점유와 복원 상태를 직접 확인해야 합니다. 또한 신건 최저가 289,000,000원의 시세상 유불리는 이 사건 자료만으로 단정할 수 없습니다. 권리 인수는 0원, 가격은 별도 검증, 현장은 경계벽 확인. 이 세 가지가 이 사건의 핵심입니다.
