의정부지방법원 2025타경63787. 고양시 덕양구 원흥동 705 고양원흥 한일윈스타 지식산업센터 지1층 비03호입니다. 감정평가서상 이용상태는 지식산업센터이고, 등기부의 현재 소유자는 주식회사나아가입니다. 권리관계의 기준점은 2021.11.19 설정된 주식회사우리은행 근저당권 900,000,000원입니다. 이후 신용보증기금·경기신용보증재단·신한카드·중소기업은행·주식회사하나은행의 가압류와 국민건강보험공단·국의 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차·점유 쪽도 말소기준일을 먼저 봐야 합니다. 리얼라이즈알엑스 주식회사는 2023.09.15, 주식회사 디셈버는 2025.01.03, 알엑스소프트 주식회사는 2025.01.22 전입으로 조사됐습니다. 세 곳 모두 2021.11.19보다 늦어 대항력이 없고 매수인 인수도 없습니다. 다만 알엑스소프트 주식회사의 보증금은 확인되지 않아 점유관계 자체는 매각 전 원문 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63787 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 원흥동 705 고양원흥 한일윈스타 지식산업센터 지1층 비03호 |
| 도로명 | 경기도 고양시 덕양구 삼원로 73 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 지식산업센터로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사나아가 |
| 감정가 / 최저가 | 289,000,000원 / 289,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 759,015,109원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.11.19 을구 1번 주식회사우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 900,000,000원이며 공동담보로 비01호·비02호가 함께 표시돼 있습니다. 그 뒤 설정된 가압류와 압류, 2025.07.28 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 경매개시결정 채권자는 에프더블유2506유동화전문유한회사이며 등기에는 변경 전 주식회사우리은행으로 기재돼 있습니다.
② 점유·임차관계 — 실제 점유 법인 3곳, 대항력은 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 알엑스소프트 주식회사(최민기) | 2025.01.22 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 디셈버(임정환) | 2025.01.03 | 90,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 리얼라이즈알엑스 주식회사(임정환) | 2023.09.15 | 20,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
세 점유자는 모두 말소기준권리보다 뒤에 전입했습니다. 따라서 현 자료 기준으로는 매수인에게 보증금이 승계되는 대항력 임차인 구조가 아닙니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 알엑스소프트 주식회사의 보증금은 확인되지 않았고 확정일자·배당요구 여부도 확인되지 않아, 배당관계와 별개로 실제 점유·명도 상태는 입찰 전에 확인하는 편이 안전합니다.
③ 가격 — 신건 289,000,000원, 시세 비교는 보류
현재 감정가와 최저매각가는 모두 289,000,000원으로 신건입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 평균, 최신 거래, 최근 추세 자료가 없어 이 금액을 두고 시세보다 싸다거나 비싸다고 판단할 근거는 없습니다. 따라서 가격 평가는 신건 할인 여부가 아니라 실제 거래사례를 추가 확인한 뒤 해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 289,000,000원 | 1,894,729,916원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 231,200,000원 | 1,951,720,716원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 184,960,000원 | 1,997,313,356원 | 0원 |
유찰 시 매각가가 내려가도 채권자들의 미배당액이 커질 뿐, 현재 자료상 매수인에게 승계되는 금액은 계속 0원입니다. 다만 이것이 곧 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 실거래 자료가 없으므로 289,000,000원·231,200,000원·184,960,000원 각 구간의 시세 적정성은 별도로 검증해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 289,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,846,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 900,000,000원 | 284,154,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 882,735,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 198,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 16,156,047원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 129,490,619원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사하나은행 | 52,502,250원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 매각가 289,000,000원에서 집행비용 4,846,000원을 제외한 284,154,000원이 우리은행 근저당에 배당되고, 후순위 가압류에는 배당 여력이 남지 않습니다. 채권 총액 대비 미배당액은 1,894,729,916원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 이용상태·현장 확인 포인트
- 이용상태. 감정평가서상 지식산업센터로 이용 중입니다.
- 주위환경. 도래울초등학교 북동측 근거리에 위치하고, 주변은 업무시설·근린생활시설·지식산업센터가 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 도로. 북서측으로 중로와 접합니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기설비, 화재탐지·경보설비, 스프링클러설비, 옥내소화전설비가 설치돼 있습니다.
- 토지이용. 준주거지역·지구단위계획구역(원흥보금자리)·공공주택지구(원흥공공주택지구)·벤처기업육성촉진지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2021.11.19 우리은행 근저당권이 기준이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 점유자 확인. 세 법인의 전입일은 모두 말소기준 이후여서 대항력은 없지만, 실제 퇴거·인도 일정은 별도 확인이 필요합니다.
- 보증금 미상 점유자. 알엑스소프트 주식회사의 보증금이 확인되지 않았으므로 계약서·매각물건명세서 원문과 현장 점유 상태를 대조하세요.
- 경계벽 복원. 비01호·비02호와 벽체 경계 없이 이용 중이므로 비03호를 독립 사용하려면 복원 범위와 현재 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없어 신건 289,000,000원을 시세 대비 유리하다고 평가할 근거가 없습니다.
- 회차별 접근. 1회 유찰 시 231,200,000원, 2회 유찰 시 184,960,000원이지만 각 가격의 시세 적정성은 거래사례 확인 후 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유·경계 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 미검증”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.11.19 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 점유 법인 3곳도 모두 그보다 뒤에 전입해 대항력은 없고 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 권리와 가격은 별개입니다. 현재 최저매각가 289,000,000원은 감정가와 동일한 신건이고, 최근 실거래·시세 자료가 없어 이 가격이 싸거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 여기에 한 점유자의 보증금이 확인되지 않은 점, 비01호·비02호와 경계벽 없이 이용 중인 점까지 감안하면 권리는 소멸형이지만 가격과 현장 상태를 확인한 뒤 접근해야 하는 물건입니다.
