의정부지방법원 2025타경63787. 고양시 덕양구 원흥동에 위치한 고양원흥 한일윈스타 지식산업센터 지하 1층 비02호입니다. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 이용 상태는 지식산업센터입니다. 일반 아파트와는 이용·임대·환금성 판단 기준이 다릅니다. 특히 등기상 독립된 집합건물이지만 비01호 및 비03호와의 경계벽을 일시 철거해 경계 없이 이용하고 있다는 점이 이 사건의 핵심적인 현장 확인 사항입니다.
권리의 기준점은 2021.11.19. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이후 가압류 5건과 압류 2건, 임의경매개시결정이 순차적으로 등기됐습니다. 이들 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 그러나 등기상 인수액이 없다는 사실만으로 임차인의 퇴거와 독립 공간 인도가 자동으로 해결되는 것은 아닙니다. 현재 점유 중인 임차인들과 인접 호실의 이용 관계를 구체적으로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63787 (임의경매 · 고양지원) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 원흥동 705 고양원흥 한일윈스타 지식산업센터 지1층 비02호 도로명주소: 경기도 고양시 덕양구 삼원로 73 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설 / 감정평가상 지식산업센터 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 14층 · 지하 1층 비02호 |
| 소유자 | 주식회사나아가 (종전 상호 주식회사유앤에프) |
| 감정가 / 최저가 | 289,000,000원 / 289,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 에프더블유2506유동화전문유한회사 (변경 전 주식회사 우리은행) |
| 신청채권자 청구액 | 759,015,109원 |
| 말소기준권리 | 2021.11.19. 우리은행 근저당권 · 채권최고액 900,000,000원 |
| 실제 임차인 | 3명 · 확인된 보증금 합계 110,000,000원 |
| 매수인 예상 인수 | 0원 (제시된 권리·배당 분석 기준) |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당
2021.11.19. 접수된 을구 1번 우리은행 근저당권 900,000,000원이 말소기준권리입니다. 해당 근저당권은 비01호 및 비03호와 공동담보로 설정돼 있습니다. 근저당권 이후 등기된 신용보증기금·경기신용보증재단·신한카드·중소기업은행·하나은행의 가압류와 국민건강보험공단·국의 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
최초 소유권보존 신탁은 이미 말소됐으며, 이후 주식회사유앤에프로 소유권이 이전됐습니다. 2021.12.01. 주식회사나아가로 상호변경 및 본점이전 등기가 접수됐습니다. 과거 신탁등기는 현재 인수할 존속 신탁권리로 표시되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명
확인되는 실제 임차인은 알엑스소프트 주식회사, 주식회사 디셈버, 리얼라이즈알엑스 주식회사의 3명입니다. 보증기관의 대위변제나 보증금 승계에 따른 중복 임차인 신고는 확인되지 않습니다. 따라서 실제 임차인 수는 3명으로 계산합니다.
| 임차인 | 전입신고일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 알엑스소프트 주식회사 (최민기) |
2025.01.22 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미확인 | 예상 0원 |
| 주식회사 디셈버 (임정환) |
2025.01.03 | 90,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 | 미확인 | 예상 0원 |
| 리얼라이즈알엑스 주식회사 (임정환) |
2023.09.15 | 20,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 | 미확인 | 예상 0원 |
대항력은 제시된 권리분석상 판단입니다. 확정일자와 우선변제권은 확인되지 않아 미확인으로 표시했습니다. 매수인 인수액 0원은 현재 권리분석을 전제로 한 예상치입니다.
③ 임차보증금과 명도 위험은 구분해야 한다
디셈버의 보증금은 90,000,000원, 월차임은 1,000,000원입니다. 리얼라이즈알엑스의 보증금은 20,000,000원, 월차임은 500,000원입니다. 두 임차인의 월차임 합계는 1,500,000원입니다.
그러나 이 금액을 낙찰 후 확보 가능한 임대수익으로 간주할 수는 없습니다. 기존 임대차의 매수인 승계 여부, 임차인 퇴거 여부, 개별 공간의 독립성 및 실제 계약 유지 가능성이 확인되지 않았기 때문입니다.
④ 시세 비교 — 감정가가 곧 시장가격은 아니다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 289,000,000원입니다. 유찰 이력이 없는 신건이므로 감정가의 100%에서 매각이 시작됩니다.
다만 동일 건물의 최근 실거래 평균, 최신 거래가격 및 가격 추세가 확인되지 않습니다. 이에 따라 신건 최저가가 최근 시세보다 저렴한지, 비슷한지, 높은지 판단할 수 없습니다. 특히 지하층 근린시설·지식산업센터의 가치는 실제 이용 가능성, 접근성, 내부 구획 및 임대수요에 따라 달라질 수 있습니다.
| 비교 항목 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 289,000,000원 | 감정평가 기준 금액 |
| 현재 최저가 | 289,000,000원 | 신건 · 감정가 100% |
| 1회 유찰 시 | 231,200,000원 | 감정가 80% 시나리오 |
| 2회 유찰 시 | 184,960,000원 | 감정가 64% 시나리오 |
| 최근 실거래 시세 | 미확인 | 가격 메리트 판단 보류 |
⑤ 예상배당표 (매각가 289,000,000원 가정)
최저매각가에 낙찰되는 것으로 가정하면 집행비용 추정액은 4,846,000원입니다. 나머지 284,154,000원이 근저당권에 배당되는 것으로 산정돼, 후순위 채권자들과 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,846,000원 |
| 1. 근저당 · 우리은행 | 900,000,000원 | 284,154,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 882,735,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 198,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 | 16,156,047원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 129,490,619원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 하나은행 | 52,502,250원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 배당 시뮬레이션을 옮긴 예상표입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았으며, 공동담보 및 채권 승계에 따른 최종 배당 결과와 다를 수 있습니다.
⑥ 회차별 미배당 — 유찰될수록 채권 회수 부족 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 289,000,000원 | 284,154,000원 | 1,894,729,916원 | 0원 |
| 1회 유찰 | 231,200,000원 | 227,163,200원 | 1,951,720,716원 | 0원 |
| 2회 유찰 | 184,960,000원 | 181,570,560원 | 1,997,313,356원 | 0원 |
배당 시뮬레이션상 채권 총액은 2,178,883,916원입니다. 신건에서 채권자들에게 배당되는 금액은 284,154,000원이고, 미배당은 1,894,729,916원입니다. 2회 유찰 시에는 미배당이 1,997,313,356원으로 확대됩니다.
다만 이 미배당 채권액은 매수인이 떠안는 임차보증금이나 인수 채무와 다릅니다. 각 회차의 매수인 인수액은 현재 분석상 0원으로 제시돼 있습니다. 차트는 채권 회수 부족 규모를 보여주는 것이며, 매수인 추가 부담액을 나타내지 않습니다.
⑦ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 고양시 덕양구 도내동 소재 도래울초등학교 북동측 근거리입니다. 주변에 업무시설·근린생활시설·지식산업센터가 소재하며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 14층 건물입니다. 기본 위생·급배수, 승강기, 화재탐지·경보, 스프링클러 및 옥내소화전 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 인접지 대비 대체로 등고평탄한 가장형 토지이며 공업용 건부지로 이용 중입니다. 북서측으로 중로와 접합니다.
- 토지이용계획. 준주거지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리), 공공주택지구(원흥공공주택지구), 벤처기업육성촉진지구 및 과밀억제권역 등이 기재돼 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 지식산업센터로 이용하고 있으며, 비01호·비03호와 일부 경계벽이 철거된 통합 이용 상태입니다.
- 환금성. 지하층 근린시설이라는 특성과 독립 구획 복원 문제가 존재합니다. 최근 실거래 및 매수수요가 확인되지 않아 매각 소요기간이나 재매각 가능성을 확정할 수 없습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 확인. 취득 대상은 지하 1층 비02호입니다. 비01호·비03호의 소유권이나 독립된 사용권이 함께 이전되는 것으로 가정하지 마세요.
- 경계벽 복원 확인. 명세서상 복원은 용이하다고 기재돼 있으나, 실제 복원 위치·출입 동선·설비 분리·비용을 확인해야 합니다.
- 실제 점유 확인. 임차인 3명의 점유 구획과 비01호·비03호를 포함한 공동 이용 여부를 조사해야 합니다.
- 미상 보증금 보완. 알엑스소프트 주식회사의 보증금과 월차임이 확인되지 않습니다. 계약서와 매각물건명세서를 통해 보완해야 합니다.
- 임차인 권리 재확인. 신고일은 모두 말소기준일 이후로 확인되지만, 실제 점유 개시, 사업자등록, 확정일자, 배당요구 및 최우선변제 여부를 원본으로 대조하세요.
- 채권자 승계 확인. 근저당권 명의인 우리은행과 현재 신청채권자인 에프더블유2506유동화전문유한회사 사이의 승계 내역을 확인해야 합니다. 특히 근저당권 예상배당액과 신청채권자 배당액의 불일치를 해소해야 합니다.
- 공동담보 확인. 비01호·비03호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 공동담보의 처분·배당 내역과 근저당권의 실제 피담보채권 관계를 확인하세요.
- 압류·조세 확인. 국민건강보험공단 및 동고양세무서 관련 압류가 있습니다. 압류 소멸 여부와 별개로 조세·공과금의 실제 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 최근 시세 확보. 동일 건물의 유사 층·용도·구획에 대한 최근 매매 사례를 확인하고, 최저가 289,000,000원과 비교해야 합니다.
- 관리비·명도 점검. 공용부분 관리비 체납, 실제 영업 상태, 인도 절차 및 점유 종료에 따른 비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 관련 계약서를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수액 0원과 안전한 취득은 다르다”
이 사건은 말소기준권리 이후의 가압류·압류가 매각으로 소멸하고, 임차인 3명도 제시된 분석상 대항력이 없어 매수인 예상 인수액이 0원인 구조입니다. 등기상 선순위 인수권리가 표시되지 않았다는 점은 분명합니다.
그러나 실제 임차인 3명, 미상 보증금, 비01호·비03호와의 경계벽 철거, 공동담보 및 신청채권자 배당 불일치를 확인하지 않고 단순한 권리 관계의 물건으로 취급해서는 안 됩니다.
가격도 별도의 문제입니다. 감정가와 최저매각가는 289,000,000원이지만, 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 가격이 시장가격보다 낮다는 근거는 없습니다. 유찰 시 최저가가 하락하더라도 독립 구획의 복원과 지하층 근린시설의 실제 시장가치를 확인하기 전에는 가격상의 이점을 단정할 수 없습니다.
결론적으로, 등기상 예상 인수액은 0원이지만 실제 취득에 필요한 검증은 남아 있습니다. 임차인 권리 및 점유관계, 경계벽 복원, 채권 승계·배당 관계, 최근 유사 물건의 거래가격이 확인돼야 취득비용과 입찰가격을 신뢰성 있게 판단할 수 있습니다.
