의정부지방법원 2025타경64872. 경기도 고양시 덕양구 덕은동 덕은리버워크 5층 비-501호에 관한 임의경매 사건입니다. 물건 용도는 근린시설로 표시되어 있으나, 감정평가서상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 감정평가서에는 비-501호 외 6개 호실을 포함하여 기호 1~7이 모두 공장(지식산업센터)으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 매각물건명세서에는 일괄매각이라고 명시되어 있습니다.

권리관계의 중심에는 2023년 설정된 우리은행 근저당권이 있습니다. 채권최고액은 2,280,000,000원이며, 이후 신용보증기금과 경기신용보증재단의 가압류, 임의경매개시결정 및 국세 압류가 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석되어 있습니다. 그러나 후순위 채권자가 배당받지 못한다는 사실과 매수인이 그 채무를 인수한다는 것은 전혀 다른 문제입니다. 이 사건에서 확인된 매수인 인수액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당

말소기준권리는 2023.09.27 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 근저당권자는 주식회사우리은행이며 채권최고액은 2,280,000,000원입니다. 공동담보목록 제2023-990호가 기재되어 있습니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 분석되어 있습니다.

신용보증기금 가압류 450,000,000원, 경기신용보증재단 가압류 123,029,226원, 임의경매개시결정 및 국세 압류는 모두 말소기준권리 이후에 등기되었습니다. 매각으로 소멸할 예정이므로 해당 채권액을 매수인의 인수금으로 합산하지 않습니다.

② 임차인 분석 — 실제 2명, 대항력 없음

현황조사에서 확인된 실제 임차인은 (주)알지비이엔티(신양호)와 주식회사 블루칩이엔엠(장일환)입니다. 두 임차인 모두 전입신고일이 2023.09.27 말소기준권리보다 늦고, 대항력이 없는 것으로 판정되어 있습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 70%가 곧 시세 70%는 아니다

이 물건은 감정가 1,277,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 893,900,000원으로 낮아졌습니다. 현재 최저가는 감정가의 70%입니다. 다만 감정가와 현재 시장에서 거래되는 가격은 서로 다를 수 있습니다.

특히 본건은 근린시설로 표시된 일괄매각 물건이며, 감정평가서에는 공장(지식산업센터) 이용상태가 기재되어 있습니다. 실제 비교가격은 동일 건물 또는 유사한 입지의 동일 용도·유사 면적·유사 층수 거래를 기준으로 검토해야 합니다. 전체 매각면적과 호실별 구성도 함께 확인해야 적절한 가격 비교가 가능합니다.

④ 예상배당표 (매각가 893,900,000원 가정)

매각대금 893,900,000원에 대한 추정 배당입니다. 집행비용 11,339,000원을 제외한 882,561,000원이 근저당권에 배당되는 단순 추정 구조입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 채권액 확정, 공동담보 관계 및 조세채권 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 미배당액의 변화

현재 회차 최저가는 893,900,000원, 추가 유찰 시 제시된 최저가는 각각 625,730,000원과 438,011,000원입니다. 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다. 따라서 낙찰가격이 낮아지면 부대비용을 제외한 실질취득금액도 낮아지는 구조입니다.

다만 최저가가 내려간다고 해서 해당 가격이 적정 시장가격이 되는 것은 아닙니다. 실제 실거래가격과 임대수익, 공실 가능성, 일괄매각 범위를 함께 검토해야 각 회차의 경제성을 판단할 수 있습니다. 추가 유찰은 가정 시나리오일 뿐 확정된 매각 결과가 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 고양시 덕양구 덕은동 소재 덕은한강초등학교 남측 인근입니다. 주변에 지식산업센터, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하며 감정평가서상 주위환경은 보통인 편입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가서상 전반적인 교통상황은 보통인 편입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조의 21층 건물로, 2023.03.07 사용승인되었습니다. 외벽은 복합패널 및 커튼월, 내벽은 몰탈 위 페인팅 마감 등이 조사되었습니다.
• 설비. 위생 및 급·배수설비, 승강기, 스프링클러, 옥내소화전 등 소방설비와 지하 주차장설비가 기재되어 있습니다.
• 도로. 북측 약 12미터, 서측 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지이용. 일반상업지역·지구단위계획구역(고양덕은도시개발)·도시개발구역·과밀억제권역 등으로 기재되어 있습니다. 제한보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 기재도 있으므로 실제 매수인과 이용 목적에 대한 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 감정평가서상 공부와의 차이가 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 이는 실제 내부 상태나 모든 법률상 하자가 없다는 보증은 아닙니다.
• 환금성. 감정 이용상태가 공장(지식산업센터)인 일괄매각 물건입니다. 거래가격과 실제 임대수익이 확인되지 않았으므로 매수 수요 및 재매각 가능성을 확정하기 어렵습니다. 해당 용도의 거래 사례와 공실 현황을 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 일괄매각 범위. 비-501호 외 6개 호실을 포함한 매각목록, 각 호실 면적·용도·소유권 범위를 매각물건명세서와 감정평가서 원본으로 확인하세요.
• 용도 확인. 근린시설 표시와 공장(지식산업센터) 이용상태의 차이를 건축물대장, 등기부 및 실제 사용 현황과 대조하세요.
• 실거래 가격. 동일 건물과 유사한 지식산업센터·근린시설의 최근 12개월 거래, 최신 거래가격 및 가격 추세를 확인하세요. 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 결정하지 마세요.
• 임차인 명도. 실제 임차인 2명의 임대차계약서, 점유 범위, 계약 종료 여부 및 퇴거 가능성을 확인하세요. 대항력 없음과 명도 부담 없음은 동일하지 않습니다.
• 배당요구 및 보증금. 확정일자·배당요구 여부와 상가임대차 관련 요건을 확인하고, 최우선변제 대상 여부 및 실제 배당순위를 별도로 검토하세요.
• 국세 압류. 파주세무서장의 압류와 관련된 세액·법정기일을 확인하세요. 당해세 등 우선채권은 예상배당에 영향을 줄 수 있습니다.
• 공동담보·채권 승계. 공동담보목록 제2023-990호, 우리은행 근저당권 및 경매개시 채권자의 변경 관계를 원본으로 확인하세요.
• 임대수익 및 관리비. 실제 월세 수납 여부, 공실 상태, 관리비 체납 및 공용부분 부담 가능성을 확인하세요.
• 최종 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트 확인”

이 사건의 권리관계에서 가장 중요한 사실은 말소기준권리 이후의 등기상 권리가 소멸하고, 실제 임차인 2명 모두 대항력이 없는 것으로 조사되었다는 점입니다. 제시된 권리분석상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.

반면 가격 판단에는 아직 핵심적인 검증이 필요합니다. 현재 최저가 893,900,000원은 감정가의 70%이지만, 최근 실거래와 임대수익이 확인되지 않아 실제 시장가치 대비 할인 여부는 판단할 수 없습니다. 근린시설 표시와 지식산업센터 이용상태, 일괄매각 범위, 임차인 점유 및 조세채권도 입찰 전에 점검해야 합니다.

결론적으로 등기상 인수 위험은 낮게 분석되지만, 가격과 실제 이용·점유 관계에 대한 추가 검증이 필요한 물건입니다. 추정 채권 미배당액 1,970,468,226원은 매수인 인수액과 구분해야 하며, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.