의정부지방법원 2025타경64872. 경기도 고양시 덕양구 덕은동 덕은리버워크 16층 A-1616호입니다. 물건 용도는 근린시설로 분류돼 있으나 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)으로 기재돼 있습니다. 감정가 504,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 352,800,000원으로 내려왔습니다. 소유자는 주식회사에스아트허브이며, 2023.09.27 설정된 우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다.

핵심은 단순한 감정가 할인율보다 실제 가격 경쟁력과 점유관계입니다. 등기상 후순위 권리들이 소멸하는 구조이지만, 임차인 2명이 점유자로 조사됐습니다. 두 임차인의 전입신고일은 모두 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 반면 실거래 비교가격과 개별 호실의 임대 수익성을 검증할 근거는 확인되지 않았습니다. 따라서 권리 소멸과 가격 적정성을 구분해 살펴봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 소멸

말소기준은 2023.09.27 설정된 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,280,000,000원이고 공동담보목록 제2023-990호가 기재돼 있습니다. 해당 근저당권 자체와 이후의 신용보증기금·경기신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정 및 국세 압류는 매각으로 소멸할 예정입니다.

고양시 압류는 2026.04.01 등기상 이미 말소됐습니다. 최초 신탁등기 역시 소유권이전 당시 말소된 상태입니다. 따라서 등기상 매수인이 승계할 권리는 없는 것으로 정리됩니다. 다만 등기 소멸과 별개로 세금의 실제 배당 순위 및 임차인에 대한 최우선변제 적용 여부는 최종 배당 단계에서 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

현황조사에서 확인된 임차인은 (주)알지비이엔티(신양호)와 주식회사 블루칩이엔엠(장일환)입니다. 보증금은 각각 20,000,000원과 1,000,000원이며, 합계는 21,000,000원입니다. 별도의 보증기관 대위·승계 중복신고는 포함돼 있지 않습니다.

대항력 판정은 기재된 전입신고일과 말소기준권리의 선후관계를 반영한 것입니다. 확정일자 및 배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 우선변제권이나 최우선변제 적용을 확정하지 않습니다. 점유 부분의 수치는 조사 기재값입니다.

③ 가격 분석 — 감정가 70%가 곧 시세 할인은 아니다

감정가는 504,000,000원이고 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 352,800,000원입니다. 감정가 대비 70% 수준이지만, 이 할인율은 감정가를 기준으로 한 수치일 뿐 현재 시장가격과의 차이를 의미하지 않습니다.

향후 회차 금액은 유찰 시나리오이며 실제 매각 예정가격이나 향후 매각 일정이 확정됐다는 의미는 아닙니다. 각 회차의 인수액은 현재 권리분석 기준입니다.

④ 예상배당표 (현재 회차 352,800,000원 매각 가정)

현재 회차 매각가를 기준으로 집행비용은 5,739,200원, 근저당권에 대한 예상배당액은 347,060,800원입니다. 이 가정에서는 매각대금 전액이 집행비용과 선순위 근저당권 배당으로 소진돼 후순위 가압류 채권자와 소유자에게 돌아갈 잔여액이 없습니다.

예상배당은 제공된 시뮬레이션을 기준으로 합니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능성은 반영되지 않았으며, 압류 관련 세금의 실제 우선순위 및 배당액도 별도 확인 대상입니다. 신청채권자 변경에 따른 실제 배당 귀속은 최종 채권관계 확인이 필요합니다. 최종 배당표로 확정된 금액이 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 미배당의 변화

세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 그러나 낮은 낙찰가가 실제 시장가치보다 낮은지를 판단하려면 동일 용도와 면적을 가진 물건의 실거래 사례가 필요합니다. 특히 근린시설과 지식산업센터의 수요 및 이용 제한은 구분해서 검토해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 고양시 덕양구 덕은동 덕은한강초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 지식산업센터, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가돼 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 위치합니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 21층 건물이며 사용승인일은 2023.03.07입니다. 감정평가에는 승강기, 급·배수, 소방설비 및 지하 주차장설비가 기재돼 있습니다.
• 도로. 북측으로 약 12m, 서측으로 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
• 토지이용. 일반상업지역·지구단위계획구역(고양덕은도시개발)·도시개발구역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지이용계획에 기재된 용도 및 제한사항을 본건의 실제 사용계획과 대조해야 합니다.
• 이용상태. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 본건의 근린시설 분류 및 개별 호실의 공부상 용도와 일치하는지 확인이 필요합니다.
• 공부와 현황. 감정평가에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재돼 있으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 본건의 실제 이용상태에 대한 개별 확인은 별도로 필요합니다.
• 환금성. 근린시설 및 지식산업센터 성격의 물건은 실제 사용 가능 업종과 매수·임차 수요를 구분해 확인해야 합니다. 최근 실거래 및 거래 추세를 확인하기 전까지는 환금성을 확정적으로 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 시세 원본 확인. 감정가 504,000,000원 대비 최저가 352,800,000원이라는 사실만으로 저렴하다고 판단하지 마세요. 동일 건물·동일 용도·유사 면적의 최근 거래와 매물 조건을 비교해야 합니다.
• 용도 확인. 근린시설 분류와 공장(지식산업센터) 이용상태의 관계를 건축물대장 및 감정평가 원본으로 대조하세요. 특히 본건 A-1616호를 개별적으로 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 우리은행 근저당권에는 공동담보목록 제2023-990호가 기재돼 있습니다. 실제 피담보채무 및 공동담보 관계를 확인해 배당 추정과 구분해야 합니다.
• 임차인 현장 확인. 실제 임차인은 2명입니다. 각 점유 구역과 계약관계, 확정일자, 배당요구 및 인도 가능 여부를 확인하세요. 보증금 인수액 0원과 실제 명도 부담은 별개입니다.
• 배당 순위 확인. 현재 예상배당은 집행비용과 근저당권에 매각대금이 소진되는 구조입니다. 국세 등 관련 세금과 임차인 최우선변제 적용 여부에 따라 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 임대수익 검증. 조사된 월차임은 각각 1,500,000원과 500,000원입니다. 실제 계약의 유효성, 차임 지급 여부, 공실 가능성 및 유지비를 확인하기 전에는 확정 수익으로 간주하지 마세요.
• 관리비 및 점유 비용. 체납 관리비의 공용부분 부담 가능성, 시설 관리비, 점유 해소에 필요한 비용을 별도로 확인하세요.
• 매각기일과 원본 대조. 매각기일은 2026.09.30입니다. 입찰 전 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각 진행상태를 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리 소멸과 가격 메리트는 별개”

이 물건은 2023.09.27 우리은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 가압류·압류 등이 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 두 임차인도 모두 말소기준권리 이후 전입한 것으로 확인돼 임차보증금 인수는 없는 것으로 산정됩니다.

하지만 실제 임차인 2명의 점유와 명도 문제, 우선배당 여부, 근린시설과 지식산업센터 사이의 용도 확인은 별도로 남아 있습니다. 현재 예상 채권 미배당 2,505,968,426원은 채권자 측 배당 부족액이지 낙찰자가 인수하는 채무가 아닙니다.

최저가 352,800,000원은 감정가의 70%지만 최근 실거래 시세 및 추세가 확인되지 않아 가격 메리트가 있다고 결론 내릴 수 없습니다. 권리 소멸 구조는 비교적 명확하되, 임차인 배당·점유와 개별 호실의 용도, 실제 시세를 검증한 뒤 입찰가를 판단해야 하는 물건입니다.