의정부지방법원 2025타경64872. 고양시 덕양구 덕은동 덕은리버워크 5층 비-517호입니다. 사건 용도는 근린시설이고, 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 현재 최저매각가는 759,500,000원으로 감정가 1,085,000,000원의 70%, 1회 유찰된 상태입니다. 권리구조의 기준점은 2023.09.27 설정된 우리은행 근저당권이고, 이후 가압류 2건, 경매개시결정과 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현황조사상 점유자는 두 곳입니다. 주식회사 블루칩이엔엠은 2024.01.11, (주)알지비이엔티는 2025.01.13 전입신고가 확인됩니다. 두 날짜 모두 말소기준권리인 2023.09.27보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 보증금은 각각 1,000,000원과 20,000,000원이지만, 경매 데이터상 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64872 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 덕은동 705 덕은리버워크 5층 비-517호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 청초로 66 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 21층 건물 내 5층 · 사용승인 2023.03.07 |
| 소유자 | 주식회사에스아트허브 |
| 감정가 / 최저가 | 1,085,000,000원 / 759,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 1,950,694,628원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 소멸
등기부의 최초 신탁등기는 이미 말소됐고, 2023.09.27 주식회사에스아트허브 앞으로 소유권이 이전된 날 우리은행의 채권최고액 2,280,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이것이 말소기준권리입니다. 그 뒤 신용보증기금 450,000,000원 가압류, 경기신용보증재단 123,029,226원 가압류, 경매개시결정, 국의 압류가 이어졌으나 모두 기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 — 2곳 모두 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입신고 | 보증금 | 차임 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)알지비이엔티(신양호) | 155.2500 | 2025.01.13 | 20,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 블루칩이엔엠(장일환) | 69.2800 | 2024.01.11 | 1,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
두 점유자의 전입신고일은 각각 2024.01.11과 2025.01.13입니다. 말소기준인 2023.09.27 우리은행 근저당보다 모두 후순위이므로 대항력은 인정되지 않습니다. 보증금 합계는 21,000,000원이지만, 매수인 승계액은 0원입니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 실제 점유자는 2곳으로 봅니다.
③ 가격 — 감정가 70%와 시세 메리트는 같은 말이 아니다
현재 최저매각가는 759,500,000원으로 감정가 1,085,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰되면서 325,500,000원 낮아졌습니다. 다만 가격 판단은 여기서 멈춰야 합니다. 감정가 대비 70%라는 숫자는 감정가와의 차이를 뜻할 뿐, 실제 거래시장보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 759,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,995,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 2,280,000,000원 | 749,505,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 450,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 123,029,226원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 2,853,029,226원, 채권자 예상배당은 749,505,000원, 미배당은 2,103,524,226원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 덕은한강초등학교 남측 인근이며 주변에 지식산업센터, 아파트단지와 근린생활시설이 소재합니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호 1~7은 모두 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 21층 건물로 사용승인은 2023.03.07이며, 위생·급배수·승강기·스프링클러·옥내소화전·지하주차장 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측 약 12미터, 서측 약 8미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·지구단위계획구역(고양덕은도시개발)·도시개발구역· 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 현재 최저가 759,500,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 실제 지식산업센터 거래가격과 임대수익을 대조하세요.
- 점유·명도. 현황조사상 점유자 2곳이 있으므로 대항력 여부와 별개로 실제 사용상태와 인도 일정은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 일괄매각. 매각물건명세서 비고가 일괄매각이므로 입찰 대상 전체 범위와 매각조건을 원문에서 대조해야 합니다.
- 배당 구조. 현재 회차는 집행비용 9,995,000원을 제외한 749,505,000원이 근저당권 배당으로 소진되고 후순위 가압류에는 배당이 없습니다.
- 추가 유찰. 2회 유찰 시 매각가 531,649,999원, 3회 유찰 시 372,154,999원으로 계산되며 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유, 체납·세금 관련 사항을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 가격
이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 명확합니다. 2023.09.27 우리은행 근저당이 말소기준이고, 두 점유자의 전입신고는 모두 그보다 늦습니다. 후순위 가압류·압류 역시 매각으로 소멸해 매수인 인수는 0원입니다. 현재 가격은 감정가 1,085,000,000원에서 1회 유찰된 759,500,000원, 즉 70%입니다. 하지만 감정가 대비 할인과 실제 시장 대비 할인은 다른 문제입니다. 따라서 이 물건은 권리관계보다 현재 매각가가 실제 지식산업센터 시장가격과 수익성에 맞는지를 확인하는 것이 입찰 판단의 중심입니다.
