서울남부지방법원 2026타경4215. 가산동 지밸리더리브스마트타워 제5층 제527호로, 감정평가상 산업시설(공장)으로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 주식회사엘에스에이항공이고, 말소기준권리는 2021.11.26. 설정된 중소기업은행 근저당권 732,000,000원입니다. 이후 신용보증기금 가압류, 이석원의 강제경매개시결정, 중소기업은행의 임의경매개시결정, 주식회사 국민은행 가압류는 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건을 단순한 “후순위 권리 전부 소멸형”으로만 보면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 대지권의 목적인 토지에 말소되지 않고 매수인이 인수하는 별도등기로 을구 18번 구분지상권설정 · 지상권자 금천구 · 2021.08.19. 제185629호가 명시돼 있습니다. 배당계산상 금전 인수액은 0원이지만, 이 비금전 권리는 낙찰 후에도 남는 사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4215 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제5층 제527호 |
| 도로명 | 서울특별시 금천구 가산디지털2로 34(가산동) |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 산업시설(공장) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층 / 지상15층 |
| 소유자 | 주식회사엘에스에이항공 |
| 감정가 / 최저가 | 267,000,000원 / 213,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 459,386,301원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 구분지상권은 별도 확인
말소기준은 2021.11.26. 중소기업은행 근저당권입니다. 2026.03.17. 신용보증기금 가압류 136,000,000원, 2026.03.19. 이석원의 강제경매개시결정, 2026.04.23. 중소기업은행의 임의경매개시결정, 2026.06.15. 주식회사 국민은행 가압류 51,407,206원은 모두 그 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 — 한 건은 후순위, 한 건은 미상
| 점유자 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 전입 | 배당요구 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미현 | 527호 | 6,000,000원 | 600,000원 | 2022.01.06. | 2026.03.30. 배당요구 | 대항력 없음 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
김미현의 전입일은 2022.01.06.으로 말소기준권리인 2021.11.26.보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 6,000,000원, 월차임은 600,000원이고 2026.03.30. 배당요구를 했습니다. 반면 별도로 기재된 점포 점유는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 이 점유를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도, 대항력이 없다고 단정할 수도 없습니다.
③ 가격 구조 — 1회 유찰로 감정가 80%
감정가 267,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 213,600,000원, 감정가의 80%입니다. 이후 시나리오는 2회 유찰 시 170,880,000원(64%), 3회 유찰 시 136,704,000원입니다.
다만 이번 가격 판단은 할인율만으로 끝낼 수 없습니다. 산업시설(공장)이라는 용도와 인수되는 구분지상권, 미상 점유 문제가 함께 존재하므로 현재 최저가가 감정가보다 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다. 실질취득액은 금전 인수액 0원을 기준으로 현재 회차 213,600,000원이지만, 별도등기 구분지상권의 법률·이용상 영향은 따로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 213,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,790,400원 |
| 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 732,000,000원 | 209,809,600원 |
| 갑구 3번 가압류 · 신용보증기금 | 136,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 경매개시결정 · 이석원 | 459,386,301원 | 0원 |
| 갑구 5번 경매개시결정 · 중소기업은행 | 459,386,301원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 51,407,206원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,790,400원을 제외한 209,809,600원이 중소기업은행 근저당권에 배당되고, 후순위 채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 채권 총액은 1,838,179,808원, 총 배당액은 209,809,600원, 미배당액은 1,628,370,208원입니다. 금전 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 가산디지털단지역 남측 인근으로, 주변에 지식산업센터·업무시설·상업용 건물이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 독산역, 가산디지털단지역이 있습니다.
- 이용상태. 제527호 등은 산업시설(공장)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하4층·지상15층이며 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 대조. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 금천구를 지상권자로 하는 을구 18번 구분지상권의 범위·내용·존속관계를 등기 원문과 토지 등기에서 확인해야 합니다.
- 미상 점유 확인. 점포의 실제 점유자, 전입 여부, 보증금, 계약관계가 확인되기 전에는 대항력을 없다고 단정하지 마십시오.
- 김미현. 전입일 2022.01.06.은 말소기준권리 2021.11.26.보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당요구일은 2026.03.30.입니다.
- 용도 확인. 감정상 산업시설(공장) 이용 중이므로 현장 사용상태와 산업시설 관련 이용제한을 함께 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가 213,600,000원은 감정가의 80%지만, 할인율만으로 적정가를 판단하지 말고 권리·점유·용도 요소를 함께 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “금전 인수 0원 ≠ 권리 리스크 0”
이 사건은 말소기준권리 이후의 가압류와 경매개시결정이 소멸하고, 김미현도 후순위 전입이라 대항력이 없다는 점만 보면 구조가 단순해 보입니다. 하지만 토지에는 매각으로 말소되지 않는 구분지상권이 있고, 별도의 점포 점유는 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 가능 여부를 확정할 수 없습니다. 감정가 267,000,000원에서 1회 유찰돼 213,600,000원까지 내려왔다는 가격 할인보다 먼저 확인해야 할 것은 이 두 가지입니다. 이 물건은 산업시설(공장)이라는 용도까지 포함해 권리·점유·이용조건을 함께 확인해야 하는 경매입니다.
