서울남부지방법원 2026타경4215. 가산동 지밸리더리브스마트타워 제5층 제527호로, 감정평가상 산업시설(공장)으로 이용 중입니다. 현 소유자는 주식회사엘에스에이항공이며 2021.11.26 소유권이전과 같은 날 중소기업은행 근저당권 채권최고액 732,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이고, 이후 신용보증기금 가압류, 이석원의 강제경매개시결정, 중소기업은행의 임의경매개시결정, 주식회사 국민은행 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건에서 ‘배당상 인수액 0원’과 ‘권리상 인수할 사항 없음’을 같은 뜻으로 읽으면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 대지권의 목적인 토지에 말소되지 않고 인수되는 별도등기, 즉 을구 18번 구분지상권설정·지상권자 금천구·2021.08.19 제185629호가 명시되어 있습니다. 금전으로 계산된 인수액은 0원이지만, 이 별도등기는 낙찰 후에도 남는 권리라는 점이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4215 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제5층 제527호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 산업시설(공장) · 철근콘크리트구조 지하4층/지상15층 |
| 소유자 | 주식회사엘에스에이항공 |
| 감정가 / 최저가 | 267,000,000원 / 267,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이석원 / 459,386,301원 |
| 말소기준권리 | 2021.11.26 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 732,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소되는 권리와 남는 권리를 분리해야 한다
말소기준권리는 2021.11.26 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 2026.03.17 신용보증기금 136,000,000원 가압류, 2026.03.19 이석원 강제경매개시결정, 2026.04.23 중소기업은행 임의경매개시결정, 2026.06.15 주식회사 국민은행 51,407,206원 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 중소기업은행 근저당은 제1127호·제1128호와 공동담보로 기재되어 있습니다.
② 임차인·점유 분석 — 한 건은 대항력 없음, 한 건은 미상
| 임차인·점유 | 전입 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미현 · 527호 | 2022.01.06 | 6,000,000원 / 600,000원 | 2026.03.30 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 점포 · 주거 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
김미현은 2022.01.06 전입으로 말소기준권리인 2021.11.26 중소기업은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 기재된 판단대로 대항력은 없습니다. 보증금 6,000,000원, 월세 600,000원이며 2026.03.30 배당요구를 했습니다.
반면 매각물건명세서에는 별도로 ‘점포’가 주거로 사용되는 점유 기재가 있습니다. 전입신고일이 확인되지 않고 보증금도 확인되지 않아 이 점유자는 대항력 가능·미상으로 남겨두는 것이 맞습니다. 김미현의 대항력 없음 판단을 이 별도 점유 기재에 그대로 적용하면 안 됩니다.
③ 가격·배당 구조 — 신건 267,000,000원에서도 채권 미배당이 크다
현재 회차는 감정가의 100%인 267,000,000원입니다. 매각가를 267,000,000원으로 가정한 배당 계산에서는 집행비용 4,538,000원 이후 중소기업은행 근저당에 262,462,000원이 배당되고, 나머지 채권자와 소유자에게는 배당이 없습니다. 총 채권액 1,838,179,808원 가운데 채권자 배당액은 262,462,000원, 미배당은 1,575,717,808원입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,538,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 732,000,000원 | 262,462,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 136,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 이석원 | 459,386,301원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 중소기업은행 | 459,386,301원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 51,407,206원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 267,000,000원 가정. 집행비용은 4,538,000원, 채권자 총 배당은 262,462,000원, 미배당은 1,575,717,808원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당 계산상 매수인 금전 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 제5층 제527호 등 3개호가 산업시설(공장)으로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 입지. 가산디지털단지역 남측 인근으로 지식산업센터, 업무시설, 상업용 건물이 주변에 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 독산역, 가산디지털단지역이 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 지역·지구. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하4층/지상15층이며 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기. 매각 후에도 남는 을구 18번 구분지상권설정의 내용과 지상권자 금천구에 대한 권리 범위를 원문에서 확인해야 합니다.
- 점유관계. 김미현은 대항력 없음으로 정리되지만, 별도의 ‘점포·주거’ 점유 기재는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다.
- 배당요구. 김미현은 2026.03.30 배당요구를 했으며 보증금 6,000,000원·월세 600,000원으로 기재되어 있습니다.
- 공동담보. 중소기업은행 근저당 채권최고액 732,000,000원은 제1127호·제1128호와 공동담보로 기재되어 있으므로 관련 등기 관계를 함께 대조할 필요가 있습니다.
- 경매 중첩. 본건에는 2026.03.19 이석원 강제경매개시결정과 2026.04.23 중소기업은행 임의경매개시결정이 함께 기재되어 있습니다.
- 용도 확인. 감정평가와 매각물건명세서 비고 모두 산업시설(공장) 이용을 전제로 하므로 주거용 부동산으로 가정하면 안 됩니다.
맺으며 — “금전 인수 0원 ≠ 권리 리스크 0”
이 사건의 말소구조 자체는 분명합니다. 2021.11.26 중소기업은행 근저당 이후의 가압류와 경매개시결정은 소멸하고, 김미현도 전입이 늦어 대항력이 없습니다. 배당 모델상 매수인의 금전 인수 역시 0원입니다.
하지만 결론은 ‘깨끗한 물건’이 아닙니다. 대지권 목적 토지에 말소되지 않는 금천구 구분지상권 별도등기가 있고, 별도의 주거 점유 기재는 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 267,000,000원인 신건이고, 가격 판단은 권리 위험과 분리해 접근해야 합니다. 이 물건의 핵심은 “배당표의 0원보다, 매각 후 실제로 무엇이 남는지를 확인하는 것”입니다.
