서울남부지방법원 2026타경4215. 가산동 지밸리더리브스마트타워 제11층 제1128호로, 감정 이용상태는 산업시설(공장)입니다. 현재 소유자는 주식회사엘에스에이항공이고, 2021.11.26. 중소기업은행이 채권최고액 732,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 그 뒤 신용보증기금 가압류, 이석원의 강제경매개시결정, 중소기업은행의 임의경매개시결정, 국민은행 가압류가 차례로 붙었지만 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
그러나 권리분석의 결론을 ‘소멸권리뿐’으로 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 대지권의 목적인 토지에 말소되지 않고 매수인이 인수하는 별도등기가 명시돼 있습니다. 구체적으로 을구 18번 구분지상권설정, 지상권자 금천구, 2021.08.19. 제185629호입니다. 배당표상 금전 인수액은 0원이지만, 이 토지 권리는 별도로 남는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4215 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제11층 제1128호 |
| 도로명 | 서울특별시 금천구 가산디지털2로 34(가산동) |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 산업시설(공장)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층/지상15층 |
| 소유자 | 주식회사엘에스에이항공 |
| 감정가 / 최저가 | 301,000,000원 / 301,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이석원 / 459,386,301원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 토지 별도등기는 인수
말소기준은 2021.11.26. 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 732,000,000원이며, 제5층 제527호와 제11층 제1127호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 그 이후 등기된 신용보증기금의 136,000,000원 가압류, 이석원의 강제경매개시결정, 중소기업은행의 임의경매개시결정, 국민은행의 51,407,206원 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차 조사 — 실제 임차인 1명 기재, 대항력 없음
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미현 | 527호 | 2022.01.06 | 6,000,000원 | 600,000원 | 2026.03.30 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 승계 없음 |
현황조사·문건접수에 기재된 실제 임차인은 1명이며, 김미현의 점유 부분은 527호로 기재돼 있습니다. 전입일 2022.01.06.은 말소기준일 2021.11.26.보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금은 6,000,000원, 월세는 600,000원, 배당요구일은 2026.03.30.입니다. 확정일자는 확인되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 301,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,014,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 중소기업은행 | 732,000,000원 | 295,986,000원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 신용보증기금 | 136,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 경매개시결정 · 이석원 | 459,386,301원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 경매개시결정 · 중소기업은행 | 459,386,301원 | 0원 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 국민은행 | 51,407,206원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,838,179,808원 중 채권자 배당은 295,986,000원, 미배당은 1,542,193,808원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 금전 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수금은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 금전 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 301,000,000원 | 295,986,000원 | 1,542,193,808원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 240,800,000원 | 236,628,800원 | 1,601,551,008원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 192,640,000원 | 189,143,040원 | 1,649,036,768원 | 0원 |
현재 회차에서 신청채권자 이석원에게 돌아가는 배당은 0원이고, 1회·2회 유찰 시나리오에서도 신청채권자 배당은 0원입니다. 다만 후순위 채권의 미배당이 늘어나는 것과 매수인의 인수 여부는 구분해야 합니다. 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하므로 미배당액 자체를 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다. 금전 인수는 모든 제시 시나리오에서 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 지밸리더리브스마트타워의 해당 감정 대상은 산업시설(공장)으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 가산디지털단지역 남측 인근으로 지식산업센터, 업무시설, 상업용 건물이 소재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 독산역, 가산디지털단지역이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 20미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 설비. 기본 위생·급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장이 설치돼 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부와 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 구분지상권 원문 확인. 매수인이 인수하는 을구 18번 구분지상권의 존속범위·내용을 토지 등기 원문에서 확인해야 합니다.
- 대지권 영향 확인. 구분지상권이 대지권 사용·처분·향후 매각 또는 금융에 미치는 영향을 입찰 전 확인하는 것이 핵심입니다.
- 527호 임차기재 구분. 김미현의 조사상 점유 부분은 527호로 기재돼 있으므로, 본건 1128호의 실제 점유관계를 현장에서 다시 대조해야 합니다.
- 산업시설 이용조건. 본건은 산업시설(공장) 이용 물건이므로 실제 사용 목적과 산업시설 관련 이용조건을 확인해야 합니다.
- 신건 가격 검증. 현재 최저가 301,000,000원은 감정가와 동일합니다. 실거래 비교자료 없이 가격 메리트를 전제하지 말고 별도 시세 검증이 필요합니다.
- 배당과 인수 구분. 후순위 미배당 1,542,193,808원이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 반면 토지 구분지상권은 별도 인수권리입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.24.입니다. 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “0원 인수”보다 중요한 한 줄
이 사건은 등기상 후순위 권리만 보면 단순합니다. 2021.11.26. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 김미현의 전입도 말소기준 뒤라 대항력이 없고, 계산상 매수인 금전 인수액은 0원입니다.
하지만 매각물건명세서가 명시한 금천구의 토지 구분지상권 인수가 결론을 바꿉니다. 돈으로 즉시 환산되는 임차보증금 인수는 없더라도, 낙찰 뒤에도 남는 토지 권리가 있다는 뜻입니다. 더구나 산업시설(공장) 이용 물건이고 현재는 신건 301,000,000원이며 실거래 비교자료도 없습니다. 따라서 결론은 “금전 인수는 0원, 그러나 권리 완전 소멸형은 아니다.” 토지 별도등기의 실제 효력과 신건 가격을 확인하기 전까지는 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
