서울남부지방법원 2026타경4215. 대상은 가산동 지밸리더리브스마트타워 제11층 제1128호입니다. 감정평가상 이 건물의 3개 호는 산업시설(공장)으로 이용 중이며, 본건 역시 매각물건명세서 비고에 산업시설(공장) 이용으로 기재돼 있습니다. 감정가 301,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 240,800,000원입니다.
등기상 핵심 말소기준권리는 2021.11.26. 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 732,000,000원이고, 이후의 신용보증기금 가압류·강제경매개시결정·중소기업은행 임의경매개시결정·국민은행 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 여기서 끝나지 않습니다. 대지권의 목적인 토지에는 2021.08.19. 설정된 을구 18번 구분지상권이 있고, 매각물건명세서가 이를 말소되지 않고 인수되는 별도등기로 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4215 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제11층 제1128호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 가산디지털2로 34 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 산업시설(공장) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층/지상15층 |
| 소유자 | 주식회사엘에스에이항공 |
| 감정가 / 최저가 | 301,000,000원 / 240,800,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 청구액 | 459,386,301원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 토지 구분지상권은 인수
2021.11.26. 중소기업은행 근저당권이 말소기준권리이며, 채권최고액은 732,000,000원입니다. 이후 2026.03.17. 신용보증기금 가압류 136,000,000원, 2026.03.19. 이석원의 강제경매개시결정, 2026.04.23. 중소기업은행의 임의경매개시결정, 2026.06.15. 국민은행 가압류 51,407,206원은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 관계 — 대상 호수와 별도 호수를 구분
확인된 임차인 김미현은 527호에 관한 신고입니다. 전입일은 2022.01.06., 보증금 6,000,000원, 월차임 600,000원이며 2026.03.30. 배당요구했습니다. 전입일이 말소기준권리인 2021.11.26.보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 이 임차관계는 경매대상인 1128호가 아니라 527호에 관한 것입니다.
| 임차인 | 점유호수 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미현 | 527호 | 2022.01.06 | 6,000,000원 | 600,000원 | 없음 | 2026.03.30 |
③ 가격 — 1회 유찰됐지만 시세 메리트는 판단 유보
감정가는 301,000,000원, 현재 최저매각가는 240,800,000원으로 감정가의 80%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 192,640,000원(64%), 3회 유찰 시는 154,112,000원(51.2%)입니다.
그러나 동일 용도·유사 물건의 최근 실거래 평균, 최신 거래, 가격 추세가 확인되지 않아 240,800,000원이 실제 시장가격보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주기보다 산업시설(공장)의 실제 거래사례와 해당 호의 상태를 별도로 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 240,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,171,200원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 732,000,000원 | 236,628,800원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 136,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 이석원 | 459,386,301원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 중소기업은행 | 459,386,301원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 국민은행 | 51,407,206원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 240,800,000원 가정 시 집행비용 4,171,200원을 제외한 236,628,800원이 중소기업은행 근저당권에 배당되고, 이후 채권에는 배당 여력이 없습니다. 총 채권액 1,838,179,808원 대비 총 배당액은 236,628,800원이며 미배당액은 1,601,551,008원입니다. 배당표상 매수인 금액 인수는 0원입니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 총 배당 | 미배당 | 매수인 금액 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (80%) | 240,800,000원 | 236,628,800원 | 1,601,551,008원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 192,640,000원 | 189,143,040원 | 1,649,036,768원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (51.2%) | 154,112,000원 | 151,154,432원 | 1,687,025,376원 | 0원 |
세 시나리오 모두 신청채권자 청구액 459,386,301원에 대한 배당은 0원으로 산정돼 있으며, 소유자 잔여도 0원입니다. 채권자 미배당이 크더라도 말소되는 채권의 미배당액이 곧 매수인 인수액으로 전환되는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 지밸리더리브스마트타워 제5층 제527호 등 3개 호가 산업시설(공장)으로 이용 중입니다.
- 입지. 서울특별시 금천구 가산동 소재 가산디지털단지역 남측 인근이며, 주변에 지식산업센터·업무시설·상업용 건물이 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 독산역, 가산디지털단지역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하4층/지상15층이며 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 대지권의 목적인 토지 을구 18번 구분지상권은 매각 후에도 남습니다. 설정 범위·목적·존속기간 등 실제 내용을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 1128호 점유 확인. 확인된 김미현의 임차관계는 527호입니다. 대상 1128호의 실제 사용·점유 상태는 현장에서 별도로 대조할 필요가 있습니다.
- 시세 대조. 현재 최저가가 감정가의 80%라는 사실만으로 싸다고 판단하지 말고, 산업시설(공장) 유사 거래사례를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 대상은 주거용 아파트가 아니라 산업시설(공장) 이용 건입니다. 실제 사용계획과 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당권은 지밸리더리브스마트타워 제5층 제527호 및 제11층 제1127호와 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원문에서 구분지상권과 점유관계를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “금액 인수 0원 ≠ 인수권리 없음”
이 사건의 표면만 보면 현재 최저가 240,800,000원, 1회 유찰, 매수인 금액 인수 0원이라 단순해 보입니다. 말소기준권리인 중소기업은행 근저당 이후의 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 하지만 매각물건명세서가 토지 을구 18번 구분지상권을 매수인이 인수하는 권리로 명시한다는 점이 결론을 바꿉니다.
또한 현재 가격이 감정가의 80%라는 사실은 확인되지만 실제 시세 자료는 없어 가격 우위까지 확인된 것은 아닙니다. 따라서 이 물건은 금전 인수는 없되 존속 권리가 있는 산업시설로 보고, 구분지상권 내용과 1128호의 실제 점유·이용상태, 유사 산업시설 거래가격을 대조한 뒤 입찰가를 판단하는 것이 핵심입니다.
