서울남부지방법원 2026타경4215. 가산동 지밸리더리브스마트타워 제11층 제1127호로, 감정요항표상 이용상태는 산업시설(공장)입니다. 소유자는 주식회사엘에스에이항공이고, 2021년 11월 26일 설정된 중소기업은행 근저당권의 채권최고액은 732,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 뒤에 들어온 신용보증기금·국민은행 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그런데 이 사건의 핵심은 등기부 후순위 권리가 아니라 토지 별도등기입니다. 매각물건명세서에는 대지권의 목적인 토지에 2021년 8월 19일 제185629호 을구 18번 구분지상권이 있고, 지상권자는 금천구이며 이 등기가 말소되지 않고 인수된다고 명시되어 있습니다. 따라서 배당 계산상 인수금액은 0원이더라도 법률상 존속하는 권리 자체는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4215 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제11층 제1127호 |
| 도로명 | 서울특별시 금천구 가산디지털2로 34(가산동) |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 산업시설(공장) |
| 소유자 | 주식회사엘에스에이항공 · 2021.11.26 소유권이전등기(원인 2019.11.20 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 273,000,000원 / 218,400,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 사건 청구액 | 459,386,301원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 토지 별도등기는 인수
말소기준권리는 2021.11.26 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 2026.03.17 신용보증기금 가압류 136,000,000원, 2026.03.19 강제경매개시결정, 2026.04.23 중소기업은행의 임의경매개시결정, 2026.06.15 국민은행 가압류 51,407,206원은 모두 매각으로 소멸합니다. 중소기업은행 근저당에는 같은 지밸리더리브스마트타워 제5층 제527호와 제11층 제1128호가 공동담보로 기재되어 있습니다.
② 임차인 — 신고는 1명, 점유부분은 527호
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김미현 | 527호 | 2022.01.06 | 6,000,000원 | 600,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
임차인 신고는 김미현 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 전입일은 2022.01.06으로 말소기준권리인 2021.11.26 근저당보다 뒤여서 대항력은 없는 것으로 판정되어 있습니다. 배당요구는 2026.03.30 접수됐습니다. 다만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 두어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 218,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,857,600원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 732,000,000원 | 214,542,400원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 신용보증기금 | 136,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 경매개시결정 · 이석원 | 459,386,301원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 경매개시결정 · 중소기업은행 | 459,386,301원 | 0원 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 국민은행 | 51,407,206원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 218,400,000원 가정 시 채권자 총 배당액은 214,542,400원, 총 미배당액은 1,623,637,408원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 배당 계산상 매수인 금전 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치이며, 토지 구분지상권 별도등기의 존속 여부는 이 금액 계산과 별개입니다.
④ 이용상태·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 지밸리더리브스마트타워 제5층 제527호 등 3개호가 산업시설(공장)으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다.
- 입지. 서울특별시 금천구 가산동의 가산디지털단지역 남측 인근으로, 주변에 지식산업센터·업무시설·상업용 건물이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 독산역(1호선), 가산디지털단지역(1·7호선)이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 4층·지상 15층이며 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·주차장 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 20미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 확인. 2021.08.19 제185629호 을구 18번 구분지상권의 설정 범위·내용과 경매 후 존속 효과를 원문으로 확인해야 합니다.
- 527호 임차관계 대조. 김미현의 점유부분은 527호로 기재되어 있으므로 1127호와의 관계를 현황조사·명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당은 제527호·제1128호와 공동담보로 등기되어 있습니다. 해당 공동담보 관계를 등기 원문에서 함께 확인해야 합니다.
- 산업시설 이용 확인. 감정평가상 산업시설(공장)로 이용 중이므로 현황과 실제 사용 상태를 직접 확인하는 것이 필요합니다.
- 현재 가격 기준. 최저가는 218,400,000원으로 감정가 273,000,000원의 80%입니다. 단순 유찰률만으로 가격 우위를 단정하지 말고 권리 인수조건과 함께 판단해야 합니다.
맺으며 — “인수액 0원”보다 먼저 볼 것은 구분지상권
현재 회차는 1회 유찰 후 감정가의 80%인 218,400,000원입니다. 말소기준인 중소기업은행 근저당 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당표상 매수인이 금전으로 떠안을 금액도 0원입니다.
하지만 이 사건은 여기서 끝나지 않습니다. 매각물건명세서가 대지권의 목적인 토지에 설정된 금천구의 구분지상권을 말소하지 않고 인수한다고 명시하고 있기 때문입니다. 여기에 산업시설(공장) 이용, 527호로 기재된 임차인 점유정보, 제527호·제1128호와의 공동담보 관계까지 함께 확인해야 합니다. 이 물건의 권리분석 핵심은 “금전 인수는 0원이지만 존속 권리는 있다”는 점입니다.
