서울남부지방법원 2026타경4215. 가산동 지밸리더리브스마트타워 제11층 제1127호입니다. 감정평가상 제527호 등 3개호는 산업시설(공장)으로 이용 중이고, 본건 건물은 철근콘크리트구조 지하4층·지상15층입니다. 소유자는 주식회사엘에스에이항공이며, 등기상 2021.11.26. 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 설정된 중소기업은행 근저당권 채권최고액 732,000,000원이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 신용보증기금 가압류, 이석원의 강제경매개시결정, 중소기업은행의 임의경매개시결정, 국민은행 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 등기부의 후순위 권리만 보고 “인수 없음”으로 끝낼 수 없습니다. 대지권의 목적인 토지에 설정된 금천구의 구분지상권이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다는 내용이 별도로 명시돼 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4215 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제11층 제1127호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 가산디지털2로 34 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 산업시설(공장) |
| 소유자 | 주식회사엘에스에이항공 |
| 감정가 / 최저가 | 273,000,000원 / 273,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이석원 / 459,386,301원 |
| 말소기준 | 2021.11.26. 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 732,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 토지 구분지상권은 인수
본건 등기부 자체에서는 2021.11.26. 중소기업은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후 2026.03.17. 신용보증기금 가압류 136,000,000원, 2026.03.19. 이석원의 강제경매개시결정, 2026.04.23. 중소기업은행 임의경매개시결정, 2026.06.15. 국민은행 가압류 51,407,206원은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 임차·점유 조사 — 527호 기록을 1127호에 그대로 대입하면 안 된다
| 점유자 | 조사표시 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미현 | 527호 | 2022.01.06 | 6,000,000원 / 600,000원 | 2026.03.30 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김미현의 전입일은 말소기준권리인 2021.11.26.보다 뒤인 2022.01.06.이므로 조사기록상 대항력은 없습니다. 보증금은 6,000,000원, 차임은 600,000원이고 2026.03.30. 배당요구가 접수돼 있습니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 판단할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 273,000,000원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 매수인에게 배당 부족액을 금전으로 승계시키는 구조는 표시돼 있지 않아 금액 기준 실질취득은 현재 회차 매각가와 같은 273,000,000원입니다.
다만 비교 가능한 실거래 평균·최근 거래 자료가 제시돼 있지 않으므로, 감정가 또는 최저가가 현재 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 신건 최저가 273,000,000원이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. 특히 산업시설(공장) 용도이고 토지 구분지상권 인수 조건까지 있으므로, 가격 검토는 해당 권리의 이용상 제약을 확인한 뒤 별도로 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 273,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,622,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 732,000,000원 | 268,378,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 136,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 이석원 | 459,386,301원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 중소기업은행 | 459,386,301원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 국민은행 | 51,407,206원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당모형의 총 채권액은 1,838,179,808원, 채권자 배당액은 268,378,000원, 미배당액은 1,569,801,808원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인에게 승계되는 금전 채무는 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 금액 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 273,000,000원 | 268,378,000원 | 1,569,801,808원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 218,400,000원 | 214,542,400원 | 1,623,637,408원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 174,720,000원 | 171,473,920원 | 1,666,705,888원 | 0원 |
유찰 시 최저매각가는 218,400,000원, 174,720,000원으로 내려가지만, 이 자료에는 비교 가능한 실거래가가 없으므로 어느 회차부터 시세 대비 메리트가 생긴다고 단정할 수 없습니다. 또한 매각가가 내려가더라도 금천구 구분지상권 인수 조건은 별도의 권리 문제로 남아 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 제527호 등 3개호는 산업시설(공장)으로 이용 중입니다. 토지도 산업시설(공장)·지원시설(근린생활시설) 등의 건부지로 이용되고 있습니다.
- 입지. 가산디지털단지역 남측 인근이며 주변에 지식산업센터, 업무시설, 상업용 건물이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 독산역, 가산디지털단지역이 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하4층·지상15층이며 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 토지 을구 18번 금천구 구분지상권의 설정 범위·존속 내용과 본건 이용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 1127호 점유 재확인. 조사된 김미현의 호수는 527호입니다. 본건 1127호의 실제 점유자·임대차 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 산업시설 이용조건 확인. 본건은 감정평가상 산업시설(공장) 이용 물건입니다. 주거용 부동산과 같은 방식으로 환금성과 수요를 판단하면 안 됩니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 273,000,000원이 시장가 대비 저렴하다는 전제를 두지 말고 별도의 거래사례 검증이 필요합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당액 1,569,801,808원은 채권자 측 부족액이며, 매수인 금전 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 토지 별도등기를 직접 대조해 최종 권리관계를 확인하세요.
맺으며 — “0원 인수”만 보면 놓치는 권리가 있다
이 사건의 핵심은 숫자로 표시되는 인수액과 실제 인수권리를 구분하는 데 있습니다. 배당모형상 매수인의 금전 인수는 0원이고, 본건 등기부에서 말소기준 이후 설정된 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 여기까지만 보면 단순한 권리구조처럼 보입니다.
하지만 매각물건명세서에는 대지권의 목적인 토지에 금천구의 을구 18번 구분지상권이 말소되지 않고 인수된다고 명시돼 있습니다. 여기에 임차·점유 조사도 1127호가 아닌 527호 기록이 연결돼 있어 본건의 실제 점유관계를 별도로 확인해야 합니다. 실거래 비교자료도 없어 신건 273,000,000원의 가격 메리트를 판단할 근거가 부족합니다. 결론은 금액 인수는 단순하지만, 권리와 점유 확인은 보수적으로 접근해야 하는 산업시설 경매입니다.
