대전지방법원 2025타경51880. 서산시 지곡면 화천리 지곡미래아파트 102동 1층 104호입니다. 감정평가 이용상태도 아파트로 확인되고, 동일 평형 비교 대상은 전용 59.985㎡입니다. 등기상 핵심은 2013.02.13 설정된 남광주농업협동조합 근저당 63,600,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차관계도 구조는 비교적 명확합니다. 실제 임차인은 조인범·양일 2명이고, 전입일은 각각 2015.07.08, 2025.11.03으로 모두 2013.02.13 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당액 자체는 확정할 수 없으므로, 입찰 전 매각물건명세서 원본 대조는 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51880 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 지곡면 화천리 523-11 지곡미래아파트 102동 1층104호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 비교 대상 전용 59.985㎡ · 지하1층·지상5층 건물 내 1층 104호 |
| 소유자 | 조경선 · 2013.06.24 소유권이전 · 거래가액 112,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 81,000,000원 / 81,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 160,084,873원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
현재 권리분석의 기준점은 2013.02.13 남광주농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 63,600,000원이고, 2014.02.27 채무자가 조경선으로 변경됐습니다. 2025.10.30 남광주농업협동조합이 임의경매를 신청했고, 이 경매개시결정과 말소기준 근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거의 가압류·가처분·신탁·전세권·근저당 등은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 실제 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조인범 | 2015.07.08 | 미상 | 미상 | 2026.01.27 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 양일 | 2025.11.03 | 미상 | 미상 | 2026.01.27 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
두 임차인의 전입은 말소기준일인 2013.02.13보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 두 사람 모두 2026.01.27 배당요구를 했으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당액은 확정하기 어렵습니다. 다만 매각물건명세서에는 인수할 권리 해당사항 없음으로 명시돼 있고, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
③ 시세 비교 — 81,000,000원은 최근 거래보다 높다
지곡미래아파트 동일 평형의 확인된 실거래는 8건입니다. 전체 평균은 60,562,500원이지만 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.10의 58,000,000원 1건이고, 최신 거래 역시 58,000,000원입니다. 신건 최저가 81,000,000원은 이 최근 시세의 139.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 59.99㎡ | 3 | 58,000,000원 |
| 2024.06 | 59.99㎡ | 5 | 52,000,000원 |
| 2024.03 | 59.99㎡ | 3 | 58,000,000원 |
| 2023.12 | 59.99㎡ | 5 | 58,000,000원 |
| 2023.11 | 59.99㎡ | 5 | 60,000,000원 |
| 2022.07 | 59.99㎡ | 2 | 64,000,000원 |
| 2021.07 | 59.99㎡ | 3 | 66,500,000원 |
| 2021.06 | 59.99㎡ | 2 | 68,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 8건 | 60,562,500원 |
전체 실거래 평균을 기준으로 해도 최저가는 133.7%입니다. 더 중요한 최근 지표는 139.7%로 격차가 더 커집니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세도 -4.8%로 하락 방향입니다. 따라서 전체 평균만 보고 가격을 낙관해서는 안 되며, 현재 신건 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 81,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,858,000원 |
| 2. 근저당 · 남광주농업협동조합 | 63,600,000원 | 63,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 15,542,000원 |
81,000,000원 매각 가정에서는 근저당 채권최고액 63,600,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 15,542,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 81,000,000원 | 63,600,000원 | 0원 | 15,542,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 64,800,000원 | 63,233,600원 | 366,400원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 51,840,000원 | 50,506,880원 | 13,093,120원 | 0원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 64,800,000원, 2회 유찰 시 51,840,000원으로 내려갑니다. 매수인 인수는 모든 시나리오에서 0원입니다. 최근 실거래 58,000,000원과 비교하면 신건 81,000,000원보다 유찰 이후에야 시세와의 가격 간격을 검토할 여지가 생깁니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화천1리회관 남측 인근으로 아파트단지·근린생활시설·농경지 등이 함께 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상5층 건물이며 기본 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 서측 왕복 약 2차선 포장도로와 연결된 단지 내 도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역 등이 확인되고, 공시지가는 227,900원/㎡입니다.
- 단지 거래. 지곡미래아파트는 250세대이며 동일 평형 확인 거래는 8건, 최근 12개월 거래는 1건입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 신건 81,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 58,000,000원의 139.7%입니다. 전체 평균 60,562,500원보다도 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 이전 거래의 가격 추세가 -4.8%이므로 과거 고가 거래만 보고 가격을 높게 평가하지 않아야 합니다.
- 임차인 원본 확인. 실제 임차인 2명 모두 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 유찰 가격 검토. 1회 유찰 시 64,800,000원, 2회 유찰 시 51,840,000원입니다. 최근 거래 58,000,000원과 각 회차 가격을 함께 비교해야 합니다.
- 인수권리. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없고, 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다.
맺으며 — “권리는 통과, 신건 가격은 보류”
이 물건은 권리 자체보다 가격 판단이 훨씬 중요합니다. 말소기준은 2013.02.13 남광주농업협동조합 근저당이고, 실제 임차인 2명의 전입은 모두 그 이후입니다. 명시된 인수권리도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 권리구조만 놓고 보면 정리 가능한 유형입니다.
반면 신건 최저가 81,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 실거래인 58,000,000원의 139.7%이고, 전체 실거래 평균 60,562,500원과 비교해도 133.7%입니다. 최근 가격 추세도 -4.8%입니다. 따라서 현재 가격을 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다. 권리는 통과지만 가격은 보류가 이 사건의 핵심이며, 현재 회차보다 유찰 이후 가격에서 최근 실거래와 다시 비교하는 접근이 합리적입니다.
