대전지방법원 2025타경51880. 서산시 지곡면 지곡미래아파트 102동 1층 104호입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2013.02.13. 남광주농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 63,600,000원입니다. 현재 소유자 조경선은 2013.06.24. 112,500,000원에 소유권을 취득했고, 2014.02.27. 근저당권 변경으로 채무자가 조경선으로 바뀌었습니다. 이후 2025.10.30. 남광주농업협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
권리분석의 핵심은 임차관계입니다. 조사된 전입자는 조인범과 양일 두 명이며, 전입일은 각각 2015.07.08., 2025.11.03.입니다. 두 사람 모두 2013.02.13. 말소기준권리보다 뒤에 전입했기 때문에 대항력은 없습니다. 두 사람 모두 2026.01.27. 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 미상입니다. 다만 매각물건명세서상 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음으로 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51880 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 지곡면 화천리 523-11 지곡미래아파트 102동 1층104호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 조경선 · 2013.06.24. 소유권이전 · 거래가액 112,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 81,000,000원 / 56,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남광주농업협동조합 / 160,084,873원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 전입자는 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 조인범 | 2015.07.08 | 2026.01.27 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 양일 | 2025.11.03 | 2026.01.27 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
두 전입자의 전입신고는 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 보증금 액수가 확인되지 않았다는 사정만으로 매수인 인수형 임차인으로 볼 수는 없습니다. 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상인 만큼 실제 배당관계는 매각물건명세서와 배당요구 서류를 최종 대조할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 70%까지 내려왔지만 최근 거래와 거의 붙어 있다
지곡미래아파트는 250세대, 2012.11.30. 준공이며 비교 대상은 전용 59.99㎡ 거래입니다. 전체 8건 평균은 60,562,500원이지만 가격 판단에서는 오래된 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 58,000,000원과 최신 거래 58,000,000원을 우선해서 보는 편이 적절합니다. 현재 최저가 56,700,000원은 최근 12개월 평균의 97.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 59.99㎡ | 3 | 58,000,000원 |
| 2024.06 | 59.99㎡ | 5 | 52,000,000원 |
| 2024.03 | 59.99㎡ | 3 | 58,000,000원 |
| 2023.12 | 59.99㎡ | 5 | 58,000,000원 |
| 2023.11 | 59.99㎡ | 5 | 60,000,000원 |
| 2022.07 | 59.99㎡ | 2 | 64,000,000원 |
| 2021.07 | 59.99㎡ | 3 | 66,500,000원 |
| 2021.06 | 59.99㎡ | 2 | 68,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 58,000,000원 |
전체 실거래는 52,000,000원부터 68,000,000원까지 분포하고 전체 평균은 60,562,500원입니다. 그러나 최근 거래 흐름은 과거보다 -4.8% 낮습니다. 따라서 현재 최저가가 전체 평균의 93.6%라는 점만 보고 가격 매력이 크다고 판단하기보다는, 최신 거래와 최근 12개월 평균 58,000,000원에 거의 붙어 있다는 점을 더 중요하게 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 56,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,420,600원 |
| 2. 근저당 · 남광주농업협동조합 | 63,600,000원 | 55,279,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 근저당 채권최고액 63,600,000원 중 55,279,400원이 배당되고 8,320,600원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 화천1리회관 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상5층 건물의 1층 104호이며 기본적인 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 서측 왕복 약 2차선 포장도로와 연결된 단지 내 도로가 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역이며 공시지가는 227,900원/㎡입니다.
- 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차관계 재확인. 조인범·양일의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 두 사람 모두 대항력은 없지만 배당요구 서류와 매각물건명세서의 최종 내용을 대조하세요.
- 최근 시세 기준. 전체 8건 평균 60,562,500원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 58,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -4.8%이므로 과거 고가 거래를 그대로 현재 가치로 적용하지 않는 편이 안전합니다.
- 1층 가격 차이. 대상 호수는 1층입니다. 실제 내부 상태와 층별 선호도는 현장 확인이 필요합니다.
- 배당표 확인. 현재 회차에서는 근저당에 8,320,600원 미배당이 발생합니다. 이는 매수인 인수액과는 별개이며 현재 자료상 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 서류와 최신 실거래를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 최근 시세와 거의 맞닿아 있다
이 물건은 권리관계와 가격 판단을 분리해서 볼 필요가 있습니다. 권리 쪽은 비교적 명확합니다. 2013.02.13. 남광주농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 조인범·양일 두 전입자는 모두 그 뒤에 전입해 대항력이 없습니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없습니다.
반면 가격은 감정가 대비 70%라는 숫자보다 최근 거래가 중요합니다. 현재 최저가 56,700,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 58,000,000원의 97.8%이고, 최근 거래 추세는 -4.8%입니다. 따라서 권리 인수 부담은 없지만 최근 시세 대비 가격 여유는 제한적인 물건으로 보는 것이 본 자료에 가장 부합합니다.
