대전지방법원 2025타경51880. 서산시 지곡면 화천리 지곡미래아파트 102동 4층 406호입니다. 현재 소유자는 조경선이며, 2013.06.24. 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 112,500,000원입니다. 이 사건의 말소기준은 2013.02.13. 설정된 남광주농업협동조합 근저당 64,800,000원입니다. 2025.10.30. 남광주농업협동조합이 임의경매개시결정을 받아 현재 경매가 진행 중이고, 해당 근저당 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기부에는 2004년부터 가압류·가등기·가처분·전세권·근저당·신탁·과거 경매기록이 다수 보이지만, 이들 상당수는 이미 등기부상 말소돼 있습니다. 현재 권리분석의 중심은 오래된 이력 자체가 아니라 2013.02.13. 남광주농업협동조합 근저당 이후의 현재 권리관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51880 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 지곡면 화천리 523-11 지곡미래아파트 102동 4층406호 |
| 용도 | 아파트 · 4층 · 비교 실거래 대상면적 59.985㎡ |
| 소유자 | 조경선 · 2013.06.24. 소유권이전 · 거래가액 112,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 79,000,000원 / 79,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 160,084,873원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 말소기준권리 | 2013.02.13. 남광주농업협동조합 근저당 · 채권최고액 64,800,000원 |
① 권리 흐름 — 현재 핵심은 2013년 근저당
오래된 등기 이력 중 2004.03.19. 전세권을 포함한 과거 근저당·가처분, 2008년 가압류, 2009년·2011년 경매개시결정, 신탁 관련 권리는 모두 등기부상 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 현재 말소기준은 2013.02.13. 남광주농업협동조합 근저당이며, 2025.10.30. 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 분석 — 2명 모두 말소기준 이후 전입
| 점유자 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조인범 | 2015.07.08 | 2026.01.27 접수 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 양일 | 2025.11.03 | 2026.01.27 접수 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 점유자로 확인된 사람은 2명입니다. 조인범은 2015.07.08., 양일은 2025.11.03. 전입해 모두 말소기준일인 2013.02.13. 이후입니다. 따라서 두 사람 모두 대항력 없음으로 판정돼 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당순위와 실제 배당액은 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래보다 21,000,000원 높다
지곡미래아파트는 250세대이고, 비교 대상 면적은 59.985㎡입니다. 확인된 동일 면적대 거래는 총 8건이며 전체 평균은 60,562,500원입니다. 하지만 가격 판단은 오래된 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 59.99㎡ | 3 | 58,000,000원 |
| 2024.06 | 59.99㎡ | 5 | 52,000,000원 |
| 2024.03 | 59.99㎡ | 3 | 58,000,000원 |
| 2023.12 | 59.99㎡ | 5 | 58,000,000원 |
| 2023.11 | 59.99㎡ | 5 | 60,000,000원 |
| 2022.07 | 59.99㎡ | 2 | 64,000,000원 |
| 2021.07 | 59.99㎡ | 3 | 66,500,000원 |
| 2021.06 | 59.99㎡ | 2 | 68,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 8건 | 60,562,500원 |
최근 12개월 거래는 2025.10.의 58,000,000원 1건이고, 최신 거래 역시 58,000,000원입니다. 그런데 현재 최저가는 79,000,000원으로 최근 시세의 136.2%, 금액으로는 21,000,000원 높습니다. 전체 8건의 최고 거래가도 68,000,000원이어서 현재 최저가보다 낮습니다.
더구나 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세가 -4.8%입니다. 최근 가격이 과거보다 낮아진 상황에서 감정가 79,000,000원을 근거로 “시세보다 싸다”거나 “신건 가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 79,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,822,000원 |
| 1. 남광주농업협동조합 근저당 | 64,800,000원 | 64,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 12,378,000원 |
현재 회차 79,000,000원 가정 시 근저당 채권최고액 64,800,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 12,378,000원으로 계산돼 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 권리 인수는 0원이지만 채권 부족은 커진다
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 79,000,000원 | 64,800,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 63,200,000원 | 61,662,400원 | 3,137,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 50,560,000원 | 49,249,920원 | 15,550,080원 | 0원 |
중요한 점은 근저당의 미배당이 생겨도 그것이 곧 매수인 인수로 바뀌는 구조는 아니라는 것입니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수 0원입니다. 가격만 놓고 보면 1회 유찰 가격 63,200,000원도 최근 시세 58,000,000원보다 높고, 2회 유찰 가격 50,560,000원에 이르러야 최근 거래보다 낮아집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화천1리회관 남측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·농경지 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 기본적인 위생설비·급배수시설·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 서측 왕복 약 2차선 포장도로와 연결된 단지 내 도로가 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역 등이 확인되며 공시지가는 227,900원/㎡입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음이며 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
- 거래성. 동일 면적대 확인 거래는 8건이며 2021.06부터 2025.10까지 52,000,000원~68,000,000원 범위입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 60,562,500원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 58,000,000원을 가격 기준으로 우선 확인해야 합니다.
- 신건 고평가 주의. 현재 최저가 79,000,000원은 최근 시세의 136.2%입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 점유자 확인. 조인범·양일 모두 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 배당요구 및 명도 상황을 원문서와 현장에서 재확인해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 근저당 배당과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.
- 유찰별 가격. 1회 유찰 63,200,000원은 최근 거래 58,000,000원보다 높고, 2회 유찰 50,560,000원은 최근 거래보다 낮습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건과 최신 실거래를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2013.02.13. 남광주농업협동조합 근저당이고, 두 점유자 모두 그보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항없음이며 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격 판단은 정반대입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 58,000,000원인데 신건 최저가는 79,000,000원입니다. 최근 시세의 136.2%이고 최근 거래 추세도 -4.8%입니다. 따라서 현재 회차를 “시세보다 싸다”고 볼 수 없습니다. 권리는 통과, 신건 가격은 보류. 이 사건의 핵심은 인수 위험이 아니라 최근 실거래와의 큰 가격 차이입니다.
