대전지방법원 2025타경51880. 서산시 지곡면 화천리 지곡미래아파트 102동 4층 406호, 전용 59.985㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 조경선이며 2013.06.24 소유권을 이전받았습니다. 권리분석의 기준점은 2013.02.13 설정된 남광주농업협동조합 근저당권, 채권최고액 64,800,000원입니다. 현재 경매개시결정도 같은 남광주농업협동조합이 신청했고, 이 근저당 및 그 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인으로 확인되는 조인범·양일은 각각 2015.07.08, 2025.11.03 전입했습니다. 두 전입일 모두 2013.02.13 말소기준권리보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 두 사람 모두 2026.01.27 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정하기 어렵습니다. 다만 매각물건명세서상 명시된 인수권리는 해당사항 없고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51880 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 지곡면 화천리 523-11 지곡미래아파트 102동 4층406호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.985㎡ · 지상5층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 조경선 (2013.06.24 소유권이전 · 거래가액 112,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 79,000,000원 / 55,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남광주농업협동조합 / 160,084,873원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 임차인, 인수는 0원
등기부에는 과거 가압류·가처분·근저당·전세권·신탁 등이 다수 등장하지만, 상당수는 이미 말소되어 현재 매각의 인수 판단과는 분리해서 봐야 합니다. 현재 기준이 되는 권리는 2013.02.13 남광주농업협동조합 근저당권입니다. 2013.06.24 조경선에게 소유권이 이전됐고, 2014.02.27 근저당 채무자가 조경선으로 변경됐습니다. 2025.10.30 같은 근저당권자가 임의경매를 개시했습니다.
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조인범 | 2015.07.08 | 2026.01.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양일 | 2025.11.03 | 2026.01.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 시세 비교 — 1회 유찰 뒤에도 최근 시세의 95.3%
지곡미래아파트는 250세대, 2012.11.30 준공 단지입니다. 대상 전용면적은 59.985㎡이고, 실거래 비교 표본도 59.99㎡로 면적이 일치합니다. 전체 8건 평균은 60,562,500원이지만 과거 2021~2022년의 64,000,000원~68,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 따라서 현재 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 59.99㎡ | 3 | 58,000,000원 |
| 2024.06 | 59.99㎡ | 5 | 52,000,000원 |
| 2024.03 | 59.99㎡ | 3 | 58,000,000원 |
| 2023.12 | 59.99㎡ | 5 | 58,000,000원 |
| 2023.11 | 59.99㎡ | 5 | 60,000,000원 |
| 2022.07 | 59.99㎡ | 2 | 64,000,000원 |
| 2021.07 | 59.99㎡ | 3 | 66,500,000원 |
| 2021.06 | 59.99㎡ | 2 | 68,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.99㎡ | 1건 | 58,000,000원 |
현재 최저가이자 인수액을 반영한 실질취득액은 55,300,000원입니다. 최근 12개월 평균 58,000,000원의 95.3%이고 최신 거래 58,000,000원과 비교해도 같은 기준입니다. 전체 평균 60,562,500원만 보면 할인폭이 더 커 보이지만, 최근과 과거를 비교한 가격 추세는 -4.8%입니다. 즉 이 단지는 최근 가격이 과거보다 낮아진 흐름이므로, 현재 최저가를 단순히 “감정가보다 30% 낮다”는 이유만으로 크게 저렴하다고 평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 55,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,395,400원 |
| 2. 근저당 · 남광주농업협동조합 | 64,800,000원 | 53,904,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 55,300,000원 가정 시 근저당권 채권최고액 64,800,000원 중 53,904,600원이 배당되고, 미배당액은 10,895,400원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 55,300,000원 | 53,904,600원 | 10,895,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 38,710,000원 | 37,613,220원 | 27,186,780원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 27,097,000원 | 26,209,254원 | 38,590,746원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 남광주농업협동조합의 미배당액은 커지지만, 자료상 어느 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 이 물건은 낙찰가가 내려가면 인수액이 늘어 실질취득액이 고정되는 대항력 임차인 인수형이 아니라, 낙찰가 자체가 실질취득액에 가까운 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 입지. 충청남도 서산시 지곡면 화천리 “화천1리회관” 남측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지·근린생활시설·농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 서측 왕복 약 2차선 포장도로와 연결된 단지 내 도로를 이용합니다.
- 규제. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역 등에 해당하며 공시지가는 227,900원/㎡입니다.
- 단지 규모. 지곡미래아파트는 250세대이며 준공일은 2012.11.30입니다.
- 거래 흐름. 동일 면적 실거래는 2021.06~2025.10 사이 8건이 확인되고, 최근 12개월 거래는 1건 58,000,000원입니다. 최근 대비 과거 가격 추세는 -4.8%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 조인범·양일 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력은 없지만 실제 배당관계와 명도 협의를 위해 매각물건명세서와 배당요구 서류를 다시 대조해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 8건 평균 60,562,500원보다 최근 12개월 평균 58,000,000원과 최신 거래 58,000,000원을 가격 기준으로 우선 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 흐름이 -4.8%이므로 현재 최저가가 최근 평균의 95.3%라는 사실만으로 충분한 안전마진이 있다고 단정하기 어렵습니다.
- 채권액 구조. 신청채권자의 청구액은 160,084,873원이고 등기상 말소기준 근저당 채권최고액은 64,800,000원입니다. 현재 배당표는 근저당 채권최고액 기준으로 계산돼 있습니다.
- 관리비·세금. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 및 비용은 추가 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 여유는 크지 않다
이 사건의 권리분석 핵심은 분명합니다. 2013.02.13 남광주농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 조인범·양일 두 임차인은 모두 이후 전입해 대항력이 없습니다. 명시된 인수권리와 법정지상권도 없고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 감정가 79,000,000원에서 1회 유찰됐다는 사실보다 최근 거래를 중심으로 봐야 합니다. 현재 실질취득액 55,300,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 58,000,000원의 95.3%입니다. 최근 가격 추세도 -4.8%로 내려온 상태라, 권리 위험이 낮다는 점과 가격 안전마진이 충분한지는 별개의 문제입니다. 이 물건은 “인수 위험은 낮고, 승부처는 최근 시세 대비 입찰가”로 정리됩니다.
