대전지방법원 2025타경51880. 서산시 지곡면 화천리 지곡미래아파트 102동 2층 204호입니다. 등기부에서 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2013.02.13. 설정된 남광주농업협동조합 근저당권 64,800,000원입니다. 이후 2013.06.24. 조경선에게 소유권이 이전됐고, 2014.02.27. 근저당 채무자도 조경선으로 변경됐습니다. 2025.10.30. 같은 남광주농업협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐으며, 이 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기부에는 2004년부터 여러 가압류·가처분·전세권·근저당·신탁 및 과거 경매기록이 나타나지만, 해당 권리들은 등기부상 이미 말소된 기록입니다. 현재 권리분석에서 더 중요한 부분은 2013.02.13. 말소기준권리와 조사된 점유자들의 전입 시점입니다. 조인범은 2015.07.08., 양일은 2025.11.03. 전입으로 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51880 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 지곡면 화천리 523-11 지곡미래아파트 102동 2층204호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 조경선 (2013.06.24. 소유권이전 · 거래가액 112,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 58,800,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남광주농업협동조합 / 160,084,873원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
말소기준권리는 2013.02.13. 남광주농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 64,800,000원이고, 2014.02.27. 계약인수로 채무자가 조경선으로 변경됐습니다. 2025.10.30. 남광주농업협동조합의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 별도로 명시된 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음입니다.
② 임차인 — 2명 모두 후순위 전입
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조인범 | 2015.07.08. | 미상 | 미상 | 2026.01.27. | 대항력 없음 |
| 양일 | 2025.11.03. | 미상 | 미상 | 2026.01.27. | 대항력 없음 |
두 사람 모두 전입신고가 2013.02.13. 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 배당순위나 최우선변제 여부는 매각물건명세서와 관련 서류에서 확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 70%까지 내려왔지만 최근 거래보다 1.4% 높다
지곡미래아파트 동일 평형 비교기준은 59.985㎡이고, 확인된 실거래 8건의 전체 평균은 60,562,500원입니다. 그러나 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 1건으로 2025.10. 3층 58,000,000원이며, 최신 거래도 같은 58,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 59.99㎡ | 3 | 58,000,000원 |
| 2024.06 | 59.99㎡ | 5 | 52,000,000원 |
| 2024.03 | 59.99㎡ | 3 | 58,000,000원 |
| 2023.12 | 59.99㎡ | 5 | 58,000,000원 |
| 2023.11 | 59.99㎡ | 5 | 60,000,000원 |
| 2022.07 | 59.99㎡ | 2 | 64,000,000원 |
| 2021.07 | 59.99㎡ | 3 | 66,500,000원 |
| 2021.06 | 59.99㎡ | 2 | 68,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 58,000,000원 |
현재 최저매각가 58,800,000원은 전체 실거래 평균 60,562,500원과 비교하면 97.1%지만, 가격 메리트 판단에 더 중요한 최근 12개월 평균 58,000,000원과 최신 거래 58,000,000원보다 800,000원 높습니다. 즉 최근 시세의 101.4%입니다. 더구나 최근 거래군은 이전 거래군보다 -4.8% 낮아진 흐름이므로, 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 저렴하다고 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 58,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,458,400원 |
| 2. 근저당 · 남광주농업협동조합 | 64,800,000원 | 57,341,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 58,800,000원 가정 시 근저당 채권최고액 64,800,000원 중 57,341,600원이 배당되고 7,458,400원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 인수는 그대로 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 58,800,000원 | 57,341,600원 | 7,458,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 41,160,000원 | 40,019,120원 | 24,780,880원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 28,812,000원 | 27,893,384원 | 36,906,616원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화천1리회관 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상5층 건물이며 기본적인 위생설비·급배수시설·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 서측 왕복 약 2차선 포장도로와 연결된 단지 내 도로가 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역(2020-01-23)이며 가축사육제한구역과 준보전산지 등이 포함됩니다.
- 거래. 지곡미래아파트는 250세대, 2012.11.30. 준공이며 동일 평형 확인 거래는 8건입니다. 최근 12개월 거래는 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 현재 최저가 58,800,000원은 최신 거래·최근 12개월 평균 58,000,000원보다 800,000원 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -4.8% 낮습니다. 감정가 대비 70%라는 할인율만 보고 가격을 판단하지 않는 편이 안전합니다.
- 임차보증금 확인. 조인범·양일 모두 대항력은 없지만 보증금과 확정일자는 미상입니다. 배당과 최우선변제 여부는 원문서에서 확인해야 합니다.
- 명도 확인. 현황조사상 조사된 점유자는 2명입니다. 대항력 여부와 별개로 실제 점유·인도 상태는 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 배당표는 집행비용 1,458,400원과 근저당 배당 57,341,600원을 기준으로 하며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 최근 58,000,000원 거래가 더 중요하다”
권리구조는 비교적 단순합니다. 2013.02.13. 남광주농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 조사된 임차인 2명은 모두 그 이후에 전입해 대항력이 없습니다. 명시 인수권리도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 별개입니다. 현재 최저가 58,800,000원은 이미 감정가의 70%까지 내려왔지만, 최신 거래와 최근 12개월 평균인 58,000,000원보다 1.4% 높고 최근 거래 흐름도 -4.8%입니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수 부담은 낮지만 현재 회차의 가격 메리트는 뚜렷하지 않은 물건으로 보는 것이 제공된 자료와 가장 일관됩니다.
