대전지방법원 2025타경51880. 서산시 지곡면 화천리 ‘지곡미래아파트’ 102동 2층 204호 아파트입니다. 현재 소유자는 조경선이며 2013년 6월 24일 거래가액 112,500,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 권리분석의 기준점은 2013년 2월 13일 설정된 남광주농업협동조합의 채권최고액 64,800,000원 근저당권입니다. 이후 2025년 10월 30일 같은 조합의 임의경매개시결정이 등기됐고, 매각으로 소멸하는 구조입니다.

이 사건에서 권리보다 더 중요한 것은 가격입니다. 최저매각가 84,000,000원에 매수인 인수액 0원을 더한 실질취득가는 그대로 84,000,000원입니다. 그런데 동일 면적대 최근 12개월 평균은 58,000,000원, 최신 거래 역시 58,000,000원입니다. 전체 8건 평균 60,562,500원보다도 높지만, 특히 최신 시장을 우선해 보면 현재 실질취득가는 최근 시세의 144.8%에 해당합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리

현 등기부의 핵심은 2013.02.13. 남광주농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 64,800,000원이고 당시 채무자는 명재근이었으며, 2014년 2월 27일 계약인수로 채무자가 조경선으로 변경됐습니다. 2025년 10월 30일 남광주농업협동조합이 임의경매개시결정을 받았습니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음

실제 임차인은 2명입니다. 조인범은 2015년 7월 8일, 양일은 2025년 11월 3일 전입했고 둘 다 2013년 2월 13일 말소기준 근저당보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사 기준으로는 대항력이 없고 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다. 두 사람 모두 2026년 1월 27일 배당요구를 했습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이나, 전입 자체가 말소기준보다 후순위라는 점 때문에 매수인 인수액 산정에는 0원으로 반영돼 있습니다.

③ 시세 비교 — 신건 실질취득가가 최신 시세보다 44.8% 높다

지곡미래아파트 동일 면적대 59.99㎡의 확인된 실거래는 8건입니다. 전체 평균은 60,562,500원이지만 과거 2021~2022년의 64,000,000원~68,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최근 시장을 우선하면 2025년 10월 최신 거래는 58,000,000원, 최근 12개월 평균도 58,000,000원입니다. 최근 가격은 이전 거래군보다 4.8% 하락한 흐름입니다.

현재 최저가 84,000,000원은 최근 12개월 평균 58,000,000원의 144.8%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득가도 84,000,000원이고, 비교 결론은 달라지지 않습니다. 최신 실거래 58,000,000원보다도 26,000,000원 높습니다. 따라서 전체 평균 대비 할인처럼 보일 여지가 전혀 없으며, 최근 하락 추세까지 고려하면 신건 가격을 ‘저렴하다’거나 ‘시세 메리트가 있다’고 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)

현재 회차 84,000,000원 가정에서는 근저당 채권최고액 64,800,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 17,288,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 1회 유찰 뒤에도 최근 시세보다 높다

1회 유찰 시 최저가는 67,200,000원으로 내려가지만 최근 12개월 평균 및 최신 거래 58,000,000원보다 여전히 높습니다. 2회 유찰 시 53,760,000원이 되면 비로소 최근 거래 58,000,000원보다 낮아집니다. 이 경우 근저당권자 미배당 12,407,680원이 발생하지만 이는 매수인이 승계하는 금액이 아니며, 시나리오상 매수인 인수는 계속 0원입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충청남도 서산시 지곡면 화천리 ‘화천1리회관’ 남측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·농경지 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 건물이며 기본적인 위생설비·급배수시설·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 대지권 목적 토지는 서측 왕복 약 2차선 포장도로와 연결된 단지 내 도로를 이용합니다.
• 토지이용. 계획관리지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역 등이 확인되며 공시지가는 227,900원/㎡입니다.
• 현황. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 거래성. 250세대 단지의 동일 면적대 확인 거래는 8건이며, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최신 가격 58,000,000원과 최근 추세 -4.8%를 우선해 환금성을 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 기준으로 상한 설정. 현재 실질취득가 84,000,000원은 최근 거래 58,000,000원의 144.8%입니다. 전체 과거 평균만 보지 말고 최신 거래와 최근 하락 흐름을 우선해야 합니다.
• 1회 유찰도 재검토. 1회 유찰 시 67,200,000원으로 낮아져도 최신 거래 58,000,000원보다 높습니다.
• 임차인 서류 확인. 조인범·양일 모두 후순위 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 배당요구 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차인 2명의 현재 점유 상태와 실제 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
• 관리비 체납 확인. 아파트 공용부분 관리비 등 매수인이 부담할 가능성이 있는 비용을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건과 최신 실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리는 통과, 신건 가격은 보류

이 사건은 권리와 가격의 결론이 뚜렷하게 갈립니다. 말소기준은 2013년 남광주농업협동조합 근저당이고, 실제 임차인 2명은 모두 그보다 뒤에 전입해 대항력이 없습니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없어 매수인 인수는 0원입니다.

하지만 신건 최저가이자 실질취득가 84,000,000원은 최신 거래와 최근 12개월 평균 58,000,000원의 144.8%입니다. 최근 추세 역시 -4.8%입니다. 1회 유찰 가격 67,200,000원도 최신 실거래보다 높습니다. 따라서 현재 데이터가 말하는 결론은 “권리는 정리되지만, 지금 가격은 최근 시장보다 높다.”입니다. 권리 안전성만 보고 신건에 가격 프리미엄을 지불할 사건은 아닙니다.