인천지방법원 2025타경507908. 용현오션뷰경남아너스빌 101동 4층 402호로, 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 등기 흐름은 2023년 인천용현지역주택조합의 소유권보존 후 2025년 4월 미추홀구 압류가 들어왔고, 다음 날 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 이후 경남기업 주식회사의 8,207,901,365원 가압류가 추가됐습니다. 매각으로 소멸하는 등기권리만 보면 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건은 그 숫자 하나로 안전하다고 결론 내릴 수 없습니다. 매각물건명세서에는 “건물만 매각”, “대지권미등기이며 대지사용권 유무 알 수 없음”, 그리고 “그 대지에 대한 관습법상법정지상권 성립여부 알 수 없음”이라고 명시돼 있습니다. 따라서 등기상 인수액 0원과 별개로, 토지를 어떠한 법적 근거로 사용할 수 있는지 확인하는 것이 이 사건 권리분석의 중심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507908 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 701 용현오션뷰경남아너스빌 101동 4층 402호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 아암대로 118 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) · 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 25층건 내 4층 402호 |
| 소유자 | 인천용현지역주택조합 |
| 감정가 / 최저가 | 223,000,000원 / 167,250,000원 |
| 청구금액 | 264,306,600원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
| 매각 범위 | 건물만 매각 · 대지권 미등기 · 대지사용권 유무 알 수 없음 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 그러나 토지 권원이 핵심
임차인 없음. 임차보증금 승계 문제는 없습니다. 말소기준은 2025.04.07. 미추홀구 압류이며, 이후 강제경매개시결정과 경남기업 주식회사 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시나리오상 매수인에게 승계되는 금액도 0원입니다.
② 가격 구조 — 75%지만 ‘유찰 할인’으로 보면 안 된다
감정가는 223,000,000원, 현재 최저매각가격은 167,250,000원으로 감정가의 75%입니다. 그러나 현재 회차는 0회 유찰입니다. 매각물건명세서에 따르면 감정평가금액 중 토지 가격을 제외한 167,250,000원이 최저매각가격으로 정해졌습니다. 즉 25% 차이는 일반적인 유찰 할인폭이 아니라 토지를 매각대상에서 제외한 가격 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 167,250,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,141,500원 |
| 2. 갑구 3번 경매개시결정 · 최규하 | 264,306,600원 | 164,108,500원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 경남기업 주식회사 | 8,207,901,365원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 8,472,207,965원, 예상 배당액은 164,108,500원, 미배당은 8,308,099,465원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 토지 문제는 그대로
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 75%) | 167,250,000원 | 164,108,500원 | 8,308,099,465원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 60%) | 133,800,000원 | 131,126,800원 | 8,341,081,165원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 48%) | 107,040,000원 | 104,741,440원 | 8,367,466,525원 | 0원 |
유찰돼 매각가격이 133,800,000원 또는 107,040,000원으로 낮아져도 배당 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 가격이 내려간다고 해서 대지권 미등기·대지사용권 미상·관습법상 법정지상권 성립 여부 미상이라는 핵심 권리문제가 해소되는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 용현동 ‘낙섬사거리’ 북측 인근. 4개동 총70개호/303세대가 중급 규모의 주상복합오피스텔 및 아파트단지를 형성하고 있으며, 인근에 학교·관공서·체육시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입과 주·정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 25층 건물이며, 도시가스보일러 난방·승강기·위생설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남동측 노폭 약 38m의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 현황 주상복합오피스텔 및 아파트 부지로 이용 중입니다. 토지는 평탄한 사다리형이고 공시지가는 2,132,000원/㎡입니다.
- 공부·위반. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 최우선 확인. 이 사건은 건물만 매각입니다. 일반적인 대지권 포함 오피스텔과 동일하게 보지 말고 매각물건명세서의 매각 범위를 원본으로 재확인해야 합니다.
- 대지사용권 확인. 대지권은 미등기이고 대지사용권 유무를 알 수 없습니다. 건물 소유자가 토지를 사용할 법적 근거가 무엇인지 반드시 별도 검토해야 합니다.
- 법정지상권 검토. 본건 건물을 위해 대지에 대한 관습법상 법정지상권이 성립하는지 알 수 없다고 명시돼 있으므로 성립 요건과 사실관계를 확인해야 합니다.
- 75% 숫자의 의미 구분. 현재 최저가 167,250,000원은 0회 유찰 상태에서 토지 가격을 제외해 정해진 금액입니다. 감정가 대비 75%라는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 판단하면 안 됩니다.
- 시세 별도 검증. 현재 비교 가능한 실거래 자료가 없어 낙찰 후 환금성과 적정 가격을 숫자로 판단하기 어렵습니다.
- 배당과 인수 분리. 채권자 미배당액이 크더라도 현재 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 다만 토지 사용에 관한 불확실성은 배당표와 별개의 문제입니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 한 줄, ‘건물만 매각’
이 사건은 표면적인 등기권리만 보면 간결합니다. 임차인은 없고, 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 경매의 실질적인 난도는 그 다음 문장에서 급격히 올라갑니다. 건물만 매각이고, 대지권은 미등기, 대지사용권 유무는 알 수 없으며, 관습법상 법정지상권 성립 여부도 알 수 없습니다.
더구나 최저가 167,250,000원은 0회 유찰인데도 감정가 223,000,000원의 75%입니다. 그 이유는 가격이 시장에서 25% 떨어졌기 때문이 아니라 감정평가금액 중 토지 가격을 제외했기 때문입니다. 비교 실거래 자료도 없어 현재 가격이 시장 대비 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 결론은 “등기상 인수는 0원, 그러나 토지 권원 확인 전에는 안전형으로 볼 수 없는 사건”입니다.
