인천지방법원 2025타경507908. 용현오션뷰경남아너스빌 101동 21층 2101호의 업무시설(오피스텔)입니다. 등기상 소유자는 인천용현지역주택조합이고, 2023.06.26 소유권보존등기 뒤 2025.04.08 강제경매개시결정이 들어왔습니다. 이어 2025.05.30 경남기업 주식회사의 8,207,901,365원 가압류가 등기됐습니다.
등기순위만 보면 2025.04.08 강제경매개시결정을 기준으로 그 뒤의 가압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 조사 내역도 없어 임차보증금 승계 문제는 드러나지 않습니다. 그러나 이 사건의 위험은 후순위 권리가 아니라 토지와 건물의 권리관계입니다. 매각물건명세서에 “건물만 매각”, “대지권미등기”, “대지사용권 유무 알 수 없음”, “관습법상법정지상권 성립여부 알 수 없음”이라고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507908 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 701 용현오션뷰경남아너스빌 101동 21층2101호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) · 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 25층 건물 |
| 소유자 | 인천용현지역주택조합 |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 191,250,000원 |
| 매각 조건 | 건물만 매각 · 대지권미등기 · 대지사용권 유무 알 수 없음 |
| 청구액 | 264,306,600원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 후순위 소멸보다 토지권리 확인이 우선
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제는 확인되지 않습니다. 2025.05.30 경남기업 주식회사의 가압류는 2025.04.08 강제경매개시결정 뒤에 설정돼 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
② 가격 구조 — 191,250,000원이 된 이유
감정평가금액은 255,000,000원이지만 현재 최저매각가격은 191,250,000원입니다. 이는 기존 유찰로 단순히 낮아진 것이 아니라, 매각물건명세서상 감정평가금액 중 토지 가격을 제외한 191,250,000원을 최저매각가격으로 정했기 때문입니다.
③ 예상배당표 (매각가 191,250,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,477,500원 |
| 2. 경매개시결정 · 최규하 | 264,306,600원 | 187,772,500원 |
| 3. 가압류 · 경남기업 주식회사 | 8,207,901,365원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 191,250,000원 가정 시 집행비용 3,477,500원을 제외한 187,772,500원이 신청채권자에게 배당되고, 경남기업 주식회사와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다. 총 채권 미배당액은 8,284,435,465원이며 매수인 인수 계산액은 0원입니다.
④ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 75% | 191,250,000원 | 187,772,500원 | 8,284,435,465원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 60% | 153,000,000원 | 150,058,000원 | 8,322,149,965원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 48% | 122,400,000원 | 119,886,400원 | 8,352,321,565원 |
유찰 시 매각가격은 153,000,000원, 122,400,000원으로 낮아지지만 매수인 인수 계산액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 다만 가격이 내려가더라도 대지권 미등기·대지사용권 미상이라는 법률적 불확실성 자체가 해소되는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 미추홀구 용현동 낙섬사거리 북측 인근. 4개동 총 70개호/303세대가 주상복합오피스텔 및 아파트단지를 이루며 인근에 학교·관공서·체육시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입 및 주·정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며 제반 교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 25층 건물이며, 도시가스보일러 난방·승강기·위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측 노폭 약 38m의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 인접지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로 현황 주상복합오피스텔 및 아파트 부지로 이용 중이며 토지면적은 6,406.7㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 2,132,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 건물만 매각 여부 재확인. 낙찰 대상에 토지 지분이나 대지권이 포함되지 않는다는 점을 원문과 대조해야 합니다.
- 대지사용권 확인. 대지권이 미등기이고 대지사용권 유무가 확인되지 않았으므로 사용권의 법적 근거와 비용 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 관습법상 법정지상권 검토. 성립 여부가 알 수 없다고 명시된 만큼 건물 존속과 토지 사용을 둘러싼 법률관계를 별도로 검토해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 191,250,000원이 감정가 255,000,000원의 75%라는 사실은 토지 가격 제외와 연결돼 있으므로 이를 곧바로 시장 대비 할인율로 해석하면 안 됩니다.
- 시세 확인. 최근 실거래 자료가 없어 현재 가격의 시장 대비 수준을 판단할 근거가 부족합니다.
- 배당과 인수 구분. 총 채권 미배당액이 크더라도 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이는 대지사용권 문제와 별개입니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 문구가 있다
이 사건은 임차인이 없고 후순위 가압류도 매각으로 소멸하며, 계산상 매수인 인수액 역시 0원입니다. 여기까지만 보면 단순한 권리구조처럼 보입니다. 그러나 매각물건명세서에는 건물만 매각, 대지권미등기, 대지사용권 유무 알 수 없음, 관습법상 법정지상권 성립여부 알 수 없음이라는 문구가 동시에 존재합니다.
또한 최저가 191,250,000원은 감정가 255,000,000원에서 토지 가격을 제외해 정해진 금액입니다. 따라서 75%라는 숫자를 단순 할인으로 보는 것은 위험합니다. 실거래 시세 자료도 없어 가격 메리트를 확인할 근거가 없습니다. 임차·후순위 권리는 단순하지만, 토지 사용권은 불확실한 사건. 입찰 판단의 중심은 최저가가 아니라 대지사용권과 법정지상권 성립 가능성 확인에 있어야 합니다.
