인천지방법원 2025타경507908. 용현오션뷰경남아너스빌 101동 7층 702호, 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 인천용현지역주택조합이고, 등기부에는 근저당권이 없으며 2025.04.07. 미추홀구 압류가 말소기준권리로 잡혀 있습니다. 다음 날인 2025.04.08. 강제경매개시결정이 들어왔고, 2025.05.30. 경남기업 주식회사의 8,207,901,365원 가압류가 뒤따랐습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건은 “후순위 권리가 소멸하니 안전하다”고 끝낼 수 없습니다. 매각물건명세서에 건물만 매각, 대지권미등기, 대지사용권 유무 알 수 없음, 그리고 대상 건물을 위한 관습법상법정지상권 성립 여부 알 수 없음이 함께 기재돼 있기 때문입니다. 금전채권의 인수 위험과 별개로, 토지 이용의 법적 기반 자체를 입찰 전에 확인해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507908 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 701 용현오션뷰경남아너스빌 101동 7층702호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) · 25층 건물 내 7층 |
| 소유자 | 인천용현지역주택조합 |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 182,250,000원 |
| 청구금액 | 264,306,600원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
| 매각 대상 | 건물만 매각 · 대지권미등기 |
① 권리 흐름 — 후순위 채권은 소멸, 그러나 대지 문제는 별개
등기부상 소유권보존 뒤 2025.04.07. 미추홀구의 압류가 있고, 이 압류가 말소기준권리로 산정돼 있습니다. 이후 강제경매개시결정과 경남기업 주식회사의 가압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 최저가 182,250,000원 — 75%를 ‘유찰 할인’으로 보면 안 된다
감정가는 243,000,000원, 현재 최저매각가격은 182,250,000원입니다. 수치만 보면 감정가의 75%이지만, 매각물건명세서에는 감정평가금액 중 토지 가격을 제외한 182,250,000원이 최저매각가격이라고 명시돼 있습니다. 따라서 이 75%를 일반적인 유찰에 따른 가격 하락이나 단순 할인으로 해석해서는 안 됩니다.
현재 회차 다음 시나리오는 1회 유찰 시 145,800,000원, 2회 유찰 시 116,640,000원으로 계산돼 있습니다. 그러나 가격이 내려가더라도 대지사용권과 관습법상법정지상권의 불확실성 자체가 자동으로 해소되는 것은 아닙니다. 이 물건은 낮은 가격보다 먼저 법적 사용 기반을 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 182,250,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,351,500원 |
| 갑구 3번 경매개시결정 · 최규하 | 264,306,600원 | 178,898,500원 |
| 갑구 4번 가압류 · 경남기업 주식회사 | 8,207,901,365원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 채권자 총 청구액 8,472,207,965원 중 178,898,500원이 배당되고, 미배당은 8,293,309,465원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 임차·점유 — 인수 계산은 0원, 현장 확인은 필요
임차인 내역은 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 임차보증금 승계액은 없고, 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가 기타 참고사항에는 관계인 부재로 임대관계가 미상이라고 적혀 있으므로, 실제 점유자와 점유 원인은 입찰 전 현장에서 별도로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 낙섬사거리 북측 인근으로, 용현오션뷰경남아너스빌 일대에는 주상복합오피스텔 및 아파트단지가 형성돼 있고 학교·관공서·체육시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입과 주·정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 25층 건물이며 도시가스보일러 난방, 승강기 및 위생설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 38m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며 과밀억제권역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 토지면적 6,406.7㎡, 공시지가 2,132,000원/㎡이며 평지의 사다리형 토지로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 건물만 매각 여부 재확인. 매각물건명세서와 등기부 원문에서 매각 대상이 건물에 한정되는지 다시 확인해야 합니다.
- 대지권 미등기 확인. 대지권 등기 가능성, 대지사용권의 존재와 귀속, 토지 소유관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 관습법상법정지상권 검토. 명세서가 성립 여부를 알 수 없다고 적시하고 있으므로 토지와 건물의 소유관계 및 분리 경위를 확인해야 합니다.
- 최저가 75%의 의미. 감정가 243,000,000원에서 토지 가격을 제외한 182,250,000원이 최저가이므로 단순 할인율로 판단하지 않아야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 내역은 없지만 관계인 부재로 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자·점유원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 후순위 채권과 인수 구분. 거액의 미배당이 발생하더라도 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 토지 관련 법률문제는 채권 미배당과 별개입니다.
맺으며 — “75%”보다 “토지를 쓸 권리”가 먼저다
이 사건은 숫자만 보면 감정가 243,000,000원에서 최저가 182,250,000원으로 내려온 75% 물건입니다. 하지만 그 숫자를 일반적인 가격 할인으로 받아들이면 핵심을 놓칩니다. 명세서가 직접 밝히듯 현재 최저가는 토지 가격을 제외한 금액이고, 매각 대상도 건물만입니다.
등기상 후순위 압류·가압류의 금전채무를 매수인이 떠안는 구조는 아니고 배당상 인수액도 0원입니다. 반면 대지권은 미등기이며, 대지사용권 유무와 관습법상법정지상권 성립 여부는 모두 알 수 없음입니다. 따라서 이 물건의 결론은 “권리 인수 0원”이 아니라 “토지 이용권 확인 전에는 가격 판단도 보류”입니다. 가격이 더 내려가더라도 이 법률관계가 확인되지 않으면 위험의 본질은 그대로 남습니다.
