인천지방법원 2025타경508123. 인천 서구 당하동 경희프라자주건축물 1동 1층 103호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가상 해당 호실은 건축물대장에 소매점으로 등재된 근린생활시설이며 현재 공실 상태입니다. 말소기준권리는 2023년 8월 29일 검단농업협동조합의 근저당권으로 채권최고액은 1,200,000,000원입니다. 이후 국의 압류와 카드사·법인의 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체는 어렵지 않습니다. 임차인 신고가 없고 예상 배당에서도 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 감정가와 최저가가 같은 신건이고, 주변 실거래 비교값이 없어 826,000,000원의 가격 메리트를 객관적으로 확인할 수 없습니다. 게다가 현재 공실인 소매점이므로 주거용처럼 단순히 ‘권리가 깨끗하니 안전하다’고 결론내기보다는 임대수익과 향후 재매각 가능성을 별도로 검증해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508123 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 1286-7 경희프라자주건축물 1동 1층103호 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 근린생활시설 · 건축물대장상 소매점 · 공실 |
| 소유자 | 황경철 (단독소유) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 4층 · 사용승인 2023.04.26 |
| 감정가 / 최저가 | 826,000,000원 / 826,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 검단농업협동조합 / 1,033,962,861원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 현재 파악된 점유 형태는 공실이며, 매수인이 승계할 임차보증금은 없습니다. 말소기준은 2023.08.29 검단농업협동조합 근저당권이고, 이후 등기된 국의 압류, 주식회사 케이비국민카드·주식회사케이알산업·롯데카드 주식회사의 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교값이 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 물건의 감정가와 현재 최저매각가는 모두 826,000,000원입니다. 그러나 동일 건물이나 인근 비교대상의 최근 12개월 평균·최신 거래가격이 제시되지 않아, 현 단계에서는 감정가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지를 수치로 비교할 수 없습니다.
특히 감정평가상 해당 호실은 소매점이고 현재 공실입니다. 상가의 가격은 단순 면적뿐 아니라 실제 임대료, 공실기간, 가시성, 유효수요, 관리비, 전용률 등에 크게 좌우됩니다. 따라서 신건 최저가 826,000,000원만 보고 ‘할인된 경매물건’ 또는 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 826,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 10,660,000원 |
| 1. 근저당 · 검단농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 815,340,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 11,402,189원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사케이알산업 | 77,299,703원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 47,003,184원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
826,000,000원 매각 가정 시 집행비용 10,660,000원을 제외한 815,340,000원이 검단농업협동조합 근저당에 배당되고, 전체 채권 기준 미배당액은 520,365,076원입니다. 후순위 가압류 예상배당은 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시 자금·배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 826,000,000원 | 815,340,000원 | 520,365,076원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 660,800,000원 | 651,792,000원 | 683,913,076원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 528,640,000원 | 520,953,600원 | 814,751,476원 | 0원 |
유찰되어 매각가격이 낮아지더라도 이 사건에서 계산된 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 대신 채권자의 미회수액이 커집니다. 따라서 위 미배당 증가는 낙찰자가 떠안는 금액이 아니라 채권관계 내부의 부족액으로 구분해서 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 당하동 ‘인천외국어마을’ 남측 인근의 근린생활시설로, 주변에 대규모 아파트단지와 상업용 부동산이 혼재하며 주변환경은 양호한 지역으로 평가됐습니다.
- 교통. 북서측으로 이음대로에 접하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 1층 103호는 건축물대장상 소매점이며 현재 공실입니다.
- 도로. 북서측 광대로, 남동측 중로, 남서측 보행자도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 625.0㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·가로장방이며 공시지가는 1,268,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함되며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 주거용이 아닌 공실 소매점이므로 실제 임대수요와 상가 매매수요를 확인하지 않으면 재매각 기간과 가격을 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 동일 건물·인근 상가의 최근 매매사례와 실제 임대료를 확보해 826,000,000원의 적정성을 먼저 검증하세요.
- 공실 원인. 단순 신규 공실인지, 상권 수요·가시성·임대료 수준 때문에 장기 공실인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대수익. 예상 보증금·월세와 공실기간을 기준으로 실제 수익률을 계산한 뒤 응찰가 상한을 정하는 편이 안전합니다.
- 공동담보. 검단농업협동조합 근저당의 공동담보로 2층 205호·206호가 기재돼 있으므로 관련 경매·배당관계를 함께 확인하세요.
- 세금·관리비. 상가 관리비 체납, 부가가치세 적용 여부, 취득 관련 세금 등 실제 취득비용을 별도로 점검하세요.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 등 토지이용 규제의 적용 범위와 실제 거래 절차를 원본 자료로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 미검증”
이 사건은 임차인 없이 말소기준 근저당 이후의 압류·가압류가 소멸하고 매수인 인수액도 0원이라 권리분석만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 그러나 투자 판단에서 더 중요한 숫자인 826,000,000원이 시장가격 대비 어느 수준인지 확인할 실거래 자료가 없습니다. 감정평가상 용도는 소매점이고 현재 공실이므로, 임대료와 공실 지속 가능성, 상가 거래사례를 확인하지 않은 상태에서는 신건 응찰가에 가격 가점을 줄 수 없습니다. 권리는 확인됐지만 가격은 보류. 이 물건의 승부처는 권리 해석보다 공실 상가의 실제 수익성과 환금성을 얼마나 정확히 검증하느냐입니다.
