인천지방법원 2025타경508123. 대상은 당하동 경희프라자주건축물 1동 2층205호입니다. 감정평가상 205호는 건축물대장에 일반음식점으로 등재되어 있고 현재 공실상태입니다. 등기상 현재 소유자는 황경철이며, 과거 공유지분과 신탁관계를 거쳐 2023.08.29 공유물 분할 및 신탁재산 귀속이 정리된 뒤 같은 날 검단농업협동조합이 채권최고액 1,200,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 본건의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2024.05.09 국의 압류, 2025.03.05 주식회사 케이비국민카드 가압류 11,402,189원, 2025.03.07 주식회사케이알산업 가압류 77,299,703원, 2025.03.20 검단농업협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이 권리들은 모두 말소기준권리 이후에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 따라서 현재 자료상 낙찰자가 승계할 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508123 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 1286-7 경희프라자주건축물 1동 2층205호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 · 공부상 일반음식점 · 공실 |
| 소유자 | 황경철 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 354,000,000원 / 354,000,000원 (신건·0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 검단농업협동조합 / 1,033,962,861원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.29 검단농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 감정평가에서도 205호는 공실로 조사됐습니다. 보증금 승계 문제나 대항력 임차인에 따른 인수액이 잡혀 있지 않아 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
② 가격 판단 — 신건 354,000,000원, ‘싸다’는 결론은 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 354,000,000원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 임차인 인수나 승계금액이 없으므로 현재 회차의 실질취득 기준액도 354,000,000원입니다. 다만 이 가격을 비교할 동일·유사 물건의 거래가격이 확인되지 않으므로, 감정가 또는 최저가가 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 354,000,000원 | 0원 | 940,457,892원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 283,200,000원 | 0원 | 1,010,266,692원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 226,560,000원 | 0원 | 1,066,113,732원 |
유찰이 진행되면 매각가는 283,200,000원, 226,560,000원으로 낮아지지만, 그 가격이 곧바로 시세 대비 저가라는 뜻은 아닙니다. 특히 본건은 공실 일반음식점으로, 아파트처럼 동일 평형 거래만으로 가격을 곧바로 비교하기 어려운 유형입니다. 응찰가 판단에서는 주변 근린생활시설의 실제 매매·임대 수준과 공실 상태를 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 354,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,756,000원 |
| 2. 근저당 · 검단농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 348,244,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 11,402,189원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사케이알산업 | 77,299,703원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액 1,288,701,892원 중 348,244,000원이 채권자에게 배당되고, 총 미배당은 940,457,892원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 이 미배당액은 채권자의 미회수액이며 낙찰자가 인수하는 채무가 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 당하동 소재 인천외국어마을 남측 인근의 근린생활시설 경희프라자주건축물로, 주위는 대규모 아파트단지와 상업용 부동산 등이 혼재하며 주변환경은 양호한 지역으로 평가됐습니다.
- 교통. 북서측으로 이음대로에 접하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 양호한 편으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 건축물대장상 205호는 일반음식점이며 현재 공실상태입니다. 임대관계는 미상으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물이며 사용승인일은 2023.04.26입니다. 공용 위생·급배수설비와 엘리베이터가 있습니다.
- 도로. 북서측 광대로, 남동측 중로, 남서측 보행자도로에 접합니다. 토지이용계획상 대로2류(폭 30m~35m), 중로3류(폭 12m~15m), 특수도로(보행자전용도로)에 접합니다.
- 토지. 토지면적 625.0㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·가로장방 형태이며 공시지가는 1,268,000원/㎡입니다.
- 계획·규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당 없음으로 조사됐고 위반사항은 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 현재 최저가 354,000,000원을 주변 유사 근린생활시설의 매매가격·임대조건과 직접 대조해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 공실 원인 점검. 현재 공실인 일반음식점이므로 상권, 임차수요, 예상 임대기간과 재임대 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 진행 확인. 검단농업협동조합 근저당에 제1층 제103호와 제2층 제206호가 공동담보로 기재돼 있으므로 관련 매각·배당 진행을 함께 확인해야 합니다.
- 국 압류 확인. 2024.05.09 서인천세무서장을 처분청으로 하는 국의 압류가 있으므로 세금 관련 배당관계와 당해세 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 현황 재확인. 감정 당시 공실이더라도 매각기일까지 점유 상태가 변할 수 있으므로 입찰 직전 실제 점유 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 관리비·시설 상태. 공실 상가는 체납 관리비와 내부 설비 상태가 수익성에 영향을 줄 수 있으므로 관리주체와 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 서류를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 미검증”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2023.08.29 검단농업협동조합 근저당을 기준으로 이후 압류·가압류·경매개시결정이 소멸하고, 확인된 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미배당액이 현재 가정에서 940,457,892원에 이르지만 이는 낙찰자가 떠안을 금액이 아닙니다.
문제는 가격입니다. 대상은 현재 공실인 일반음식점이고, 감정가와 최저가가 모두 354,000,000원인 신건입니다. 가격을 검증할 비교 거래 없이 권리가 깨끗하다는 이유만으로 신건 가격에 메리트를 부여할 수는 없습니다. 권리는 통과, 가격·임대수요·환금성은 확인 후 판단. 이 물건의 핵심은 등기보다 상가 자체의 시장성을 얼마나 보수적으로 검증하느냐에 있습니다.
