인천지방법원 2025타경508123. 인천광역시 서구 당하동 1286-7 경희프라자주건축물 제1동 제2층 제206호입니다. 공부상 일반음식점이며 현재 공실입니다. 등기상 소유자는 황경철이고, 2023.08.29. 검단농업협동조합이 채권최고액 1,200,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고 이후 등기된 국의 압류, 주식회사 케이비국민카드 및 주식회사케이알산업의 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인은 없습니다. 감정평가에서는 1층 103호와 2층 205호·206호가 모두 공실 상태로 조사됐고, 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 이 사건 206호에 확인된 임차인이 없으므로 현재 자료 기준 매수인이 떠안을 임차보증금이나 등기상 인수 권리는 0원입니다. 반면 가격 측면에서는 실거래 비교자료가 없어 신건 최저가 708,000,000원이 시장가 대비 높거나 낮다고 단정할 근거가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508123 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 1286-7 경희프라자주건축물 1동 2층206호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 일반음식점 · 공실 |
| 소유자 | 황경철 |
| 감정가 / 최저가 | 708,000,000원 / 708,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 검단농업협동조합 / 1,033,962,861원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.29. 근저당권 · 검단농업협동조합 · 채권최고액 1,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
| 사용승인일 | 2023.04.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 확인된 임차인 보증금 인수 문제는 없습니다. 말소기준권리는 2023.08.29. 접수된 검단농업협동조합 근저당권입니다. 이후 2024.12.27. 국의 압류, 2025.03.05. 주식회사 케이비국민카드의 11,402,189원 가압류, 2025.03.07. 주식회사케이알산업의 77,299,703원 가압류, 2025.03.20. 검단농업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 708,000,000원이며 유찰 없는 신건입니다. 하지만 동일 용도·인근 비교 실거래 평균, 최신 거래 및 가격 추세 자료가 없어 이 금액이 시장가보다 낮은지 높은지 계산할 수 없습니다. 따라서 현재 단계에서 “감정가보다 싸다”, “시세 대비 메리트가 있다”는 판단은 하지 않는 것이 맞습니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 708,000,000원 | 590,181,892원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 566,400,000원 | 730,365,892원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 453,120,000원 | 842,513,092원 |
유찰되면 매각가가 566,400,000원, 453,120,000원으로 내려가지만 그 자체가 시세 대비 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 비교 가능한 실거래 시세가 없으므로 각 회차의 가격 적정성은 별도 확인이 필요합니다. 다만 어느 시나리오에서도 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 708,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,480,000원 |
| 1. 근저당 · 검단농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 698,520,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 11,402,189원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사케이알산업 | 77,299,703원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 1,288,701,892원 중 예상 배당액은 698,520,000원이며, 미배당액은 590,181,892원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 인천광역시 서구 당하동 소재 인천외국어마을 남측 인근이며, 대규모 아파트단지와 상업용 부동산 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 북서측으로 이음대로에 접하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 건축물대장상 2층 206호는 일반음식점으로 등재되어 있으며 현재 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물이며 사용승인일은 2023.04.26.입니다. 공용 위생·급배수설비와 엘리베이터가 있습니다.
- 도로. 북서측 광대로, 남동측 중로, 남서측 보행자도로에 접합니다.
- 토지. 면적 625.0㎡, 지목 대, 상업용으로 이용 중이며 평지의 가로장방 형태입니다. 공시지가는 1,268,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 성장관리권역·택지개발지구 등에 포함됩니다.
- 공부와의 차이. 해당 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 비교 실거래가가 없으므로 신건 708,000,000원이나 유찰가가 시세 대비 저렴하다고 단정하지 말고 실제 상가 거래가격을 확인해야 합니다.
- 공실 확인. 공부상 일반음식점이며 현재 공실입니다. 현장 방문으로 내부 상태와 실제 사용 가능 상태를 확인할 필요가 있습니다.
- 임대수요 확인. 임대관계가 미상이고 현재 공실인 만큼 주변 상가 임대료와 공실 현황을 확인해 환금성과 수익성을 별도로 검증해야 합니다.
- 공동담보 확인. 검단농업협동조합 근저당권에는 같은 건물 1층 103호와 2층 205호가 공동담보로 기재되어 있습니다.
- 세금·비용 확인. 국의 압류가 등기되어 있으므로 실제 배당과 관련된 조세채권 및 매수 후 부담 가능 비용은 원본 서류를 통해 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 안전성과 가격 매력은 별개”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.08.29. 검단농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 후순위 압류·가압류·경매개시결정은 소멸하며 확인된 임차인도 없습니다. 따라서 현재 자료에서 계산되는 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 신건 최저가 708,000,000원의 가격 매력은 별개의 문제입니다. 비교할 실거래 시세가 없고 공부상 일반음식점인 공실 물건이므로, 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격이 싸다고 판단할 수 없습니다. 권리는 통과, 가격은 검증 필요. 이 물건은 실제 상가 시세와 임대수요를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
