전주지방법원 2025타경31800. 말소기준은 2023.03.16. 설정된 중소기업은행 근저당권으로, 채권최고액은 1,200,000,000원입니다. 이후 2025.01.03. 성수현 명의 근저당권 400,000,000원과 2025.10.17. 중소기업은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 가압류·가등기·가처분·근저당 등은 이미 등기부상 말소되어 현재의 인수 판단을 좌우하는 권리는 아닙니다.
문제는 등기보다 점유·임차관계입니다. 실제 임차인으로 확인되는 인원은 5명이며, 그중 이지현은 2021.08.27., 김민호는 2017.02.22. 전입해 말소기준보다 앞섭니다. 배당계산에서는 두 사람 모두 우선변제권 없이 보증금 각 1,000원을 매수인이 인수하는 것으로 잡혀 있습니다. 이성호 역시 2015.02.11. 전입으로 시점은 더 빠르지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31800 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 다가동1가 46-1 |
| 등기부 건물 표시 | 전북특별자치도 전주시 완산구 다가동1가 48-1 · 전라감영2길 5 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 소매점 및 주택, 사무실 · 점포·주택·사무실·공실 |
| 토지 | 393.4㎡ · 지목 대 · 일반상업지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 이상임 |
| 감정가 / 최저가 | 1,043,486,750원 / 1,043,486,750원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 중소기업은행 / 938,748,554원 |
| 말소기준 | 2023.03.16. 을구 9번 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 1,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 법정지상권 해당사항없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리축은 단순합니다. 2023.03.16. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 2025.01.03. 성수현 근저당과 2025.10.17. 경매개시결정은 기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리와 법정지상권이 모두 “해당사항없음”으로 기재되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 확정 인수 2,000원보다 ‘미상 1명’이 핵심
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 5명입니다. 말소기준보다 앞선 전입자는 이지현·김민호·이성호 3명입니다. 이지현과 김민호는 계산상 보증금 각 1,000원이 전액 인수 대상으로 반영되어 있고, 이성호는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 금액을 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이지현 | 1층 상가(47㎡) | 2021.08.27 | 1,000원 | 有 | 無 | 1,000원 인수 |
| 김민호 | 1층(86㎡) | 2017.02.22 | 1,000원 | 有 | 無 | 1,000원 인수 |
| 이성호 | 미상 | 2015.02.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| 전정훈 | 1층 상가(88.15㎡) | 2025.05.27 | 1,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 우병규 | 미상 | 2025.08.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
현재 회차에서 최저가 1,043,486,750원에 계산상 확정 인수액 2,000원을 더하면 확인 가능한 실질취득 최소액은 1,043,488,750원입니다. 다만 이성호의 보증금이 확인되지 않았으므로 실질취득 총액의 최종 상한은 이 자료만으로 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,043,486,750원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,834,868원 |
| 인수 · 임차인 이지현 보증금 | 1,000원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 김민호 보증금 | 1,000원 | 0원 |
| 2. 을구 9번 근저당 · 중소기업은행 | 1,200,000,000원 | 1,030,651,882원 |
| 3. 을구 10번 근저당 · 성수현 | 400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산은 근저당권의 채권최고액을 기준으로 작성되어 있으며, 현재 회차의 채권자 총 미배당액은 569,348,118원입니다. 이지현·김민호의 보증금 2,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
회차별 배당·인수 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 1,043,486,750원 | 1,030,651,882원 | 569,348,118원 | 2,000원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 834,789,400원 | 824,041,506원 | 775,958,494원 | 2,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 667,831,520원 | 658,753,205원 | 941,246,795원 | 2,000원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주시보건소 서측 인근의 기존 구도심 상가지대로, 로변을 따라 각종 상가가 소재해 상업적 성숙도가 높은 지역으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 전주시 구도심에서 차량 접근이 가능하고 인근 시내버스정류장이 있어 일반적인 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 소매점·주택·사무실 등 복합 용도입니다. 기호10(가)는 1층 점포, 2층 주택, 3층 사무실 공실, 지하 공실 등으로, 기호13(나)는 1층 점포와 2층 주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 건물로 기호10(가)는 1993.04.16., 기호13(나)는 1980.08.26. 사용승인되었으며, 건축년도에 비해 보수·관리 상태는 비교적 양호한 편으로 평가되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 방화지구·지구단위계획구역·역사문화환경보존지역· 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 466,100원/㎡입니다.
- 제시외 건물. 차고·화장실·계단실·물탱크실·주택·창고 등이 있으며 일괄매각에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이성호 임대차 확인. 2015.02.11. 전입으로 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력 여부와 승계액을 최종 확인해야 합니다.
- 명세서와 배당계산의 차이 확인. 명세서에는 명시 인수권리 해당사항없음으로 기재되어 있으나, 배당계산은 이지현·김민호 보증금 합계 2,000원을 매수인 인수로 반영하고 있습니다.
- 점유부분 확인. 이지현 1층 상가 47㎡, 김민호 1층 86㎡, 전정훈 1층 상가 88.15㎡로 여러 점유관계가 확인됩니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함되므로 토지·건물·부합물·종물의 실제 범위를 매각목록과 대조할 필요가 있습니다.
- 가격 판단 분리. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 1,043,486,750원이 시세 대비 저렴하다고 단정하지 말고, 권리 위험과 가격 적정성을 별도로 판단해야 합니다.
맺으며 — “등기는 정리되지만, 점유 리스크는 아직 닫히지 않았다”
이 사건의 말소기준은 2023.03.16. 중소기업은행 근저당으로 명확하고, 그 뒤의 성수현 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 법정지상권도 해당사항없음으로 기재되어 있어 등기상 구조만 보면 복잡하지 않습니다.
하지만 실제 투자 판단의 핵심은 임차인입니다. 이지현·김민호의 계산상 인수액은 합계 2,000원으로 작지만, 이성호는 말소기준보다 훨씬 앞선 2015.02.11. 전입자이면서 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 현재 확인되는 실질취득 최소액 1,043,488,750원만 보고 총비용을 확정하면 안 됩니다.
게다가 실거래 비교 자료가 없어 신건 최저가 1,043,486,750원이 시장가격 대비 싸다는 근거도 없습니다. 결론은 “후순위 등기는 소멸, 확정 인수는 작음, 그러나 선순위 보증금 미상 1명이 남아 확인 전 입찰은 보수적으로.” 입니다.
