전주지방법원 2025타경31800. 본건은 전주시 완산구 다가동1가 52-1을 포함한 일괄매각 건으로, 제시외 건물도 포함됩니다. 감정 이용상태에는 기호10(가)가 소매점·주택·사무실 및 공실, 기호13(나)가 소매점·주택으로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 감정가는 286,455,320원, 최저매각가도 같은 금액인 신건입니다. 소유자는 이상임이며, 경매를 신청한 중소기업은행의 청구액은 938,748,554원입니다.
등기만 보면 구조는 단순합니다. 2023.03.16. 설정된 중소기업은행 근저당 채권최고액 1,200,000,000원이 말소기준이고, 그 뒤 2025.01.03. 설정된 성수현 근저당 400,000,000원과 2025.10.17. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기보다 점유관계에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31800 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 다가동1가 52-1 · 전라감영2길 1 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 소매점·주택·사무실 및 공실 등 |
| 토지 | 115.7㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 방화지구 · 지구단위계획구역 · 역사문화환경보존지역 |
| 공시지가 | 901,200원/㎡ |
| 소유자 | 이상임 |
| 감정가 / 최저가 | 286,455,320원 / 286,455,320원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 938,748,554원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 중소기업은행
현재 권리분석의 기준점은 2023.03.16. 중소기업은행 근저당입니다. 이후 성수현 근저당과 중소기업은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 가등기·가압류·전세권·근저당과 강제경매 기록은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 등기보다 중요한 구간
점유관계에는 실제 임차인 5명이 확인됩니다. 이 중 이지현·김민호·이성호는 말소기준인 2023.03.16.보다 앞선 전입으로 대항력이 있는 것으로 정리돼 있고, 우병규·전정훈은 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이지현 | 1층 상가(47㎡) | 2021.08.27 | 1,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | 보증기관 승계 없음 |
| 김민호 | 1층(86㎡) | 2017.02.22 | 1,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | 보증기관 승계 없음 |
| 이성호 | 확인 필요 | 2015.02.11 | 미상 | 대항력 있음 | 우선변제 미상 | 보증기관 승계 없음 |
| 우병규 | 확인 필요 | 2025.08.01 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 보증기관 승계 없음 |
| 전정훈 | 1층 상가(88.15㎡) | 2025.05.27 | 1,000원 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 보증기관 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 286,455,320원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,810,374원 |
| 인수 · 이지현 보증금 | 1,000원 | 0원 |
| 인수 · 김민호 보증금 | 1,000원 | 0원 |
| 을구 14번 근저당 · 중소기업은행 | 1,200,000,000원 | 281,644,946원 |
| 을구 15번 근저당 · 성수현 | 400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 1,600,000,000원 중 예상배당은 281,644,946원이며, 미배당은 1,318,355,054원입니다. 배당표상 확인된 매수인 인수액은 2,000원입니다. 다만 이성호의 보증금은 이 금액에 반영돼 있지 않으므로 실제 인수위험은 별도 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 임차위험은 별개
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 확인된 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 286,455,320원 | 281,644,946원 | 1,318,355,054원 | 2,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 229,164,256원 | 225,155,956원 | 1,374,844,044원 | 2,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 183,331,404원 | 179,964,764원 | 1,420,035,236원 | 2,000원 |
유찰이 진행되면 매각가는 286,455,320원에서 229,164,256원, 183,331,404원으로 낮아지지만, 이 변화는 대항력 임차인의 보증금 인수 여부를 없애주지 않습니다. 특히 보증금이 미상인 이성호의 인수 가능 금액이 확정되지 않았으므로, 단순히 유찰된 최저가만 보고 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주시보건소 서측 인근의 기존 구도심 상가지대로, 로변을 따라 각종 상가가 소재하고 상업적 성숙도가 높은 지역입니다.
- 교통. 전주시 구도심으로 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 일반적인 대중교통사정은 양호합니다.
- 이용. 기호10(가)는 소매점·주택·사무실·공실, 기호13(나)는 소매점·주택으로 이용 중이며 제시외 차고·화장실·계단실·물탱크실·주택·창고 등이 기재돼 있습니다.
- 건물. 기호10(가)는 1993.04.16., 기호13(나)는 1980.08.26. 사용승인됐고, 건축년도에 비해 보수·관리상태는 비교적 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 토지. 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 역사문화환경보존지역에 포함되며 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이성호 보증금 확인. 2015.02.11. 전입자의 임대차계약서·보증금·점유부분·우선변제 여부를 최우선으로 확인해야 합니다.
- 이지현·김민호 인수 확인. 배당표상 각 1,000원은 우선변제 없이 매수인 인수로 반영돼 있습니다.
- 명세서 원문 대조. 명시 인수권리 해당사항 없음 기재와 실제 점유자료 사이의 관계를 법원 원문에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물까지 포함되므로 토지·건물·부합물 및 종물의 정확한 매각범위를 확인해야 합니다.
- 용도·점유 확인. 소매점·주택·사무실이 함께 존재하는 복합 이용 물건이므로 각 층·점포의 실제 점유자와 명도대상을 구분해야 합니다.
- 권리 원본 확인. 중소기업은행 공동담보목록 제2023-176호와 성수현 공동담보목록 제2025-10호를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “말소되는 권리보다 남을 수 있는 점유가 중요하다”
이 사건은 등기부만 보면 단순합니다. 2023.03.16. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 경매의 실제 부담은 등기만으로 끝나지 않습니다. 이지현·김민호·이성호가 말소기준 전 전입자로 정리돼 있고, 특히 이성호의 보증금이 미상이어서 실질취득비용의 상한을 현재 확정할 수 없습니다.
배당 시뮬레이션에 반영된 인수액은 2,000원이지만, 이는 이지현과 김민호의 확인된 보증금만 반영한 값입니다. 따라서 본건의 결론은 등기권리는 비교적 명료하지만, 임차관계 확인 전에는 안전형으로 볼 수 없다입니다. 신건 최저가 286,455,320원 자체보다 먼저 확인해야 할 것은 이성호의 보증금과 실제 점유관계입니다.
