제주지방법원 2026타경10094. 등기상 소재지는 제주특별자치도 제주시 애월읍 곽지리 378-10, 도로명은 애월읍 중산간서로 5411입니다. 사건 용도 표기는 대지이고 감정평가상 이용상태는 숙박시설(여관)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층으로, 사용승인일은 2017.06.26입니다. 1층에는 POOL시설이 구비돼 있습니다.
권리구조는 현재 기준으로 비교적 단순합니다. 2024.02.15 설정된 신천4동새마을금고 근저당권 516,000,000원이 말소기준권리이고, 그 이후 들어온 이경익 가압류 61,030,200원, 국 압류, 보성군 압류, 2026.01.23 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2026타경10094 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 곽지리 378-10 지상1,2층201호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 중산간서로 5411 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 숙박시설(여관) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 · 사용승인 2017.06.26 |
| 소유자 | 주식회사레저가온 |
| 감정가 / 최저가 | 454,000,000원 / 454,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,380,221,910원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 토지 | 지목 대 · 1,430.0㎡ · 계획관리지역 · 공시지가 262,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
과거 나주신용협동조합 근저당 340,600,000원과 박경하 근저당 360,000,000원, 박경하 소유권이전청구권 가등기, 오언균·이경익·주식회사천일개발의 과거 가압류, 국 압류 및 신한자산신탁주식회사 신탁등기는 등기부상 이미 말소된 이력입니다. 현재 권리분석의 기준점은 2024.02.15 신천4동새마을금고 근저당권입니다.
② 현황 리스크 — 이 사건의 핵심
이 물건에서 가장 중요한 부분은 권리보다 현장·건축물 현황입니다. 매각물건명세서 비고에는 세 가지가 명시돼 있습니다. 첫째, 숙박시설(여관)입니다. 둘째, 현장표시가 등기상 ‘201호’와 다른 ‘C동 3201호’입니다. 셋째, 집합건축물대장 표제부에 1층 철근콘크리트구조 숙박시설 90㎡ 무단증축으로 위반건축물 표시가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 454,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,940,000원 |
| 2. 근저당 · 신천4동새마을금고 | 516,000,000원 | 447,060,000원 |
| 3. 가압류 · 이경익 | 61,030,200원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 577,030,200원 중 447,060,000원이 배당되고, 미배당은 129,970,200원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 454,000,000원 | 447,060,000원 | 129,970,200원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 363,200,000원 | 357,315,200원 | 219,715,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 290,560,000원 | 285,692,160원 | 291,338,040원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 미배당액은 증가하지만 그 미배당이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 제공된 시나리오상 현재 회차부터 2회 유찰까지 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 실거래 비교 자료가 없으므로 454,000,000원이 시장가보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 제주시 애월읍 납읍리 소재 납읍교차로 남서측 인근. 주위는 전·과수원·숙박시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량접근 가능하며 인근에 버스정기노선과 지방도가 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 숙박시설(여관)로 이용 중이며, 1층에는 POOL시설이 구비돼 있습니다.
- 도로. 토지는 남동측으로 폭 약 15미터 아스콘포장도로에 접합니다.
- 토지. 지목 대, 면적 1,430.0㎡, 토지이용상황 상업용, 완경사·자루형, 중로한면입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 건축계획심의대상구역·지하수자원보전4등급·경관보전지구5등급·가축사육제한구역에 포함되고 생태계보전지구4-1등급 및 5등급에 저촉됩니다.
- 공시지가. 262,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장표시 대조. 등기상 지상1,2층201호와 현장표시 ‘C동 3201호’가 어떻게 대응하는지 직접 확인해야 합니다.
- 무단증축 확인. 집합건축물대장에 표시된 1층 숙박시설 90㎡ 무단증축의 위치·현재 상태·행정처분 여부를 확인해야 합니다.
- 숙박시설 운영상태. 감정 이용상태가 숙박시설(여관)이므로 실제 영업·점유·시설물 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2024.02.15 신천4동새마을금고 근저당 516,000,000원이 기준이며 이후 가압류·압류는 매각 소멸 구조인지 원본 등기부와 매각물건명세서로 최종 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 실거래 시세 자료가 없어 신건 454,000,000원의 가격 경쟁력을 수치로 검증할 수 없습니다. 가격 메리트는 별도 현장·시세조사가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장 및 위반건축물 표시를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 현황은 단순하지 않다
이 사건은 말소기준권리 이후의 가압류·압류가 매각으로 소멸하고 임차인도 없어, 등기상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리만 보면 어렵지 않습니다. 그러나 숙박시설이라는 이용형태, 등기상 201호와 다른 ‘C동 3201호’ 현장표시, 그리고 1층 90㎡ 무단증축 위반건축물 표기가 동시에 존재합니다. 실거래 시세도 없어 신건 454,000,000원의 가격 우위는 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 권리분석보다 현장·건축물 확인을 먼저 끝내야 하는 사건입니다.
