제주지방법원 2026타경10094. 사건상 용도는 ‘대지’이고, 감정 이용상태는 숙박시설(여관)입니다. 등기사항전부증명서는 집합건물로 발급되어 있으며 소유자는 주식회사레저가온입니다. 현재 권리분석의 기준점은 2024.02.15 설정된 신천4동새마을금고 근저당권 516,000,000원입니다. 그 뒤에 설정된 제주특별자치도 압류, 이경익 가압류, 국 압류, 보성군 압류와 경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 놓고 보면 임차인이 없어 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 없습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 단순한 등기 말소 여부보다 물건의 실제 상태와 가격 검증입니다. 감정가와 최저가는 모두 454,000,000원으로 신건 100% 구간이고, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 가격이 시장가보다 낮다는 결론은 낼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2026타경10094 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 곽지리 378-10 지상1,2층202호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 중산간서로 5411 |
| 사건 용도 / 이용상태 | 대지 / 숙박시설(여관) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 · 사용승인일 2017.06.26. |
| 소유자 | 주식회사레저가온 |
| 감정가 / 최저가 | 454,000,000원 / 454,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 참조은새마을금고(변경 전: 신천4동새마을금고) / 1,380,221,910원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 현장표시 | C동 3202호 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 임차인은 없다
임차인 없음. 따라서 주택·상가 임차인의 대항력, 확정일자, 우선변제권 또는 보증금 인수 문제는 이 사건에 나타나지 않습니다. 말소기준은 2024.02.15. 신천4동새마을금고의 근저당권이고, 이후 제주특별자치도 압류 1건, 이경익 가압류 1건, 국 압류 1건, 보성군 압류 1건 및 경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래가 없으므로 ‘신건이 싸다’고 볼 근거가 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 454,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액도 454,000,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래가 제시되어 있지 않아, 이 금액을 시세보다 낮거나 높다고 수치로 판정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 454,000,000원 | 447,060,000원 | 129,970,200원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 363,200,000원 | 357,315,200원 | 219,715,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 290,560,000원 | 285,692,160원 | 291,338,040원 | 0원 |
유찰되면 매수인의 실질취득액은 매각가와 함께 내려가지만, 그것만으로 가격 메리트가 생겼다고 단정할 수는 없습니다. 비교 시세가 없는 상태에서는 할인율보다 실제 숙박시설 가치·영업 가능성· 건축물 상태·토지 규제를 먼저 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 454,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.5% 추정) | - | 6,940,000원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 신천4동새마을금고 | 516,000,000원 | 447,060,000원 |
| 3. 갑구 11번 가압류 · 이경익 | 61,030,200원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 6,940,000원을 제외한 447,060,000원이 신천4동새마을금고 근저당권에 배당되고, 이경익 가압류에는 배당이 없습니다. 채권자 총 청구 577,030,200원 대비 미배당은 129,970,200원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 숙박시설(여관)이며, 1층에는 POOL 시설이 구비되어 있습니다.
- 입지. 제주시 애월읍 납읍리 소재 납읍교차로 남서측 인근으로, 주위는 전·과수원·숙박시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정기노선 및 지방도가 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 토지는 남동측으로 폭 약 15미터의 아스콘포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,430.0㎡, 지목 대, 상업용 이용, 완경사·자루형, 중로한면이며 공시지가는 262,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 건축계획심의대상구역·지하수자원보전4등급·경관보전지구5등급·가축사육제한구역에 포함되고, 생태계보전지구4-1등급 및 5등급에 저촉됩니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아니라 숙박시설이므로 가격 판단 시 시설 상태·운영 가능성·건축 적법성·토지 규제를 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장표시 대조. 등기·주소상 지상1,2층202호와 현장표시 ‘C동 3202호’가 동일 목적물을 가리키는지 현장에서 반드시 대조하세요.
- 무단증축 확인. 집합건축물대장 표제부상 2017년 행위로 기재된 1층 숙박시설 90㎡ 무단증축의 위치·원상복구 여부·행정상 부담을 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 제주특별자치도·국·보성군 압류가 있어 당해세 해당 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 454,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 주변 숙박시설 거래와 수익가치를 별도로 확인하세요.
- 숙박시설 운영성. 감정 이용상태가 여관이고 1층 POOL 시설이 있으므로 시설 노후도, 설비 상태, 영업·인허가 관련 현황을 현장에서 확인하세요.
- 토지 규제. 계획관리지역 외 경관·생태계·지하수자원·건축계획심의 관련 제한이 중첩되어 있으므로 향후 증·개축 또는 용도 변경 계획이 있다면 규제를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·집합건축물대장·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
이 사건의 등기 권리는 비교적 명확합니다. 2024.02.15. 신천4동새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 임차인도 없습니다. 따라서 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 투자 판단의 중심은 다른 곳에 있습니다. 이 물건은 숙박시설(여관)이고, 건축물대장 표제부상 무단증축 90㎡ 표기가 있으며, 법적 호수와 현장표시가 다릅니다. 여기에 비교 가능한 실거래 데이터도 없어 신건 454,000,000원이 시장 대비 저렴하다는 근거가 없습니다. 결론은 권리 인수는 단순하지만, 물건 적법성과 현장 동일성·가격 검증은 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
