제주지방법원 2026타경10094. 제주시 애월읍 곽지리 378-10, 지상 1·2층 203호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정 이용상태는 숙박시설(여관)입니다. 현재 소유자는 주식회사레저가온이며, 2022.08.10. 신한자산신탁주식회사 앞으로 신탁됐다가 2024.02.15. 신탁재산 귀속으로 다시 주식회사레저가온 명의가 됐습니다. 같은 날 설정된 신천4동새마을금고 채권최고액 516,000,000원 근저당이 이번 경매의 말소기준입니다.
말소기준 이후에는 제주특별자치도 압류, 이경익 가압류, 국 압류, 보성군 압류가 차례로 붙었고 2026.01.23. 참조은새마을금고(변경 전: 신천4동새마을금고)의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이 권리들은 모두 말소기준 이후 권리로 기재돼 있어 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기 권리 자체보다 숙박시설의 물리적·행정적 상태를 확인하는 것이 이번 입찰의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2026타경10094 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 곽지리 378-10 지상1,2층203호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 중산간서로 5411 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 숙박시설(여관) |
| 소유자 | 주식회사레저가온 |
| 감정가 / 최저가 | 454,000,000원 / 454,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,380,221,910원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인일자 | 2017.06.26. |
| 현장표시 | C동 3203호 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인은 확인되지 않습니다. 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 현재 회차와 1회·2회 유찰 시나리오 모두 0원입니다. 2017년 설정됐던 나주신용협동조합 근저당, 국 저당·근저당, 박경하 근저당은 모두 이미 말소됐고, 2018년·2020년에 설정됐던 가압류 역시 이미 말소된 상태입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 신건 감정가 그대로
이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 454,000,000원이 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 현재는 한 번도 유찰되지 않은 신건이라 감정가와 최저매각가가 모두 454,000,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 454,000,000원 | 129,970,200원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 363,200,000원 | 219,715,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 290,560,000원 | 291,338,040원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자 측 미배당은 129,970,200원에서 219,715,000원, 291,338,040원으로 증가하지만, 제공된 시나리오에서는 매수인에게 전가되는 금액이 발생하지 않습니다. 즉 채권자의 미배당과 매수인의 인수는 별개의 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 454,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,940,000원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 신천4동새마을금고 | 516,000,000원 | 447,060,000원 |
| 3. 갑구 11번 가압류 · 이경익 | 61,030,200원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 577,030,200원 중 예상 배당 447,060,000원, 미배당 129,970,200원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 금액이 반영되지 않았으며, 당해세 해당 시 선순위 차감으로 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 숙박시설·위반건축물 — 이 사건의 진짜 체크포인트
매각물건명세서 비고에는 본건이 숙박시설(여관)이라고 적혀 있고, 현장에는 ‘C동 3203호’로 표시돼 있습니다. 등기상 표시는 지상1,2층203호이므로 현장표시와 등기상 호수 표기가 서로 다릅니다.
감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 내 숙박시설이며, 외벽은 스타코 마감, 창호는 PVC샷시창 등입니다. 기본위생설비·급배수설비·난방설비·냉방설비가 설치돼 있고 1층에는 POOL시설이 구비돼 있습니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 제주시 애월읍 납읍리 소재 납읍교차로 남서측 인근이며, 주위는 전·과수원·숙박시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정기노선과 지방도가 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 토지면적 1,430.0㎡, 지목 대, 상업용 이용, 완경사·자루형이며 남동측 약 15미터 아스콘포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 공시지가는 262,000원/㎡입니다.
- 규제. 건축계획심의대상구역, 지하수자원보전4등급, 경관보전지구5등급, 가축사육제한구역에 포함되고 생태계보전지구4-1등급·5등급에 저촉됩니다.
- 이용상태. 숙박시설 건부지로 이용 중이며 감정평가상 공부와의 차이는 별도로 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장표시 대조. 등기상 지상1,2층203호와 현장표시 ‘C동 3203호’가 같은 목적물인지 현황조사·건축물대장·도면을 함께 대조해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 1층 숙박시설 90㎡ 무단증축 표기의 정확한 위치와 현재 상태를 확인해야 합니다.
- 숙박시설 운영상태 확인. 감정 이용상태가 숙박시설(여관)이므로 실제 운영·점유 현황을 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 세금 압류 확인. 제주특별자치도·국·보성군 압류와 당해세 여부를 매각 전 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2024.02.15. 을구 9번 신천4동새마을금고 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각 소멸 구조인지 등기부 원본을 다시 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 454,000,000원 자체를 시세라고 단정하지 말고 별도 시장조사가 필요합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘현황 확인’이 승부처
등기 권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2024.02.15. 신천4동새마을금고 근저당이 말소기준이고 후순위 압류·가압류·경매개시결정은 소멸하며, 임차인도 없어 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 사건을 단순한 ‘권리 깨끗한 물건’으로 보면 안 됩니다. 실제 이용상태는 숙박시설(여관)이고, 등기상 203호와 현장표시 ‘C동 3203호’가 다르며, 집합건축물대장에는 1층 숙박시설 90㎡ 무단증축이 표기돼 있습니다. 실거래 비교자료도 없어 신건 최저가 454,000,000원의 가격 메리트를 판단할 근거가 없습니다. 결론은 권리는 소멸형, 가격은 미확인, 현황·건축물 리스크는 반드시 원본 대조입니다.
