인천지방법원 2025타경4485. 부천시 소사구 옥길동 골든아이티타워 5층 525호입니다. 공부상 용도는 공장(지식산업센터)이고 현황은 사무실로 이용 중입니다. 등기 흐름의 핵심은 2022년 5월 12일 설정된 주식회사하나은행 근저당권 453,600,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 2024년 김인규 근저당권 144,000,000원, 2025년 임의경매개시결정과 부천시 압류는 모두 그 이후라 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 감정가와 같은 153,000,000원으로 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 권리 자체는 매수인 인수액 0원으로 단순하지만, 가격 판단에 사용할 실거래 비교 자료는 없습니다. 따라서 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없고, 지식산업센터·사무실 이용 물건이라는 특성을 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경4485 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 옥길동 794-3 골든아이티타워 5층 525호 |
| 도로명 | 경기도 부천시 소사구 양지로 229 |
| 용도 / 현황 | 기타 · 공부상 공장(지식산업센터) · 현황 사무실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 · 지하3층/지상10층 |
| 소유자 | 주식회사태영글로벌 |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 153,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 358,329,879원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 등기상 매수인이 승계할 임차보증금은 확인되지 않고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 2022년 5월 12일 하나은행 근저당권이 말소기준이며 이후 설정된 김인규 근저당권, 경매개시결정, 부천시 압류는 매각으로 소멸합니다. 2022년 소유권보존 당시 하나자산신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소돼 현재 소유자는 주식회사태영글로벌입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 153,000,000원입니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 전체 평균이나 최근 거래와의 할인율을 산출할 수 없습니다. 따라서 권리상 인수가 없다는 이유만으로 현재 가격에 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 153,000,000원 | 150,058,000원 | 447,542,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 122,400,000원 | 119,886,400원 | 477,713,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 97,920,000원 | 95,757,440원 | 501,842,560원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 153,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,942,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 453,600,000원 | 150,058,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 김인규 | 144,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,942,000원을 제외한 150,058,000원이 하나은행 근저당에 배당되고, 김인규 근저당과 소유자 잔여는 0원입니다. 채권총액 597,600,000원 중 447,542,000원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 공장(지식산업센터)이며 현황은 사무실로 이용 중입니다.
- 입지. 부천소사경찰서 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·지식산업센터·각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 건물 북동측 약 30미터 내외, 남서측 약 25미터 내외, 남동측 약 20미터 내외 도로와 각각 접합니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수 설비, 화재탐지설비, 소화전, 승강기가 설치돼 있습니다.
- 토지. 정방형·평지의 공장용지이며 공업용으로 이용되고, 토지면적은 5,588.2㎡, 공시지가는 2,183,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(옥길공공주택지구), 공공주택지구·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당합니다.
- 건물 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 공부상 공장(지식산업센터), 현황 사무실입니다. 실제 이용 가능 범위와 관리규약을 확인하세요.
- 시세 원본 확인. 실거래 비교 자료가 없어 현재 153,000,000원의 가격 경쟁력을 판단할 기준이 부족합니다. 동일 건물·인근 유사 호실 거래를 직접 대조해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정요항상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유상태와 실제 사용자를 확인해야 합니다.
- 압류·세금 확인. 부천시 압류가 등기돼 있으며 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있지만, 실제 배당에 영향을 줄 당해세 여부는 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당은 골든아이티타워 526호·527호와 공동담보로 기재돼 있습니다. 실제 채권배당 구조를 매각 전 최신 등기와 배당요구 내역으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 안전과 가격 메리트는 별개”
이 물건은 말소기준인 하나은행 근저당 이후의 권리가 매각으로 소멸하고 임차인도 없어, 제시된 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 구조만 보면 비교적 명확합니다. 그러나 신건 최저가 153,000,000원이 적정한지는 별개의 문제입니다. 실거래 비교값이 없고, 공부상 지식산업센터·현황 사무실이라는 용도 특성도 있어 현재 가격을 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 권리는 통과, 가격은 검증 필요. 이 사건은 권리보다 실제 시장가격과 사용·임대 상태를 확인하는 것이 입찰 판단의 핵심입니다.
