인천지방법원 2025타경4485. 부천시 소사구 옥길동 골든아이티타워 5층 526호입니다. 공부상 용도는 공장(지식산업센터)이고, 실제 이용은 사무실입니다. 소유자는 주식회사태영글로벌이며, 등기 흐름상 2022년 주식회사하나자산신탁의 신탁등기가 말소된 뒤 주식회사태영글로벌 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 주식회사하나은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 설정된 김인규 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리 구조만 보면 매수인이 등기상 떠안을 금액은 0원입니다. 그러나 이 사건에서 주의할 지점은 두 가지입니다. 첫째, 하나은행 근저당은 골든아이티타워 5층 525호와 527호를 함께 담보로 둔 공동담보입니다. 둘째, 확인된 임차인 신고 내역과 별개로 감정요항표에는 임대관계 미상이라고 기재돼 있어 실제 점유관계는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경4485 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 옥길동 794-3 골든아이티타워 5층 526호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 소사구 양지로 229 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공부상 공장(지식산업센터) · 현황 사무실 |
| 소유자 | 주식회사태영글로벌 |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 153,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 358,329,879원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2022.02.25. 주식회사하나자산신탁 명의의 신탁등기가 있었지만 2022.05.12. 신탁등기가 말소되고 주식회사태영글로벌로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 을구 1번 주식회사하나은행 근저당 453,600,000원이 말소기준입니다. 2024.09.02. 설정된 김인규 근저당 144,000,000원과 2025.11.03. 임의경매개시결정은 모두 그 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 신건 1.53억을 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 153,000,000원으로 아직 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 이 물건은 공부상 공장(지식산업센터), 현황 사무실이므로 아파트처럼 단순 비교할 수 있는 가격 기준을 임의로 적용하면 안 됩니다. 따라서 현 단계에서 1.53억이 비싼지 싼지를 단정하기보다 해당 건물·유사 용도의 실제 거래가격과 임대·사용 상태를 별도로 대조하는 것이 핵심입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 153,000,000원 | 150,058,000원 | 447,542,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 122,400,000원 | 119,886,400원 | 477,713,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 97,920,000원 | 95,757,440원 | 501,842,560원 | 0원 |
가격이 내려가면 채권자의 미배당은 447,542,000원에서 477,713,600원, 501,842,560원으로 늘어나지만, 이 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 모든 회차 0원입니다. 즉 미배당 증가 자체가 매수인의 추가 인수로 전환되는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 153,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,942,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 453,600,000원 | 150,058,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 김인규 | 144,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 597,600,000원 중 채권자 예상배당은 150,058,000원, 미배당은 447,542,000원입니다. 집행비용·배당액은 제공된 배당 시뮬레이션 기준이며, 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다. 하나은행 근저당은 525호·527호와 공동담보입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천소사경찰서 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·지식산업센터·각종 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 공부상 공장(지식산업센터)이며 현황은 사무실로 이용 중입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕의 지하3층·지상10층 건물이며, 외벽은 커튼월 등, 창호는 시스템 창호 등입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·화재탐지설비·소화전·승강기 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북동측 약 30미터 내외, 남서측 약 25미터 내외, 남동측 약 20미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 정방형·평지의 공장용지이며 토지면적은 5,588.2㎡, 공시지가는 2,183,000원/㎡입니다.
- 계획. 준주거지역·지구단위계획구역(옥길공공주택지구)·공공주택지구·과밀억제권역 등에 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 허가구역 기재. 감정요항표에는 외국인 등 대상 토지거래허가구역 기간이 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
- 위반·차이. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 기재돼 있지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 원본 대조. 신건 153,000,000원을 곧바로 저가라고 판단하지 말고 동일 건물·유사 지식산업센터의 거래가격을 확인하세요.
- 실제 점유 확인. 현황은 사무실 이용 중이고 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 사용 관계를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당은 525호·527호와 공동담보로 기재돼 있으므로 관련 담보 및 배당 구조를 원본에서 대조하세요.
- 용도 확인. 공부상 공장(지식산업센터), 현황 사무실이라는 이용 상태를 전제로 실제 사용 목적과 적합성을 확인하세요.
- 후순위 권리. 김인규 근저당 144,000,000원은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 물건의 등기상 핵심은 단순합니다. 2022.05.12. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 김인규 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원입니다. 다만 하나은행 담보가 525호·527호와 공동담보이고, 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
가격 쪽은 더 보수적으로 봐야 합니다. 공부상 공장(지식산업센터)·현황 사무실인 이 물건은 신건 최저가가 153,000,000원이지만, 이를 실제 시장가격과 비교할 거래 근거 없이 “1.53억이면 싸다”라고 결론 내릴 수 없습니다. 따라서 결론은 권리는 비교적 단순하고 인수는 0원, 가격은 별도 검증입니다.
