인천지방법원 2025타경4485. 부천시 소사구 옥길동 골든아이티타워 5층 527호입니다. 공부상 용도는 공장(지식산업센터)이고 감정평가 현황은 사무실 이용입니다. 등기부상 현재 소유자는 주식회사태영글로벌이며, 말소기준권리는 2022.05.12 설정된 하나은행 근저당 채권최고액 453,600,000원입니다. 이 근저당은 같은 건물 525호·526호와 공동담보로 기재돼 있습니다.
그 뒤 2024.09.02 김인규 명의의 근저당 144,000,000원이 설정됐고, 2025.11.03 하나은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 두 권리 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 확인돼, 현장 점유관계는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경4485 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 옥길동 794-3 골든아이티타워 5층 527호 · 도로명 경기도 부천시 소사구 양지로 229 |
| 물건종류 / 현황 | 공장(지식산업센터) · 현황 사무실 이용 |
| 소유자 | 주식회사태영글로벌 |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 153,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 358,329,879원 |
| 말소기준권리 | 2022.05.12 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 453,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 인수액은 0원
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계 기재는 미상입니다. 따라서 현재 자료만으로 별도의 임차보증금 인수액을 산정할 근거는 없으며, 예상배당에서도 매수인 인수는 0원입니다. 동시에 현장 점유자가 누구인지까지 확정된 것은 아니므로 실제 입찰 전 점유관계 확인은 필요합니다.
② 가격 판단 — 신건 153,000,000원, 시세 메리트는 판단 유보
현재 회차는 유찰 없는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 153,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액도 153,000,000원입니다.
다만 비교 가능한 실거래 가격이 제시되지 않아, 153,000,000원이 최근 거래보다 낮은지 높은지를 확인할 수 없습니다. 특히 이 물건은 아파트가 아니라 공장(지식산업센터), 현황 사무실이므로 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 신건 가격을 ‘싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 153,000,000원 | 150,058,000원 | 447,542,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 122,400,000원 | 119,886,400원 | 477,713,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 97,920,000원 | 95,757,440원 | 501,842,560원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 미배당은 늘어나지만, 제시된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 채권자의 배당 부족액과 매수인이 떠안을 금액은 서로 다른 문제입니다. 후순위 채권 미배당이 크다고 해서 그 부족액이 그대로 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 153,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,942,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 453,600,000원 | 150,058,000원 |
| 2. 근저당 · 김인규 | 144,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계는 597,600,000원, 현재가 가정 채권자 배당액은 150,058,000원, 미배당은 447,542,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 공장(지식산업센터)이며 현황은 사무실로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 10층입니다.
- 입지. 부천소사경찰서 남동측 인근으로 아파트단지, 지식산업센터, 각종 근린생활시설이 함께 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 건물 북동측 약 30m, 남서측 약 25m, 남동측 약 20m 내외 도로와 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용입니다. 공시지가는 2,183,000원/㎡입니다.
- 규제. 공공주택지구·과밀억제권역·상대보호구역 등이 기재돼 있고, 토지거래계약에 관한 허가구역 표시는 2025.08.26~2026.08.25 기간으로 기재돼 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기 설비가 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 사용관계를 직접 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당은 525호·526호와 공동담보입니다. 공동담보 배당관계와 실제 채권잔액은 원본 서류에서 재확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 153,000,000원이 시장에서 경쟁력 있는 가격인지 판단할 실거래 비교가 필요합니다. 감정가와 같다는 이유만으로 저가 매수로 보지 마세요.
- 용도·사용 적합성. 공부상 지식산업센터, 현황 사무실입니다. 실제 사용계획이 해당 용도와 맞는지 확인해야 합니다.
- 채권 미배당과 인수 구분. 현재가 기준 채권 미배당 447,542,000원은 매수인 인수액이 아닙니다. 제시된 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 점유상태를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건의 핵심은 선명합니다. 2022.05.12 하나은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 김인규 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 채권자 측에는 현재가 기준 447,542,000원의 미배당이 발생하지만, 이는 낙찰자 승계액이 아닙니다.
다만 이 물건은 공장(지식산업센터), 현황 사무실이고 임대관계가 미상입니다. 무엇보다 실거래 비교 없이 현재 최저가 153,000,000원을 시세 대비 저렴하다고 평가할 수는 없습니다. 권리만 보면 인수 부담은 낮지만, 점유 확인과 가격 검증을 마치기 전에는 공격적으로 점수를 줄 수 없는 물건입니다.
