수원지방법원 2025타경1456. 동탄테크노밸리교차로 북서측 인근 에스에이치타임스퀘어 1동 1층 116호입니다. 집합건축물대장상 용도는 일반음식점이며 현재는 20LINE 다이어트가 117호와 일단으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 현 소유자는 주식회사시그니처와이케이고이고, 2022.09.14. 거래가액 1,244,197,150원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 하나은행이 채권최고액 1,980,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
등기 흐름만 보면 구조는 명확합니다. 말소기준 이후 서울보증보험·기술보증기금·중소기업은행의 가압류와 국가 압류, 하나은행의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하도록 정리돼 있습니다. 문제는 등기 밖의 점유 상태입니다. 감정평가 조사에서 116호는 현재 임차인이 점유 중인 것으로 확인됐지만 임대차 조건은 특정되지 않았습니다. 따라서 명세서에 명시된 인수권리가 없다는 이유만으로 점유 임차인의 대항력을 임의로 부정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1456 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 853-3 에스에이치타임스퀘어 1동 1층116호 |
| 이용상태 | 1층 116호 · 20LINE 다이어트 · 117호와 일단으로 이용 · 집합건축물대장상 일반음식점 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 지하2층 지상15층 · 사용승인 2018.09.06. |
| 소유자 | 주식회사시그니처와이케이고 (2022.09.14. 거래가액 1,244,197,150원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,100,000,000원 / 1,100,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,859,776,846원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기상 말소 구조는 명확
말소기준은 2022.09.14. 설정된 주식회사하나은행 근저당권 1,980,000,000원입니다. 이후의 가압류 4건, 임의경매개시결정, 국가 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2018년 아시아신탁주식회사 명의의 신탁 등기는 이미 말소됐습니다. 배당 계산에서도 매수인이 승계하는 등기상 금액은 0원입니다.
② 점유 임차인 — ‘없음’으로 처리하면 안 된다
| 점유 부분 | 점유자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1층 116호 | 점유 임차인 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 명세서상 명시 없음 |
감정평가 조사에는 116호를 현재 임차인이 점유하는 것으로 기재돼 있습니다. 그러나 보증금과 대항요건, 우선변제 조건을 확정할 정보가 확인되지 않으므로 이 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도, 대항력이 없다고 단정할 수도 없습니다. 따라서 권리분석상 표시는 대항력 가능·미상이 맞습니다.
③ 가격 기준 — 2022년 취득가보다 낮지만 ‘시세 할인’은 아니다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 1,100,000,000원입니다. 현 소유자가 2022.09.14. 등기한 거래가액은 1,244,197,150원으로, 현재 최저가는 그 거래가액의 88.4% 수준입니다. 하지만 이 수치는 어디까지나 2022년 소유권 취득 거래가액과의 비교일 뿐, 현재 동일 상가의 최근 실거래 시세를 뜻하지 않습니다. 따라서 88.4%라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’거나 가격 메리트가 있다고 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,100,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,400,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,980,000,000원 | 1,086,600,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 382,177,322원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 630,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 1,197,840,521원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 55,350,478원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 11억에서는 집행비용 13,400,000원을 제외한 1,086,600,000원이 하나은행 근저당에 배당되고, 후순위 채권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 계산됩니다. 총 채권 미배당액은 3,158,768,321원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 계산상 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 1,100,000,000원 | 1,086,600,000원 | 3,158,768,321원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 880,000,000원 | 868,800,000원 | 3,376,568,321원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 704,000,000원 | 694,560,000원 | 3,550,808,321원 | 0원 |
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층 116호는 20LINE 다이어트가 이용 중이며, 117호와 일단으로 이용되고 있습니다. 집합건축물대장상 용도는 일반음식점입니다.
- 주위환경. 동탄테크노밸리교차로 북서측 인근으로, 동탄테크노밸리첨단산업단지 내 지식산업센터·상업시설·아파트가 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 기흥동탄IC, GTX-A 동탄역 등이 소재합니다.
- 도로. 동측으로 동탄대로 왕복10차선, 남측으로 동탄순환대로 왕복6차선, 북측으로 왕복2차선 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역·화성동탄(2) 지구단위계획구역이며 공시지가는 1,880,000원/㎡, 지목은 공장용지입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층·지상15층 건물이며 사용승인일은 2018.09.06.입니다.
- 공부. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 116호 임대차 확인. 현재 임차인 점유가 조사됐으므로 보증금과 대항요건, 우선변제 조건을 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 117호와 일단 이용 상태. 116호 단독 경매와 실제 사용 형태가 다르므로 출입·내부 구획·영업공간 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 2022년 거래가액 1,244,197,150원 대비 현재 최저가가 88.4%라는 사실만으로 현재 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 후순위 권리. 서울보증보험·기술보증기금·중소기업은행 가압류와 국가 압류는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기와 대조하세요.
- 배당 한계. 신건 매각가에서도 채권총액 4,245,368,321원 중 1,086,600,000원만 배당되고 3,158,768,321원이 미배당으로 남는 계산입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 등기는 정리되지만, 승부처는 점유와 사용관계
등기부만 보면 하나은행 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 가압류·압류는 모두 소멸하는 구조입니다. 계산상 매수인 인수액 역시 0원입니다. 그러나 이 사건에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 후순위 채권이 아니라 현재 116호를 점유하고 있는 임차인의 실제 임대차 조건입니다. 보증금과 대항요건이 확인되지 않은 이상 대항력은 가능·미상으로 남겨야 합니다.
가격도 마찬가지입니다. 신건 최저가 11억은 2022년 등기 거래가액 1,244,197,150원의 88.4%지만, 그 수치는 현재 시세가 아닙니다. 117호와 일단으로 이용되는 현황과 일반음식점 용도, 점유 임차인의 권리관계를 모두 확인한 뒤에야 11억이라는 가격을 평가할 수 있습니다. 등기상 구조는 단순하지만 현장·점유 확인이 끝나기 전까지는 보수적으로 접근할 사건입니다.
