수원지방법원 2025타경1456. 경기도 화성시 영천동 에스에이치타임스퀘어 1동 1층 132-1호입니다. 사건상 용도 표시는 기타이고, 감정평가 현황상 이 호실은 공실, 집합건축물대장상 용도는 휴게음식점입니다. 등기부상 소유자는 주식회사시그니처와이케이고이며, 2022.09.14. 거래가액 378,079,061원으로 소유권을 이전받았습니다.
권리구조는 비교적 명확합니다. 같은 날 설정된 주식회사하나은행의 채권최고액 1,980,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이 근저당은 에스에이치타임스퀘어 1동 1층 116호와 134호가 함께 기재된 공동담보입니다. 이후 기술보증기금·중소기업은행·서울보증보험주식회사의 가압류와 국의 압류, 하나은행의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1456 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 853-3 에스에이치타임스퀘어 1동 1층132-1호 |
| 도로명 | 경기도 화성시 동탄구 동탄대로 635 |
| 용도 / 현황 | 기타 · 집합건축물대장상 휴게음식점 · 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 지하2층 지상15층 · 사용승인 2018.09.06. |
| 소유자 | 주식회사시그니처와이케이고 · 2022.09.14. 거래가액 378,079,061원 |
| 감정가 / 최저가 | 350,000,000원 / 350,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 1,859,776,846원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 명시 인수권리는 없다
말소기준권리는 2022.09.14. 설정된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 이후 등기된 기술보증기금 가압류, 하나은행 임의경매개시결정, 중소기업은행 가압류, 서울보증보험주식회사 가압류, 국 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건에는 감정가 350,000,000원과 회차별 최저가 시나리오는 있지만, 동일 건물·동일 용도 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 신건 최저가 350,000,000원이 시세보다 저렴하다는 판단이나 가격 가점을 줄 근거는 없습니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 해석해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 350,000,000원 | 344,300,000원 | 3,518,890,999원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 280,000,000원 | 275,280,000원 | 3,587,910,999원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 224,000,000원 | 220,064,000원 | 3,643,126,999원 | 0원 |
회차가 내려가면 매각대금이 350,000,000원에서 280,000,000원, 224,000,000원으로 낮아지지만, 하나은행을 포함한 채권자 측 미배당은 오히려 3,518,890,999원에서 3,587,910,999원, 3,643,126,999원으로 커집니다. 다만 세 회차 모두 제공된 시뮬레이션에서 매수인 인수는 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 350,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,700,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 1,980,000,000원 | 344,300,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 기술보증기금 | 630,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 중소기업은행 | 1,197,840,521원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 55,350,478원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 3,863,190,999원, 채권자 예상배당은 344,300,000원, 미배당은 3,518,890,999원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 추정치이고, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동탄테크노밸리교차로 북서측 인근이며, 동탄테크노밸리첨단산업단지 내 지식산업센터·상업시설·아파트가 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 기흥동탄IC, GTX-A 동탄역이 소재합니다.
- 도로. 동측 동탄대로, 남측 동탄순환대로, 북측 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도. 해당 132-1호는 현황 공실이며 집합건축물대장상 용도는 휴게음식점입니다.
- 토지. 준주거지역·화성동탄(2) 지구단위계획구역이며 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용입니다.
- 공시지가. 1,880,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 건물. 지하2층 지상15층 철근콘크리트구조 건물로 승강기·소방설비·지하주차장 등이 갖춰져 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 동일 용도의 실거래 비교자료가 없으므로 매매가격과 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 실거래 자료가 없어 현재 최저가 350,000,000원의 가격 경쟁력을 판단할 수 없습니다. 인근 동일 건물·유사 용도 거래와 임대사례를 먼저 확인해야 합니다.
- 공실 현황 확인. 감정평가상 132-1호는 공실입니다. 실제 내부 상태와 인도 가능 여부를 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 임대관계 확인. 공실로 조사됐지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사서·매각물건명세서 최종본을 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당은 공동담보가 기재돼 있으므로 관련 부동산의 경매·배당 진행과 채권액 변동을 원본으로 확인해야 합니다.
- 세금·비용 확인. 국의 압류가 등기돼 있으며 배당표 추정에는 당해세가 반영되지 않았습니다. 실제 배당 및 매수 후 부담 여부를 별도로 점검해야 합니다.
- 관리 관련 확인. 공실 집합건물인 만큼 관리비 체납 및 공용부분 관련 비용을 관리주체에 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 비교적 단순하지만, 가격은 확인 전까지 보류”
이 물건의 강점은 권리구조입니다. 2022.09.14. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서도 인수권리와 법정지상권을 해당 없음으로 정리하고 있으며 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단에는 결정적인 비교자료가 빠져 있습니다. 해당 호실은 1층 공실, 집합건축물대장상 휴게음식점이고, 제공된 자료에는 동일 건물·유사 용도의 실거래 시세가 없습니다. 따라서 신건 최저가 350,000,000원을 두고 ‘저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 단정할 근거가 없습니다. 권리는 통과, 가격은 시세 확인 후 판단. 이 사건은 그 순서가 핵심입니다.
