수원지방법원 2025타경1456. 동탄테크노밸리 인근 에스에이치타임스퀘어 제1동 1층 134호입니다. 감정평가서상 이 호실은 공실이며 집합건축물대장상 용도는 소매점입니다. 현재 소유자는 주식회사시그니처와이케이고로, 2022.09.14. 거래가액 731,861,110원에 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 하나은행이 채권최고액 1,980,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 이 사건의 말소기준권리입니다.
그 뒤 서울보증보험·기술보증기금·중소기업은행의 가압류와 하나은행의 임의경매개시결정, 국의 압류가 순차적으로 등기됐습니다. 제공된 권리판정상 이들은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 낙찰자가 승계하도록 명시된 권리는 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 모든 회차에서 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1456 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 853-3 에스에이치타임스퀘어 1동 1층 134호 |
| 도로명 | 경기도 화성시 동탄구 동탄대로 635 |
| 용도 / 현황 | 기타(집합건축물대장상 소매점) · 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 지하2층 지상15층 · 사용승인 2018.09.06. |
| 소유자 | 주식회사시그니처와이케이고 |
| 소유권 취득 | 2022.09.14. 매매 · 거래가액 731,861,110원 |
| 감정가 / 최저가 | 710,000,000원 / 710,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,859,776,846원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
핵심은 2022.09.14. 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,980,000,000원이며 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2025년의 가압류·경매개시결정과 2026.07.20. 국의 압류는 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
점유는 현재 공실로 조사됐습니다. 신고된 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 감정평가서에는 134호의 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 입찰 전 현장점유와 사업자등록·점유관계를 다시 확인하는 것이 안전합니다.
② 가격 검증 — 신건 710,000,000원을 ‘싸다’고 볼 근거는 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 710,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 현재 소유자의 2022.09.14. 취득 거래가액은 731,861,110원입니다. 현재 감정가가 이 과거 거래가액보다 낮기는 하지만, 과거 한 건의 소유권 거래만으로 현재 상가 시세를 판단할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 710,000,000원 | 0원 | 3,544,868,321원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 568,000,000원 | 0원 | 3,685,448,321원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 454,400,000원 | 0원 | 3,797,912,321원 |
유찰될수록 매수인 인수액은 계속 0원이지만, 채권자 미배당액은 커집니다. 다만 이 변화는 채권자의 회수 문제이지 매수인의 권리승계액 증가를 의미하지 않습니다. 가격 측면에서는 실거래 기준이 없으므로 568,000,000원이나 454,400,000원 역시 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 710,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,500,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,980,000,000원 | 700,500,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 382,177,322원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 630,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 1,197,840,521원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 55,350,478원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 4,245,368,321원 중 현재 회차 예상 채권자 배당액은 700,500,000원, 미배당액은 3,544,868,321원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 공동담보·채권 구조
하나은행 근저당권의 채권최고액은 1,980,000,000원이며, 등기에는 에스에이치타임스퀘어 제1동 제1층 132-1호와 116호가 공동담보로 함께 표시되어 있습니다. 따라서 실제 하나은행의 최종 회수액과 배당 결과는 공동담보 물건들의 매각·배당 진행에 따라 달라질 수 있습니다.
현재 회차 배당 시나리오에서는 신청채권자 하나은행의 청구액 1,859,776,846원에 비해 예상 배당액이 700,500,000원으로, 신청채권이 전액 충족되지 않는 구조입니다. 다른 후순위 가압류권자에게 배당되는 금액도 현재 가정에서는 모두 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동탄테크노밸리교차로 북서측 인근으로, 주변은 동탄테크노밸리첨단산업단지 내 지식산업센터·상업시설·아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 기흥동탄IC, GTX-A 동탄역 등이 소재합니다.
- 현황. 1층 134호는 공실이며 집합건축물대장상 용도는 소매점입니다. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층 지상15층 건물이며 사용승인일은 2018.09.06.입니다.
- 도로. 동측 동탄대로 왕복10차선, 남측 동탄순환대로 왕복6차선, 북측 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역, 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 토지면적 6,696.4㎡, 공시지가 1,880,000원/㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 재확인. 현재 조사상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 입찰 직전 실제 점유 및 사용상태를 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 시세 비교자료가 없으므로 감정가 710,000,000원을 그대로 시장가격으로 받아들이지 말고 인근 유사 상가의 매매·임대 조건을 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당은 132-1호·116호와 공동담보이므로 다른 공동담보 물건의 진행상황과 배당관계를 함께 확인해야 합니다.
- 국 압류 확인. 2026.07.20. 국 압류의 금액이 표시되지 않았으므로 남부천세무서장 관련 세금과 배당 우선순위를 원본에서 확인해야 합니다.
- 용도·공실 리스크. 주거용이 아닌 소매점이며 현재 공실입니다. 낙찰 후 직접 사용 또는 임대 시 공실기간과 상권 수요를 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만 가격은 아직 미검증”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 권리가 아니라 710,000,000원이라는 가격의 적정성입니다. 이 호실은 공실인 1층 소매점이고, 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세를 통한 시세 검증이 되지 않았습니다. 2022년 소유권 이전 거래가액 731,861,110원이 있다는 사실만으로 현재 신건이 싸다고 평가할 수도 없습니다. 결론은 권리 인수는 0원, 가격 평가는 보류입니다. 신건 응찰 전에는 현장 상권·임대수요·유사 상가 거래가격을 직접 대조하는 과정이 필수입니다.
