울산지방법원 2025타경980. 울산 남구 신정동 선샤인1 제1동 2층 202호로, 사건상 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 면적은 84.232㎡이고 소유자는 배길건입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 남아 있는 손수민의 주택임차권 228,000,000원입니다. 손수민은 2021.03.12 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021.03.03이며, 2024.03.20 임차권등기가 이루어졌습니다. 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되어 있고, 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액은 매수인이 인수합니다.
현재 최저매각가 250,000,000원에서는 예상배당표상 임차보증금이 전액 배당되므로 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 이 구조를 단순히 “인수 없는 물건”으로 보면 안 됩니다. 유찰로 매각대금이 임차보증금보다 낮아지기 시작하면 미배당 보증금이 곧바로 매수인 부담으로 전환되어, 낙찰가 하락분 상당 부분이 인수액 증가로 상쇄됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경980 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 신정동 703-12 선샤인1주건축물 1동 2층202호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 · 84.232㎡ |
| 소유자 | 배길건 |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 250,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이영실 / 1,112,360,318원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 말소기준보다 앞선다
이 사건 데이터에서 말소기준으로 제시된 권리는 2024.10.16 남구(울산광역시) 압류입니다. 손수민은 그보다 앞선 2021.03.12에 전입·점유했고, 2021.03.03 확정일자를 갖춘 뒤 2024.03.20 임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 매각물건명세서에도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”하는 권리로 명시되어 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손수민 | 제1동 제2층 · 주거(임차권등기) | 2021.03.12 | 2021.03.03 | 228,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 없음 |
과거 한경숙의 전세권 190,000,000원은 2019.04.02 말소됐고, 곽소범의 전세권 170,000,000원도 2021.03.12 말소됐습니다. 일화종합건설 주식회사의 가압류 627,705,800원과 2023.10.17 남구 압류 역시 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 현재 권리분석의 초점은 이들 과거 권리가 아니라 손수민 임차권의 미배당 가능성입니다.
② 시세 비교 — 현재 2.5억은 최근 평균의 83.9%
선샤인1은 총 8세대, 준공일 2017.03.10로 집계되어 있으며, 대상 면적 84.232㎡에 대응하는 최근 거래 표본은 2건입니다. 최근 12개월 평균은 298,000,000원, 최신 거래는 2026.06 · 300,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.77㎡ | 6 | 300,000,000원 |
| 2026.02 | 84.77㎡ | 9 | 296,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.77㎡ | 2건 | 298,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득가인 250,000,000원은 최근 12개월 평균 298,000,000원의 83.9%입니다. 따라서 현재 회차만 놓고 보면 최근 실거래보다 낮은 가격입니다. 이 사건에서는 최저가와 실질취득가가 현재 동일하므로 이 비교가 성립합니다.
③ 예상배당표 (매각가 250,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,300,000원 |
| 1. 임차인 손수민 보증금 | 228,000,000원 | 228,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 이영실 | 1,112,360,318원 | 17,700,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 손수민 보증금 228,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자 이영실에게는 17,700,000원이 배당되고, 미배당액은 1,094,660,318원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않은 예상배당이므로 실제 배당순위와 금액 변동 시 임차인 미배당분이 발생할 수 있습니다.
유찰 시 실질취득 구조
| 회차 | 최저가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 250,000,000원 | 0원 | 250,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 200,000,000원 | 31,600,000원 | 231,600,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 160,000,000원 | 71,040,000원 | 231,040,000원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 이용상태. 감정평가서상 2층 202호는 오피스텔로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 소화전설비가 설치되어 있습니다. 난방설비 작동 여부는 실지조사하지 못한 것으로 기재되어 있습니다.
- 교통. 대상 토지 인근까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 571.6㎡, 평지·가로장방형이며 소로 한 면에 접합니다. 공시지가는 1,513,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 토지정보상 도시지역·준주거지역이며 가축사육제한구역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 환금성. 선샤인1은 총 8세대 규모이고, 최근 실거래 표본은 2건입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 5.4회·매각률 0.0%로 집계되어 있어 환금성은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 회차의 인수 0원을 조건부로 이해. 250,000,000원 배당 가정에서는 손수민 보증금이 전액 변제되지만 실제 배당이 달라지면 미배당 잔액이 매수인에게 남을 수 있습니다.
- 유찰가만 보고 할인폭을 계산하지 않기. 1회 유찰 시 실질취득 231,600,000원, 2회 유찰 시 231,040,000원으로 최저가 하락폭과 실제 부담 감소폭이 크게 다릅니다.
- 임차권 원본 확인. 손수민의 전입 2021.03.12, 확정일자 2021.03.03, 임차권등기 2024.03.20 및 배당요구 내역을 매각물건명세서와 등기부에서 재확인해야 합니다.
- 배당 변동요인 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당액 변동 가능성이 있습니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 이용상태는 오피스텔이므로 실제 이용·인허가·현황을 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성 확인. 총 8세대, 단지 경매 평균 유찰 5.4회·매각률 0.0% 통계를 감안해 재매각 가능성과 보유기간을 보수적으로 검토해야 합니다.
맺으며 — “현재는 할인, 유찰 뒤에는 보증금이 바닥을 만든다”
이 사건은 가격과 권리를 따로 보면 판단을 그르치기 쉽습니다. 현재 신건 최저가 250,000,000원은 최근 12개월 평균 298,000,000원의 83.9%이고, 예상배당상 손수민 보증금 228,000,000원이 전액 변제되어 현재 실질취득도 250,000,000원입니다. 이 회차만 보면 최근 실거래보다 낮습니다.
하지만 손수민은 말소기준보다 앞선 대항력 임차인입니다. 매각대금이 내려가 임차보증금이 완전히 배당되지 않는 순간부터 부족액을 매수인이 떠안습니다. 그래서 1회 유찰의 최저가 200,000,000원은 실제로 231,600,000원, 2회 유찰의 최저가 160,000,000원도 실제로 231,040,000원 수준의 취득구조가 됩니다. 낙찰가가 내려갈수록 싸지는 일반적인 경매와 달리, 이 물건은 대항력 보증금이 가격 하방을 받치는 구조입니다. 현재 가격 메리트는 존재하지만, 권리 안전성까지 단순한 물건은 아닙니다.
