울산지방법원 2025타경980. 울산 남구 신정동 선샤인1 602호로, 사건상 용도는 다세대, 감정 이용상태는 연립주택입니다. 전유면적은 84.772㎡이고 철근콘크리트구조 9층 건물 중 6층입니다. 권리분석의 핵심은 채권자가 아니라 김태영의 주택임차권입니다. 김태영은 2022.08.05. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.07.18., 보증금은 280,000,000원입니다. 말소기준인 2024.05.13. 울산원예농업협동조합 가압류보다 전입이 먼저이므로 대항력이 있는 임차인입니다.
따라서 확약서가 없었다면 신건에서도 배당 후 남는 보증금이 매수인에게 넘어가는 구조였습니다. 실제 배당계산도 집행비용 4,720,000원을 먼저 공제해 임차인에게 275,280,000원을 배당하고, 4,720,000원을 매수인 인수액으로 산출합니다. 그러나 2026.07.22.자로 제출된 확약서가 이 구조를 바꿉니다. 해당 임차인이 매각에 따른 임차권등기 말소에 동의하고 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기했으므로 실질 인수는 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경980 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 신정동 703-12 선샤인1주건축물 1동 6층602호 |
| 물건종류 / 전유 | 다세대 · 감정 이용상태 연립주택 · 전유 84.772㎡ · 9층 건 중 6층 |
| 소유자 | 배길건 |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 280,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,112,360,318원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 단지 | 선샤인1 · 8세대 · 2017.03.10. |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 인수 해소
말소기준은 2024.05.13. 갑구 8번 울산원예농업협동조합 가압류 15,454,321원입니다. 김태영은 그보다 앞선 2022.08.05. 전입·점유를 갖췄으므로 단순히 임차권등기가 2024.08.21.에 접수됐다는 이유만으로 후순위 임차인으로 볼 수 없습니다. 보증금 280,000,000원 전부를 기준으로 대항력과 우선변제권이 함께 있는 임차인입니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김태영 | 전유부분 전부 · 2022.08.05. | 2022.07.18. | 280,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
* 확약을 반영하지 않은 배당 산식상 신건 부족분은 4,720,000원입니다. 그러나 2026.07.22. 확약서에 따라 해당 임차인의 매수인 상대 잔존 보증금 반환청구권이 포기되어 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’으로 본다
이 사건은 대항력 임차인이 있는 물건이므로 원칙적으로는 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 다만 이번에는 확약으로 실질 인수가 0원이므로 신건 기준 실질취득액은 280,000,000원입니다. 이 금액을 최근 실거래와 비교해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.77㎡ | 6 | 300,000,000원 |
| 2026.02 | 84.77㎡ | 9 | 296,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.77㎡ | 2건 | 298,000,000원 |
최근 12개월 동일 면적 거래는 2건으로, 평균은 298,000,000원, 최신 거래는 2026.06. 300,000,000원입니다. 확약 반영 실질취득 280,000,000원은 최근 12개월 평균의 94.0%입니다. 즉 권리 인수까지 포함한 실제 취득원가 기준에서도 최근 거래보다 낮은 가격대입니다.
③ 예상배당표 (매각가 280,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,720,000원 |
| 1. 임차인 김태영 보증금 | 280,000,000원 | 275,280,000원 |
| 2. 가압류 · 울산원예농업협동조합 | 15,454,321원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 이영실 | 1,112,360,318원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 1,112,360,318원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 놓고 보면 임차인 김태영에게 275,280,000원이 배당되고 4,720,000원이 부족해 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 2026.07.22. 확약서가 있으므로 해당 부족분의 실질 인수는 0원*입니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없었다면 낙찰가 하락 효과가 사라진다
| 회차 | 매각가 | 배당산식상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 280,000,000원 | 4,720,000원 | 실질 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 224,000,000원 | 59,936,000원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 179,200,000원 | 104,108,800원 | 실질 0원* |
확약이 없었다면 이 물건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 내려가면 임차인 미배당액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 묶이므로, 낮은 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 이번 사건은 그 핵심 위험을 2026.07.22. 확약서가 제거한 경우입니다. 따라서 확약의 효력과 원문이 그대로 유지되는지 확인하는 것이 가격 판단보다 먼저입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항·토지정보 기준)
- 용도. 사건상 다세대이며 감정 이용상태는 602호를 연립주택으로 기재하고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물로 외벽은 모르타르 위 페인팅·치장석 붙임·스톤코트 마감, 내부는 타일·벽지·인테리어, 창호는 샷시창호 등입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 소화전설비가 설치돼 있습니다. 난방설비 작동 여부는 실지조사하지 못한 것으로 기재돼 있습니다.
- 교통. 대상 토지 인근까지 차량 접근이 가능하고 일반적 교통상황과 주변 가로망 상태는 보통으로 평가돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 571.6㎡, 지목 대, 평지·가로장방·소로한면이며 공시지가는 1,513,000원/㎡입니다.
- 환금성. 선샤인1은 8세대이고 최근 12개월 동일 면적 거래는 2건입니다. 단지 경매 평균 유찰 5.4회, 매각률 0.0%는 재매각 시 수요층이 넓지 않을 수 있다는 신호입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.22. 제출된 임차권등기 말소 동의 및 잔존 보증금 반환청구권 포기 내용이 매각기일까지 그대로 유효한지 원본을 직접 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 김태영의 을구 3번 임차권은 대항력 있는 권리이므로, 확약 내용과 매각물건명세서 기재가 일치하는지 재대조해야 합니다.
- 가격 기준은 실질취득. 이번 신건은 확약 반영 실질취득 280,000,000원 기준으로 최근 12개월 평균 298,000,000원과 비교해야 합니다.
- 환금성 보수적으로. 8세대·최근 실거래 2건·평균 유찰 5.4회·매각률 0.0%를 감안해 재매각 기간과 매수층을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 절차 원본 확인. 2026.04.27.과 2026.05.26. 기각결정정본 발송 이력이 있으므로 현재 경매 진행 상태와 관련 결정문을 매각기일 전 확인하는 편이 안전합니다.
- 토지이용계획 대조. 토지정보에는 준주거지역, 감정요항의 토지이용계획에는 준공업지역 기재가 있으므로 입찰 전 원본 서류에서 대상 토지의 정확한 용도지역을 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 있었지만, 확약이 승부를 바꿨다”
이 사건을 최저가 2.8억만 보고 접근하면 핵심을 놓칩니다. 김태영의 보증금도 2.8억이고 전입이 말소기준보다 빨라, 원래 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 커지는 전형적인 대항력 임차인 물건입니다. 신건에서도 배당계산상 4,720,000원이 남습니다.
하지만 2026.07.22. 확약서가 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하면서 해당 임차인의 실질 인수는 0원*으로 바뀌었습니다. 그 결과 실질취득 280,000,000원은 최근 12개월 평균 298,000,000원의 94.0%가 됩니다. 가격 자체는 최근 거래보다 낮지만, 8세대·평균 유찰 5.4회·매각률 0.0%의 환금성 부담이 분명합니다. 권리는 확약 확인 후 통과, 가격은 무난, 환금성은 보수적으로. 이 물건은 확약서 원문과 실제 매각조건을 마지막까지 확인하는 것이 핵심입니다.
