광주지방법원 2025타경593. 전남 고흥군 동강면 노동리에 위치한 사료배합시설·혼합사료창고·사무소와 토지 등을 포함한 일괄매각 사건입니다. 감정가가 약 7.73억원인데 한 차례 유찰돼 최저가는 약 5.41억원으로 내려왔습니다. 겉으로는 상당한 할인처럼 보이지만 권리분석의 출발점은 다릅니다. 말소기준권리보다 먼저 들어온 임차인 2명이 존재하기 때문입니다.

2021년 10월 6일 설정된 광양원예농업협동조합 근저당이 말소기준권리입니다. 그런데 주식회사 이삭바이오는 2021년 7월 14일, 주식회사 고양비료는 2021년 9월 9일 전입신고한 것으로 조사되어 모두 말소기준권리보다 앞섭니다. 두 임차인의 보증금은 각각 10,000,000원과 20,000,000원. 예상배당에서도 두 보증금은 배당되지 않고 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다. 따라서 낙찰대금만을 실제 취득원가로 보는 분석은 잘못입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 임차보증금은 남는다

말소기준권리는 2021.10.06 광양원예농업협동조합 근저당권입니다. 그 이후 설정된 하나은행 근저당권, 서울보증보험 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 과거 2013년 경매와 관련한 권리 및 기존 근저당들도 이미 말소된 이력이 있습니다.

다만 담보권이 소멸한다는 사실과 임차보증금을 인수하지 않는다는 사실은 전혀 다릅니다. 말소기준권리에 앞선 임차인 2명의 대항력이 인정되는 것으로 조사되어, 보증금 미반환 부분이 낙찰자의 부담으로 연결될 수 있습니다. 또한 법정지상권 문제는 단순한 근저당 말소만으로 해결되지 않습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명, 선순위 2명

현황조사 및 매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인은 5명입니다. 이 중 2명은 말소기준권리보다 먼저 전입한 것으로 조사되어 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다. 보증금은 전체 80,000,000원이며, 그중 30,000,000원이 매수인 인수 예상액입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고자는 포함되어 있지 않습니다.

대항력은 현황조사 등의 전입신고일과 2021.10.06 말소기준권리를 비교한 분류입니다. 우선변제는 확정일자 및 배당요구 확인이 필요하며, 앞선 임차인 2명에 대해서는 예상배당상 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 처리했습니다. 보증기관 승계 여부는 모두 해당 없음으로 분류했습니다.

③ 가격과 회차별 실질취득 — 유찰돼도 부담은 남는다

이번 사건의 현재 최저가는 감정가의 70%입니다. 다만 감정가 대비 할인율은 시장가격 대비 할인율과 다릅니다. 특히 사료배합시설·창고·토지·임야·기계기구가 결합된 특수 물건은 실제 거래 가능한 가격과 시설의 재사용 가치를 따져야 합니다. 실질취득액이 주변 동종 물건의 거래가격보다 낮은지 확인되기 전에는 가격이 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

회차별 실질취득 기준액은 각 예상 매각가에 대항력 임차보증금 30,000,000원을 합산한 값입니다. 낙찰가와 무관한 추가 비용, 법정지상권 등으로 발생할 수 있는 별도 부담은 미포함입니다. 유찰 이후 금액은 시나리오이며 확정 매각조건은 아닙니다.

유찰이 진행되면 낙찰대금은 낮아지지만, 선순위 보증금 인수 예상액 30,000,000원은 그대로 남습니다. 현재 회차는 실질취득 기준액이 571,059,000원이므로, 감정가보다 낮아졌다는 사실만으로 수익성이 확보되는 것은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 541,059,000원 가정)

제시된 배당계산에서는 채권자 총 청구 기준액이 4,373,339,340원, 배당 예상액은 533,248,410원, 미배당액은 3,840,090,930원입니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원입니다. 다만 이 미배당액은 채권자에게 배당되지 못하는 금액을 뜻하며, 매수인이 이 금액 전부를 인수한다는 의미는 아닙니다.

예상배당에서 매수인이 부담하는 것으로 별도로 분류된 금액은 선순위 임차보증금 30,000,000원입니다. 또한 광양원예농업협동조합 근저당의 변경 채권최고액 631,200,000원이 예상배당에 반영되지 않았고, 당해세 및 최우선변제도 반영되지 않았으므로 실제 배당 순서와 지급액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·시설·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 고흥군 동강면 노동리의 골안마을 남동측 인근에 위치하며, 주위에 농경지와 농가주택이 분포합니다. 보성군 벌교읍 장양리 일원의 평가 대상은 쟁동마을 남동측 인근 농경지·자연림 주변의 야산지대입니다.
• 교통. 노동리 소재 물건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고, 보성군 소재 평가 대상도 인근까지 차량 접근이 가능한 것으로 조사됐습니다. 일반적인 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 시설 용도. 기호 2-가 건물은 섬유질사료배합소와 혼합사료창고, 기호 3-다 건물은 사무소로 이용 중입니다. 경량철골조·철골조 및 조립식 판넬 구조의 단층 건물이 포함되며 전기설비가 설치되어 있습니다.
• 멸실 의심 건물. 기호 2-나의 조립식 단층 화장실은 현황 소재가 확인되지 않아 멸실된 것으로 추정됩니다. 공부와 실제 건물 현황을 대조해야 합니다.
• 기계기구. 공장 및 광업재단 저당 관련 기계기구 목록 제2013-38호와 제2021-100호가 등재되어 있지만 평가 의뢰 및 평가 대상은 제2021-100호입니다. 실제 정상작동 여부, 수리 필요성, 포함 범위를 확인해야 합니다.
• 토지. 토지자료상 면적은 3,860㎡, 지목은 잡종지, 이용상황은 공업용입니다. 지형은 평지·부정형, 도로접면은 세로한면(불)로 분류됩니다. 공시지가 자료는 14,300원/㎡입니다.
• 토지 이용규제. 농림지역·생산관리지역 및 농업보호구역 등의 제한이 있고 가축사육제한구역에도 해당합니다. 다른 평가 대상 토지에는 계획관리지역·보전관리지역·임업용산지 등도 포함됩니다. 시설 전환이나 개발 가능성은 각 필지의 규제를 기준으로 따로 검토해야 합니다.
• 경계. 노동리 소재 부동산은 인접한 94-1, 94-2, 98-1, 98-9번지 등과 경계 구분 없이 이용 중인 것으로 조사되어 현황측량과 점유범위 확인이 필요합니다.
• 임야. 기호 7~9는 광평수 임야로 현장 전수조사에 어려움이 있었고 분묘 소재 여부가 불분명하다고 평가되어 있습니다. 분묘기지권 가능성과 이용 제약을 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 일반적인 주거용 집합건물이 아니라 사료시설·창고·토지·임야 및 기계기구가 결합된 특수 물건입니다. 시설의 재사용 가능성과 전문 매수 수요, 법정지상권·농지·산지 규제 등이 처분 가능성에 영향을 미치므로 환금성은 보수적으로 평가해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차인. 이삭바이오와 고양비료의 실제 점유, 임대차계약서, 사업자등록·전입신고 근거, 보증금 반환 및 배당요구 여부를 확인하세요. 보증금 30,000,000원의 인수 가능성을 입찰가에 반영해야 합니다.
• 후순위 임차인 명도. 임지훈, 지성산업환경, 제이에스산업의 점유 공간과 점유 권원 및 실제 퇴거 가능 여부를 확인하세요. 대항력 없음으로 분류됐더라도 명도에 필요한 시간과 비용은 별도로 발생할 수 있습니다.
• 법정지상권. 목록 5 제시외 건물의 건축 시기, 소유자 및 토지와의 소유관계 변동을 확인해 법정지상권 성립 여부를 판단해야 합니다. 확인 전에는 자유로운 토지 사용을 전제로 수익을 계산하지 않는 것이 안전합니다.
• 일괄매각 범위. 토지·건물·제시외 건물·기계기구의 매각 포함 여부와 각 목록의 소유권 및 권리관계를 개별적으로 확인하세요. 제시외 건물 ㄱ~ㄹ의 소유권과 일괄매각 범위도 확인 대상입니다.
• 근저당 변경등기. 광양원예농업협동조합 채권최고액이 최초 319,200,000원에서 631,200,000원으로 변경된 점을 확인하세요. 배당표상 최초 설정액을 사용한 계산과 실제 채권신고·배당순위를 대조해야 합니다.
• 회생절차 이력. 2026.03.10 회생절차개시결정 및 2026.06.25 폐지결정이 있었고 2026.07.01 관련 등기가 처리됐습니다. 폐지 이후 경매 진행 및 매각 절차에 영향을 주는 사항이 남았는지 원본 사건기록을 점검하세요.
• 기계기구 상태. 제2021-100호 목록의 현물 존재, 실제 작동상태, 수리비, 철거비 및 매각 포함 범위를 확인하세요. 생산설비는 감정평가액과 실사용 가치가 다를 수 있습니다.
• 토지 경계·규제. 인접필지와 경계 없이 사용하는 부분, 농업보호구역, 가축사육제한구역, 산지 규제, 임야의 분묘 및 건축물의 적법성을 조사하세요.
• 실질취득 기준. 현재 회차 최저가 541,059,000원이 아니라 인수보증금을 합친 571,059,000원을 기본 취득원가로 검토하세요. 취득세·명도·체납 관리비·기계 수리·시설 정비와 법정지상권 관련 비용은 별도로 산정해야 합니다.
• 시세 원본 확인. 농촌의 사료배합시설·창고·토지·임야 일괄물건에 적합한 거래 사례를 확보하고, 매수 수요와 처분기간을 검토하세요. 감정가 대비 할인만을 입찰 근거로 삼지 마세요.

맺으며 — “5.41억 낙찰이 5.41억 취득은 아니다”

이 사건에서 먼저 읽어야 할 숫자는 최저가 541,059,000원이 아니라 보증금 인수까지 포함한 571,059,000원입니다. 말소기준권리보다 선순위인 이삭바이오와 고양비료의 보증금 30,000,000원이 별도로 매수인 부담으로 계산됩니다.

더 큰 불확실성은 숫자로 확정되지 않은 권리와 시설 상태에 있습니다. 목록 5 제시외 건물의 법정지상권 성립 여지, 기계기구의 정상작동 여부, 노동리 토지 경계, 임야 분묘, 각 필지의 토지이용 제한이 동시에 존재합니다. 게다가 근저당의 변경 채권최고액과 예상배당표 사이에도 차이가 있어 배당관계 재검토가 필요합니다.

1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔더라도, 실질취득액이 실제 시장가치보다 낮다는 근거는 아직 확보되지 않았습니다. 환금성까지 고려하면 권리와 사업성 모두 보수적인 접근이 필요한 고위험 물건입니다. 가격 판단은 보류, 선순위 임차인과 법정지상권 확인은 필수. 이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아니라 낙찰 후 실제로 무엇을 소유하고, 누구에게 얼마를 부담하며, 그 자산을 어떻게 활용하고 처분할 수 있느냐에 있습니다.