광주지방법원 2025타경593. 전남 고흥군 동강면 노동리 93을 중심으로 한 기타 건물·토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 기호 2-가)는 섬유질사료배합소·혼합사료창고, 기호 3-다)는 사무소로 이용 중이고, 토지 자료에는 잡종지·공업용, 면적 3,860㎡가 기재돼 있습니다. 현재 소유자는 류미나이며, 등기상 말소기준은 2021.10.06 설정된 광양원예농업협동조합 근저당권입니다.

이 사건의 핵심은 단순한 담보권 소멸 여부가 아닙니다. 말소기준보다 앞서 전입한 주식회사 이삭바이오와 주식회사 고양비료가 있고, 배당표에서는 두 임차인의 보증금 10,000,000원과 20,000,000원을 각각 우선변제권 없이 매수인이 인수하는 것으로 계산했습니다. 또한 매각물건명세서에는 목록 5 지상 제시외 건물에 법정지상권이 성립할 여지가 있다고 명시돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 담보권은 소멸, 선순위 임차보증금은 남는다

말소기준권리는 2021.10.06 광양원예농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 주식회사하나은행 근저당권 3,060,000,000원, 서울보증보험 주식회사 가압류 994,139,340원, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 2021.07.14 전입한 주식회사 이삭바이오와 2021.09.09 전입한 주식회사 고양비료는 말소기준보다 앞서 있어 대항력이 인정되는 구조입니다.

② 신건 가격 — ‘감정가 그대로’보다 인수·현장위험을 먼저 본다

현재 최저매각가는 감정가와 같은 772,941,340원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 그러나 이 사건은 단순한 무인수 신건이 아닙니다. 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액 30,000,000원은 그대로 유지됩니다. 낙찰가가 낮아져도 이 선순위 임차보증금 부담은 별도로 남는 구조입니다.

③ 예상배당표 (매각가 772,941,340원 가정)

현재 회차에서 채권자 총 배당액은 762,811,927원, 미배당은 3,610,527,413원입니다. 선순위 임차보증금 30,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 고흥군 동강면 노동리 소재 물건은 「골안마을」 남동측 인근이며, 주위는 농경지와 농가주택 등이 소재합니다.
• 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용. 기호 2-가)는 섬유질사료배합소·혼합사료창고, 기호 3-다)는 사무소로 이용 중입니다.
• 건물. 기호 2-가는 경량철골조 및 철골조 조립식판넬 및 토일론폼판넬지붕 단층, 기호 3-다는 조립식판넬조 판넬지붕 단층입니다.
• 멸실 추정. 기호 2-나) 조립식 화장실은 현황 소재불명으로 멸실추정돼 있습니다.
• 토지. 토지 자료에는 잡종지·공업용, 3,860㎡, 평지·부정형, 농림지역·생산관리지역이 기재돼 있습니다.
• 경계. 고흥군 동강면 노동리 소재 부동산은 인접필지 94-1, 94-2, 98-1, 98-9번지 등과 경계구분 없이 이용 중이라고 평가됐습니다.
• 기계기구. 공장 및 광업재단법 제6조 기계기구 목록 제2013-38호와 제2021-100호가 등재돼 있으나 평가 의뢰된 목록은 제2021-100호이며, 정상작동 및 수리 필요 여부 재확인이 요구됩니다.
• 제시외 건물. 제시외건물(ㄱ~ㄹ)이 소재하며 개략 실측으로 평가돼 소유권 및 일괄경매 여부 재확인이 요구됩니다.
• 임야. 감정요항표상 기호 7~9는 광평수 임야로 현장조사 시 분묘 소재 여부가 불분명하다고 기재돼 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차보증금. 이삭바이오 10,000,000원과 고양비료 20,000,000원의 점유·임대차 존속 여부와 인수 범위를 원본으로 재확인하세요.
• 법정지상권. 목록 5 제시외 건물의 소유자, 건축 시점, 토지·건물 소유관계를 확인해 법정지상권 성립 가능성을 별도로 판단해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 토지·건물·제시외건물·기계기구가 실제 어느 범위까지 매각대상에 포함되는지 매각목록과 감정목록을 대조해야 합니다.
• 경계 확인. 인접필지와 경계구분 없이 이용 중이라는 평가 내용이 있으므로 실제 점유범위와 지적경계를 확인하세요.
• 기계기구 상태. 제2021-100호 기계기구의 현존 여부와 정상작동·수리 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 멸실·제시외 부분. 소재불명인 화장실과 제시외건물의 현황을 감정서 도면·현장과 대조하세요.
• 분묘. 기호 7~9 임야는 분묘 소재 여부가 불분명하다고 평가돼 현장 확인이 필요합니다.
• 배당 외 부담. 배당계산에 반영되지 않은 당해세·임차인 최우선변제 여부도 원본 서류로 확인하세요.

맺으며 — 후순위 소멸만 보고 ‘깨끗한 물건’으로 보면 안 된다

등기만 보면 말소기준 이후의 대규모 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 매수인 입장에서는 그보다 앞선 문제가 남습니다. 주식회사 이삭바이오와 주식회사 고양비료의 보증금 30,000,000원 인수, 그리고 매각물건명세서가 직접 경고한 목록 5 제시외 건물의 법정지상권 성립여지입니다.

감정가와 최저가가 같은 신건이라도 이 사건은 단순 가격 할인형이 아닙니다. 토지·사료배합소·창고·사무소·기계기구와 제시외건물, 인접필지 경계 문제까지 함께 확인해야 합니다. 후순위 담보권 소멸은 확인됐지만, 인수 임차보증금과 법정지상권 가능성이 남는 복합 권리형이라는 점이 이 사건의 결론입니다.