광주지방법원 2025타경593. 보성군 벌교읍 회정리 653-7, 엘림아파트 10층 1008호입니다. 등기상 소유자는 정명일이고, 현재 말소기준권리는 2016.08.05. 설정된 벌교신용협동조합 근저당권 56,000,000원입니다. 이후 2022.03.28. 하나은행 근저당권 3,060,000,000원, 2024.12.18. 서울보증보험 가압류 994,139,340원, 2025.08.28. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차관계는 단순히 “없음”은 아닙니다. 현황조사에는 임지훈, 주식회사 이삭바이오, 지성산업환경 주식회사, 주식회사 제이에스산업, 주식회사 고양비료 등 실제 임차인 5명이 확인됩니다. 다만 이들의 전입일은 모두 2016.08.05. 말소기준권리보다 늦고, 각각 대항력 없음으로 판정돼 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경593 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 보성군 벌교읍 회정리 653-7 10층1008호 |
| 도로명주소 | 전남광주통합특별시 보성군 벌교읍 조정래길 56 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.93㎡ |
| 소유자 | 정명일 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 151,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 2,643,569,394원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 단지 | 엘림 · 99세대 · 1993.05.15. 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2016.08.05. 벌교신용협동조합 근저당권입니다. 2022년 하나은행 근저당권과 2024년 서울보증보험 가압류, 2025년 경매개시결정은 모두 기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다. 과거 2001년 삼성생명 근저당권과 2004년 엘지카드 가압류는 등기부상 이미 말소된 권리입니다.
② 임차인 — 5명 모두 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임지훈 | 2022.06.07 | 10,000,000원 | 3,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 이삭바이오 | 2021.07.14 | 10,000,000원 | 3,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 지성산업환경 주식회사 | 2024.02.21 | 30,000,000원 | 2,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 제이에스산업 | 2024.02.29 | 10,000,000원 | 1,100,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 고양비료 | 2021.09.09 | 20,000,000원 | 2,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
5명 모두 전입신고가 말소기준권리인 2016.08.05. 이후이므로 대항력은 없습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고도 없어 실제 임차인은 5명입니다. 다만 권리 승계가 없다는 것과 실제 점유 정리가 자동으로 끝난다는 것은 별개이므로, 입찰 전 현재 점유자와 인도 가능성을 확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 최근 12개월 기준 112.1%
엘림아파트 동일면적 84.93㎡의 거래는 총 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 125,750,000원이지만, 가격 메리트 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 4건 평균은 134,750,000원, 최신 거래는 2026.03. 140,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.93㎡ | 5 | 140,000,000원 |
| 2026.01 | 84.93㎡ | 5 | 140,000,000원 |
| 2025.11 | 84.93㎡ | 2 | 134,000,000원 |
| 2025.05 | 84.93㎡ | 11 | 125,000,000원 |
| 2024.01 | 84.93㎡ | 8 | 155,000,000원 |
| 2023.08 | 84.93㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2023.01 | 84.93㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2022.02 | 84.93㎡ | 14 | 110,000,000원 |
| 2022.01 | 84.93㎡ | 8 | 110,000,000원 |
| 2021.11 | 84.93㎡ | 4 | 102,000,000원 |
| 2021.11 | 84.93㎡ | 8 | 103,000,000원 |
| 2021.10 | 84.93㎡ | 3 | 100,000,000원 |
최근 12개월 평균은 134,750,000원이고 최근 가격 추세는 과거보다 11.1% 높은 것으로 집계됩니다. 즉 하락 추세는 아닙니다. 그럼에도 현재 최저가 151,000,000원은 최근 12개월 평균의 112.1%로 최근 시세보다 높습니다. 전체 거래 평균 대비 비율도 120.1%입니다. 따라서 신건 가격을 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 151,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,914,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 벌교신용협동조합 | 56,000,000원 | 56,000,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 3,060,000,000원 | 92,086,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 994,139,340원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 4,110,139,340원 중 148,086,000원이 배당되고, 미배당은 3,962,053,340원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 회차별 배당·가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 151,000,000원 | 148,086,000원 | 3,962,053,340원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 120,800,000원 | 118,308,800원 | 3,991,830,540원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 96,640,000원 | 94,500,480원 | 4,015,638,860원 | 0원 |
유찰돼 매각가가 내려가도 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 이 사건은 유찰에 따라 숨은 인수금이 커지는 대항력 임차인형이 아니라, 매각가 자체가 실질취득가를 좌우하는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모
- 단지. 엘림아파트 99세대, 1993.05.15. 준공입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 3,896.0㎡, 토지이용상황은 아파트입니다.
- 형상·도로. 평지·부정형이며 도로접면은 소로각지로 확인됩니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역과 제1종일반주거지역 정보가 함께 확인됩니다.
- 공시지가. 150,800원/㎡입니다.
- 거래. 동일면적 84.93㎡ 거래 12건이 확인되고, 최근 12개월 거래는 4건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 112.1%이므로 신건에 가격 가점을 주지 말아야 합니다.
- 최근 거래 확인. 최신 거래 2026.03. 140,000,000원과 최근 12개월 평균 134,750,000원을 우선 기준으로 비교하세요.
- 점유 확인. 현황조사상 실제 임차인 5명이 확인되므로 대항력 없음과 별개로 현재 점유 상태와 인도 절차를 확인하세요.
- 배당 착시 주의. 후순위 채권 미배당액이 매우 크지만 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당과 인수를 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서와 최신 점유관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 통과, 신건 가격은 보류
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2016.08.05. 벌교신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 조사된 실제 임차인 5명 역시 모두 후순위 전입으로 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격은 다른 문제입니다. 감정가와 최저가가 같은 신건 151,000,000원인데, 동일면적 최근 12개월 평균은 134,750,000원, 최신 거래는 140,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 평균의 112.1%로 이미 최근 시세 이상입니다. 따라서 결론은 권리는 합격, 가격은 보류입니다. 권리 안전성만 보고 신건 가격을 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
