광주지방법원 2026타경50390. 전라남도 여수시 학동에 있는 더모스트라이프 3층 302호, 전용 29.6㎡ 아파트입니다. 2008년 준공된 48세대 규모의 공동주택으로, 이번 경매는 여천농업협동조합이 신청했습니다. 감정가 6,300만원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 4,410만원입니다.

등기상 소유자 신유진은 2013년 9월 17일 거래가액 7,000만원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 여천농업협동조합 명의 근저당권이 설정됐고, 채권최고액은 3,600만원입니다. 이 근저당권이 말소기준이므로 그 뒤에 설정된 가압류와 주택임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.

다만 주거용 소형 물건에서는 등기상 권리가 정리되는 것과 실제 점유가 정리되는 것이 서로 다른 문제입니다. 4,200만원의 보증금을 가진 임차권등기자 이영식과 보증금이 확인되지 않은 전입자 2명의 관계를 반드시 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리의 소멸

핵심은 2013년 9월 17일 여천농업협동조합 근저당권입니다. 그 이전에 설정됐던 여수농업협동조합 근저당권, 한국토지주택공사 전세권, 이병문 전세권은 이미 말소됐습니다. 현재 유효한 말소기준권리 이전의 인수 대상 권리는 확인되지 않습니다.

그 이후 전남신용보증재단 가압류 3,000만원, 여천농업협동조합 가압류 51,763,496원, 이영식의 주택임차권 4,200만원이 등기됐습니다. 모두 말소기준보다 후순위로 매각에 따른 소멸 대상입니다. 임의경매개시결정 역시 매각 후 말소됩니다.

② 임차인·점유 분석 — 확인 대상 3명

이 물건은 임차인이 없는 공실형 경매가 아닙니다. 임차권등기자 1명과 별도 전입자 2명, 모두 3명이 확인됩니다. 보증금과 임대차관계가 명확한 사람은 이영식이며, 정민재와 도진우는 전입일은 확인되지만 보증금·확정일자·계약관계가 명확하지 않습니다.

이영식은 2023.03.31 전입·점유개시·확정일자를 갖고 있으며, 2025.06.20 주택임차권등기가 접수됐습니다. 배당요구 신고가 확인됩니다. 정민재·도진우는 전입일이 말소기준일 이후이지만, 임대차계약의 존재 및 보증금·확정일자·실제 점유관계는 추가 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — ‘4,410만원이면 싸다’는 판단을 유보

더모스트라이프에서 확인된 실거래 평균은 82,000,000원입니다. 최신 거래금액은 2025년 2월 100,000,000원이며, 이를 기준으로 계산된 현재 최저가 비율은 44.1%입니다.

그러나 가장 중요한 문제가 있습니다. 본건 전용면적은 29.6㎡인 반면 최신 거래는 48.1㎡입니다. 다른 거래 역시 24.05㎡, 34.3㎡, 34.41㎡로 면적이 제각각입니다. 따라서 전체 평균과 최신 거래를 본건의 적정가격으로 직접 적용할 수 없습니다.

감정가 63,000,000원은 확인된 단지 실거래 평균 82,000,000원보다 낮고, 현재 최저가 44,100,000원은 그보다 더 낮습니다. 하지만 이는 면적이 다른 물건을 섞어 비교한 결과입니다. 겉으로 드러난 할인율만으로 안전마진을 판단하면 안 됩니다.

또한 같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.0회이며, 확인된 낙찰률은 0%입니다. 이 수치만으로 추가 유찰이나 낙찰가격을 예측하기에는 근거가 부족합니다. 향후 회차의 최저가가 낮아지더라도 적정시세 확인은 별개입니다.

④ 예상배당표 (매각가 44,100,000원 가정)

채권최고액과 기재된 청구금액을 기준으로 작성한 단순 예상배당입니다. 이영식의 임차보증금에 대한 실제 배당 여부와 법정 우선순위, 최우선변제, 당해세 및 실제 집행비용은 별도 확인이 필요합니다. 가압류 사이의 실제 배당순위·비율도 배당절차에서 달라질 수 있으며, 위 표의 배분이 확정된 것은 아닙니다.

위 추정에서는 매각대금 44,100,000원 중 집행비용으로 1,193,800원이 사용되고, 채권자에게 42,906,200원이 배당됩니다. 비교 대상 채권총액 117,763,496원 가운데 74,857,296원이 미배당으로 남는 계산입니다.

다만 채권자의 미배당금과 매수인의 인수금은 다릅니다. 후순위 가압류 채권이 배당받지 못하더라도 소멸 대상이라면 그 미배당금을 낙찰자가 갚는 것은 아닙니다. 신청채권자의 청구금액은 95,397,135원이지만, 근저당권에 대한 위 예상배당은 채권최고액 기준 36,000,000원입니다. 실제 피담보채무와 신청채권 전체의 배당 관계는 확정배당표로 확인해야 합니다.

⑤ 추가 유찰 시 배당·가격 시나리오

현재 최저가는 감정가의 70%입니다. 추가 유찰이 발생할 경우의 가격과 미배당 변화는 다음과 같습니다. 단, 이는 해당 가격에 매각된다고 가정한 계산이며 실제 낙찰이나 추가 유찰을 예측하는 것은 아닙니다.

추가 유찰 시 채권자의 미배당액은 늘어나지만, 현재 확인된 후순위 권리구조를 전제로 한 매수인 인수 예상액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 보증금 미상 전입자의 계약관계와 법정 인수사항이 최종 확인되기 전까지는 이를 확정된 무위험 조건으로 받아들여서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 여수시 학동 쌍봉초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택·주상복합용지와 노변 상가 및 상업용 건물 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진·출입이 용이하고, 쌍봉사거리와 학동길 등 주요도로를 이용할 수 있습니다. 대중교통 이용 여건도 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 9층 건물이며, 석재·도장 마감과 샷시창호를 사용했습니다. 난방·급배수·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
• 용도. 아파트로 분류된 공동주택 단위세대로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 보고되지 않았고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 토지. 중심상업지역이며 방화지구·장애물제한표면구역·가축사육제한구역·상대보호구역 등에 포함됩니다. 소로와 접한 가로장방형 평지로, 공시지가는 1,178,000원/㎡입니다.
• 환금성. 48세대 규모로 확인된 실거래가 4건이고 각 거래의 전용면적도 서로 달라, 본건 면적의 거래가격과 매도 소요기간을 판단할 근거가 제한적입니다. 대단지 아파트와 동일한 환금성을 전제하면 안 됩니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 전입자 3명 관계 확인. 이영식·정민재·도진우의 점유 여부, 실제 임대차계약, 동일 세대원 관계 및 거주 이력을 확인해야 합니다.
• 보증금 미상 2명. 정민재·도진우의 보증금, 확정일자, 배당요구 및 실제 점유관계를 확인하고 선순위 권리 발생 가능성을 점검해야 합니다.
• 이영식 임차권. 임차권등기와 배당요구 신고, 임차보증금 42,000,000원 및 후순위 관계를 매각물건명세서·등기부와 대조해야 합니다.
• 동일 면적 시세. 전용 29.6㎡와 유사한 최근 거래를 우선 확인해야 합니다. 전용 48.1㎡의 1억원 거래를 본건 시세로 그대로 적용해서는 안 됩니다.
• 명도 부담. 선순위 대항력이 확인되지 않더라도 실제 점유자가 있을 경우 인도명령·명도 협의와 비용이 발생할 수 있습니다.
• 관리비·공과금. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 비용과 실제 체납 현황을 확인해야 합니다.
• 배당·조세 확인. 당해세·최우선변제·집행비용 및 임차인 배당 여부에 따라 실제 배당표가 달라질 수 있습니다.
• 경매기록 원본 확인. 2026.10.26 매각기일 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서 및 사건 진행상태를 반드시 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 예상 ≠ 안전한 저가 매수”

여수 더모스트라이프 302호는 등기부만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2013년 여천농업협동조합 근저당이 말소기준이며, 이후의 가압류와 이영식 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매수인 인수금은 0원으로 예상됩니다.

그러나 권리분석이 단순하다고 실제 입찰 위험도 낮다는 뜻은 아닙니다. 이영식 외 전입자 2명의 임대차관계가 명확하지 않고, 비교 가능한 최근 동일 면적 실거래도 확인되지 않습니다. 외형상 4,410만원은 1억원 거래금액의 44.1%이지만, 그 1억원 거래는 본건보다 면적이 큰 48.1㎡ 주택에 관한 것입니다.

따라서 이 물건은 권리 소멸 구조는 긍정적, 점유·가격 검증은 보류라는 결론이 적절합니다. 실제 계약관계와 인도 가능성을 확인하고 전용 29.6㎡의 적정 시세를 확보한 뒤에야 입찰가격을 판단할 수 있습니다. 단순 할인율만으로 높은 평가를 부여하기 어려운 종합 C등급 검토형 물건입니다.