광주지방법원 2026타경50390. 여수시 학동 ‘더모스트라이프’ 3층 302호로, 감정평가상 공동주택 단위세대로 이용 중인 아파트입니다. 현 소유자는 신유진이며 2013.09.17. 거래가액 70,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 여천농업협동조합 근저당 36,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 전남신용보증재단 가압류, 여천농업협동조합 가압류, 이영식의 주택임차권, 경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
권리 자체는 비교적 단순하지만 점유관계는 확인이 필요합니다. 현황조사에는 도진우·정민재가, 등기부와 현황조사 등에는 이영식이 확인됩니다. 실제 임차·점유인은 3명이며 보증기관 대위나 승계 신고는 없습니다. 세 사람 모두 전입일이 2013.09.17. 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 도진우·정민재는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당액과 명도 협의에 필요한 사실관계는 추가 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50390 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 학동 39-22 3층302호 · 학동3길 23 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택 단위세대 · 9층 건물 내 3층 302호 |
| 소유자 | 신유진 (2013.09.17. 거래가액 70,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 63,000,000원 / 63,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 95,397,135원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 2013년 근저당이 말소기준
과거 여수농업협동조합 근저당과 한국토지주택공사·이병문의 전세권은 이미 등기부에서 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2013.09.17. 여천농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 가압류와 임차권은 매각으로 소멸하므로 등기상 매수인이 떠안을 권리는 없습니다.
② 임차·점유 분석 — 실제 3명, 승계는 0원
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 도진우 | 2026.01.20 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정민재 | 2024.10.11 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이영식 | 2023.03.31 / 2023.03.31 | 42,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
③ 시세 비교 — 숫자는 싸 보이지만 면적이 다르다
더모스트라이프의 거래자료는 4건이며 전체 평균은 82,000,000원입니다. 최근 12개월 거래는 2025.02.의 100,000,000원 1건이고, 이전 거래 평균 대비 최근 거래 추세는 +31.6%입니다. 최저가 63,000,000원은 최근 12개월 평균의 63.0%입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 48.1㎡ | 6 | 100,000,000원 |
| 2022.10 | 34.41㎡ | 6 | 68,000,000원 |
| 2022.09 | 24.05㎡ | 6 | 60,000,000원 |
| 2022.05 | 34.3㎡ | 5 | 100,000,000원 |
다만 여기서 중요한 제한이 있습니다. 본건 비교 대상 면적은 29.6㎡인데, 확인된 거래는 24.05㎡·34.3㎡·34.41㎡·48.1㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 특히 최근 100,000,000원 거래는 48.1㎡로 본건보다 넓습니다. 따라서 “최근 거래가 1억원이니 6,300만원은 확실히 싸다”라고 단정하기보다는, 가격 참고지표로만 사용하고 동일·유사 면적의 추가 거래를 확인하는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 63,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,534,000원 |
| 1. 근저당 · 여천농업협동조합 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 2. 가압류 · 전남신용보증재단 | 30,000,000원 | 25,466,000원 |
| 3. 가압류 · 여천농업협동조합 | 51,763,496원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 117,763,496원 중 예상 배당은 61,466,000원, 미배당은 56,297,496원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 이 미배당 채권 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 63,000,000원 | 61,466,000원 | 56,297,496원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 50,400,000원 | 49,092,800원 | 68,670,696원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 40,320,000원 | 39,194,240원 | 78,569,256원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 이 사건은 대항력 임차보증금 인수형이 아니므로 매수인 실질취득액은 각 회차의 낙찰가와 같습니다. 현재 회차에서는 63,000,000원, 1회 유찰 시 50,400,000원, 2회 유찰 시 40,320,000원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 쌍봉초등학교 북서측 인근으로 공동주택, 정비된 단독주택, 주상복합용지대, 노변 점포·상가지대와 상업용 건물이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 쌍봉사거리와 학동길 등 주요도로가 인근에 있어 대중교통 이용편의성은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 9층 건물로 난방, 위생·급배수, 승강기, 주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 평탄한 가로장방형 토지이며 중심상업지역에 포함되고 남측·동측으로 아스팔트 포장도로가 개설돼 있습니다. 공시지가는 1,178,000원/㎡입니다.
- 규제. 장애물제한표면구역·가축사육제한구역·상대보호구역·중심상업지역·방화지구에 포함되고 제2종일반주거지역 및 소로1류·소로2류와 접합니다.
- 단지. 더모스트라이프는 48세대, 2008.09.01. 준공입니다. 확인된 거래가 4건으로 거래 표본이 많지 않아 환금성 판단에는 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 3명 확인. 도진우·정민재·이영식의 실제 점유 현황과 인도 가능 시점을 현장조사 및 매각물건명세서로 다시 확인하세요.
- 보증금 미상 2명. 도진우·정민재는 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 배당요구 여부와 명도 협의에 필요한 자료를 확인해야 합니다.
- 이영식 임차권. 보증금 42,000,000원, 전입·확정일자 2023.03.31.이지만 2013.09.17. 말소기준보다 늦어 매수인에게 승계되지 않습니다.
- 시세 면적 재검증. 최근 100,000,000원 거래는 48.1㎡로 본건 비교 대상 29.6㎡와 다릅니다. 동일하거나 근접한 면적의 최근 거래를 추가 확인한 뒤 응찰 상한을 정하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 등 예상배당에 반영되지 않은 요소를 원본 자료와 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전 최종 대조하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 ‘비교표본 확인’이 먼저
이 사건의 핵심은 권리보다 가격 검증입니다. 말소기준 이후 권리만 남아 있고 세 명의 전입도 모두 후순위여서 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 구조만 보면 깔끔한 편입니다. 반면 최저가 63,000,000원이 최근 거래 100,000,000원의 63%라는 숫자는 매력적으로 보이지만, 최근 거래 면적이 48.1㎡이고 본건 비교 대상면적은 29.6㎡여서 직접 비교가 어렵습니다. 따라서 이 물건은 “권리는 합격, 가격은 동일·유사면적 시세 확인 후 결정”이 가장 정확한 결론입니다.
