광주지방법원 2026타경50390. 여수시 학동 ‘더모스트라이프’ 3층 307호의 공동주택 단위세대입니다. 등기상 소유자는 신유진이고, 2013년 9월 17일 거래가액 70,000,000원에 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 여천농업협동조합 근저당 36,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후의 가압류 2건, 임차권등기, 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건은 임차관계가 단순히 “없음”인 사건은 아닙니다. 현황조사와 명세서 등에 이름이 확인되는 실제 임차인은 4명입니다. 이영식·도진우·정민재는 보증금이 확인되지 않았고, 김무기는 보증금 50,000,000원의 주택임차권등기가 있습니다. 그러나 네 사람 모두 전입일이 말소기준일인 2013.09.17보다 늦어, 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 낙찰자에게 승계되는 대항력 인수형 사건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50390 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 학동 39-22 3층 307호 · 도로명 학동3길 23 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택 단위세대로 이용중 |
| 단지 | 더모스트라이프 · 48세대 · 2008.09.01 준공 |
| 소유자 | 신유진 · 2013.09.17 소유권이전 · 거래가액 70,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 63,000,000원 / 63,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 95,397,135원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 늦은 임차관계
핵심은 2013.09.17 여천농업협동조합 근저당 36,000,000원입니다. 2024년 전남신용보증재단 가압류 30,000,000원, 여천농업협동조합 가압류 51,763,496원, 2025년 김무기 주택임차권 50,000,000원, 2026년 경매개시결정은 모두 그 이후입니다. 과거 송기훈·정재근·구여진 명의 전세권 각 45,000,000원은 이미 말소된 이력이 확인됩니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 4명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영식 | 2023.03.31 / 미상 | 미상 | 2026.04.08 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 도진우 | 2026.01.20 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 정민재 | 2024.10.11 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김무기 | 2023.07.13 / 2023.07.14 | 50,000,000원 | 2025.07.17 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
② 시세 비교 — 숫자는 낮지만 동일면적 비교는 아니다
더모스트라이프 실거래 표본은 총 4건입니다. 전체 평균은 82,000,000원이지만, 가격 판단은 과거 표본 전체 평균보다 최근 데이터를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 100,000,000원이며, 최근 거래가 과거 표본보다 31.6% 높은 흐름으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 48.1㎡ | 6 | 100,000,000원 |
| 2022.10 | 34.41㎡ | 6 | 68,000,000원 |
| 2022.09 | 24.05㎡ | 6 | 60,000,000원 |
| 2022.05 | 34.3㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 82,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 100,000,000원 |
최저가 63,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 100,000,000원의 63.0%입니다. 단순 금액만 보면 가격 여유가 큽니다. 그러나 비교 대상 면적은 29.6㎡로 잡혀 있는 반면 최근 실거래 면적은 24.05㎡·34.3㎡·34.41㎡·48.1㎡로 서로 다르고, 면적 일치 판정도 되지 않았습니다. 따라서 “최근 시세보다 37% 싸다”라고 확정하는 것은 금물입니다. 이 사건의 가격 매력은 동일 면적·유사 층 실거래를 추가 확인한 뒤 최종 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 63,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,534,000원 |
| 1. 근저당 · 여천농업협동조합 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 2. 가압류 · 전남신용보증재단 | 30,000,000원 | 25,466,000원 |
| 3. 가압류 · 여천농업협동조합 | 51,763,496원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 117,763,496원 중 예상 배당은 61,466,000원, 미배당은 56,297,496원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 63,000,000원 | 61,466,000원 | 56,297,496원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 50,400,000원 | 49,092,800원 | 68,670,696원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 40,320,000원 | 39,194,240원 | 78,569,256원 | 0원 |
이 사건은 대항력 인수형이 아니므로 유찰되어 낙찰가가 내려가더라도 매수인 인수액이 증가하는 구조가 아닙니다. 현재 회차·1회 유찰·2회 유찰 시나리오 모두 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 대신 가격이 내려갈수록 채권자의 미배당액이 커지는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 쌍봉초등학교 북서측 인근. 공동주택, 정비된 단독주택 및 주상복합용지대, 노변 점포·상가지대와 상업용 건물이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고, 쌍봉사거리를 중심으로 학동길 등 주요도로가 지나 대중교통 이용 편의성은 대체적으로 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 용도. 공동주택 단위세대로 이용 중이며 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 9층입니다. 난방, 위생·급배수, 승강기, 주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 중심상업지역, 공시지가 1,178,000원/㎡, 대지 525.5㎡, 평지·가로장방·소로각지입니다.
- 규제. 장애물제한표면구역·가축사육제한구역·상대보호구역·중심상업지역·방화지구에 포함되고, 제2종일반주거지역 및 소로1류·소로2류에 접합니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 동일 면적 실거래 확인. 현재 실거래 4건은 면적이 서로 다르고 대상 면적과 일치하지 않습니다. 63,000,000원의 가격 메리트를 확정하기 전에 유사 면적 거래를 대조해야 합니다.
- 점유자 확인. 실제 임차인 4명이 확인됩니다. 대항력은 없지만 현재 점유자와 퇴거·인도 일정은 별도 확인이 필요합니다.
- 보증금 미상 3명. 이영식·도진우·정민재의 보증금 및 확정일자가 확인되지 않습니다. 인수액 계산과 별개로 명세서와 점유관계를 원본 대조하는 것이 중요합니다.
- 김무기 임차권. 임차보증금 50,000,000원, 전입 2023.07.13, 확정일자 2023.07.14, 임차권등기 2025.07.17입니다. 말소기준 이후라 대항력 인수는 없지만 배당관계는 확인해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 63,000,000원 가정에서도 채권 미배당이 56,297,496원 발생합니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 면적 검증 뒤 판단”
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2013.09.17 근저당이 말소기준이고, 확인된 네 임차인의 전입은 전부 그 이후입니다. 김무기의 50,000,000원 임차권을 포함해 제공된 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 낙찰가 외에 대항력 임차보증금을 추가로 떠안는 구조는 아닙니다.
가격 쪽은 한 단계 더 신중해야 합니다. 최저가 63,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 100,000,000원의 63.0%로 숫자상 매력적으로 보이고, 최근 가격 추세도 +31.6%입니다. 그러나 최근 12개월 표본은 1건뿐이고, 실거래 면적이 대상 면적과 일치하지 않습니다. 결국 이 물건은 “인수 0원”은 강점이지만, “시세 대비 확실히 싸다”는 결론은 동일 면적 거래 확인 후 내려야 합니다. 권리는 합격권, 가격은 검증 조건부입니다.
