광주지방법원 2026타경50390. 전라남도 여수시 학동에 위치한 더모스트라이프 3층 307호 아파트입니다. 소유자는 신유진으로, 2013년 9월 17일 거래가액 70,000,000원에 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 여천농업협동조합이 채권최고액 36,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당권이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이후 전남신용보증재단과 여천농업협동조합의 가압류가 추가되었으며, 2026년 3월 26일 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

감정가는 63,000,000원이지만 한 차례 유찰되면서 현재 최저매각가는 44,100,000원입니다. 권리상 인수 부담이 없는 점은 장점입니다. 다만 등기부에 주택임차권등기가 존재하고 별도의 전입자도 확인되어, 실제 점유관계와 임대차보증금 확인이 중요합니다. 게다가 실거래 참고금액은 서로 다른 면적의 거래에서 계산되었으므로 가격 할인율을 그대로 투자 수익성으로 해석해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당과 임차권의 선후관계

가장 중요한 날짜는 2013.09.17입니다. 여천농업협동조합의 근저당권이 말소기준이며, 그보다 뒤에 설정된 가압류 및 주택임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 기존 여수농업협동조합 근저당권과 과거 전세권등기들은 이미 말소된 상태입니다.

② 임차인 분석 — 실제 점유와 보증금 확인 필요

확인된 임차관계자는 이영식·도진우·정민재·김무기 4명입니다. 이 가운데 김무기는 등기부에 임차권이 등기되어 있고 보증금이 50,000,000원으로 확인됩니다. 나머지 3명은 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 모두 말소기준 근저당권보다 전입일이 늦어, 말소기준권리에 우선하는 대항력은 없는 것으로 분류됩니다.

대항력 표시는 2013.09.17 근저당권과 전입일의 선후관계를 기준으로 한 판단입니다. 우선변제 여부와 순위는 확정일자·점유·배당요구 및 소액임차인 요건 등의 추가 확인이 필요합니다. 임차권등기 자체가 선순위 근저당권보다 앞서는 지위를 새로 발생시키지는 않습니다.

③ 시세 비교 — 할인율 44.1%를 그대로 믿어도 될까?

더모스트라이프의 실거래 참고자료는 총 4건이며, 거래 면적이 24.05㎡부터 48.1㎡까지 서로 다릅니다. 대상 물건의 시세조회 면적은 29.6㎡로 표시되어 있지만 면적 일치 여부는 확인되지 않았습니다. 따라서 다른 면적의 거래를 단순 평균해 대상 호수의 시세로 확정하는 것은 위험합니다.

단순 수치로 보면 최저가 44,100,000원은 전체 실거래 평균 82,000,000원의 53.8%이고, 최근 평균 표본 100,000,000원의 44.1%입니다. 숫자만 보면 상당한 할인처럼 보입니다.

그러나 가장 최근 거래인 2025.02, 48.1㎡, 100,000,000원은 대상 물건의 시세조회 면적인 29.6㎡와 차이가 있습니다. 게다가 최근 평균 표본이 1건뿐이고 그 거래월도 2025년 2월로, 2026년 10월 매각 시점의 최근 12개월 실거래라고 보기 어렵습니다. 따라서 이 가격을 대상 물건의 직접적인 현재 시세로 적용할 수 없습니다.

단지 전체 세대수는 48세대이며, 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.0회, 매각률 지표는 0.0%입니다. 경매 거래 표본이 충분하지 않을 가능성을 고려해야 하며, 이 수치만으로 실제 환금성이나 낙찰 성공 가능성을 단정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 44,100,000원 가정)

현재 최저매각가 기준 예상배당에서 채권자 총채권액은 117,763,496원, 채권자 배당총액은 42,906,200원으로 계산됩니다. 미배당 채권은 74,857,296원이며 소유자 잔여금은 없습니다. 신청채권자의 청구금액은 95,397,135원이지만, 위 배당추정은 근저당권 채권최고액 36,000,000원을 기준으로 작성되었습니다.

배당액은 제시된 추정 배당순위와 비용을 기준으로 한 계산입니다. 김무기 임차보증금은 별도 배당액이 반영되지 않았으며, 당해세·임차인 최우선변제·실제 채권잔액 및 배당순위 등에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 채권자 미배당액 74,857,296원은 매수인 인수액과 구분해야 합니다.

⑤ 회차별 배당·인수 시나리오

매각대금이 낮아질수록 채권자 미배당액은 증가하지만, 제시된 권리관계에 따른 매수인 인수액은 어느 회차에서도 0원입니다. 따라서 인수채무가 없는 현재 분석에서는 실질취득액이 낙찰대금과 동일한 구조입니다. 다만 추가로 발생할 수 있는 취득비용과 명도비용은 별도로 고려해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전라남도 여수시 학동 쌍봉초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 공동주택, 단독주택, 주상복합용지 및 점포·상업용 건물이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하고, 쌍봉사거리와 학동길 등의 주요 도로를 이용할 수 있습니다. 대중교통 이용 편의성도 대체로 무난한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트조 지상 9층 건물로, 난방·위생·급배수·승강기·주차장 설비가 구비되어 있습니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 토지·규제. 중심상업지역이며 방화지구·상대보호구역·장애물제한표면구역·가축사육제한구역 등이 표시되어 있습니다. 토지 공시지가는 1,178,000원/㎡입니다.
• 환금성. 더모스트라이프는 48세대 규모입니다. 실거래 자료가 4건에 불과하고 거래 면적도 달라 대상 세대의 가격대별 수요와 환금성을 정밀하게 확인하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 동일 면적 실거래 확인. 대상 세대의 정확한 전유면적을 확인하고, 면적·층·상태가 유사한 매매사례로 적정가격을 다시 검토하세요. 48.1㎡ 거래의 100,000,000원을 그대로 대상 호수 시세로 사용하면 안 됩니다.
• 임차인 점유 확인. 이영식·도진우·정민재·김무기 중 실제 점유자가 누구인지, 현재 계약관계가 어떻게 구성되어 있는지 확인하세요.
• 임차보증금·배당순위 확인. 보증금 미상 전입자 3명의 계약 및 확정일자, 김무기의 임차권등기와 배당요구 상태, 소액임차인 최우선변제 해당 여부를 확인하세요.
• 말소기준권리 확인. 2013.09.17 여천농업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 가압류·임차권의 소멸관계를 최신 등기부와 매각물건명세서에서 재확인하세요.
• 명도와 관리비. 법적 인수액이 없더라도 점유자가 있다면 인도명령·명도 협의가 필요할 수 있습니다. 공용부분 관리비 체납 여부도 확인하세요.
• 경매 진행 상태. 2026.10.26 매각기일의 진행 여부와 변경·취하 가능성을 확인하고, 감정가 63,000,000원 및 현재 최저가 44,100,000원을 기준으로 자금계획을 검토하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 무조건 저렴한 경매”

이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2013년 여천농업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 가압류와 임차권이 소멸하며, 매수인 인수액은 0원입니다. 한 차례 유찰되어 감정가 63,000,000원에서 44,100,000원으로 최저매각가가 내려온 점도 눈길을 끕니다.

하지만 투자 판단은 여기에서 끝나지 않습니다. 참고 거래가격에는 서로 다른 면적의 매매사례가 섞여 있고, 가장 최근 거래 역시 대상 면적과 일치하지 않습니다. 더구나 임차관계자 4명 중 3명의 보증금이 미상이어서 실제 점유관계를 정리하지 않은 상태에서 명도 부담까지 낮다고 단정할 수 없습니다.

결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격 메리트와 점유관계는 검증이 필요한 조건부 관찰 물건입니다. 기준권리와 후순위 권리의 선후관계는 긍정적이나, 면적이 일치하는 실거래가격과 정확한 임차현황이 확인되기 전에는 최저가 44,100,000원을 절대적인 저가 매수 기회로 판단하기 어렵습니다.