광주지방법원 2026타경50390. 전남 여수시 학동의 더모스트라이프 6층 601호입니다. 전용면적은 22.75㎡이고, 지상 9층 건물에 속한 공동주택입니다. 소유자는 신유진이며, 2013년 9월 거래가액 70,000,000원으로 소유권이 이전됐습니다.
이후 2013년 9월 17일 여천농업협동조합 앞으로 채권최고액 28,800,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 그 뒤 전남신용보증재단과 여천농업협동조합의 가압류가 설정됐고, 2025년에는 정민재의 주택임차권등기가 이루어졌습니다.
중요한 점은 정민재의 보증금 45,000,000원이 현재 최저가보다 크더라도, 해당 임차권이 곧바로 매수인 인수금으로 바뀌는 것은 아니라는 사실입니다. 정민재의 임대차계약일과 주민등록일은 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 확인된 권리관계에 따르면 선순위 대항력을 갖춘 임차인으로 보기 어렵고, 임차권등기도 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50390 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 학동 39-22, 더모스트라이프 6층 601호 도로명주소: 여수시 학동3길 23 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 공동주택 단위세대 · 전용 22.75㎡ · 지상 9층 중 6층 |
| 단지 규모 | 더모스트라이프 · 48세대 · 2008.09.01 준공 |
| 소유자 | 신유진 (2013.09.04 소유권이전 · 거래가액 70,000,000원) |
| 감정가 | 49,000,000원 |
| 최저매각가 | 34,300,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 여천농업협동조합 / 95,397,135원 |
| 말소기준권리 | 2013.09.17 여천농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 28,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 예상 인수액 | 0원 (확인된 권리관계 기준) |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤의 임차권
현재 유효한 근저당 중 2013.09.17 여천농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 이전에 설정됐던 여수농업협동조합 근저당권과 이상철의 전세권은 이미 말소된 권리로, 이번 매수인이 별도로 인수할 권리로 보지 않습니다.
말소기준 이후 등재된 전남신용보증재단 가압류 30,000,000원, 여천농업협동조합 가압류 51,763,496원, 정민재의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기권리의 소멸 여부와 실제 점유자에 대한 명도 문제는 구별해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 점유관계 확인 필요
임차인으로 조사된 사람은 이영식·도진우·정민재 총 3명입니다. 보증기관의 대위변제나 중복 승계신고로 구분되는 사람은 없습니다. 다만 각자의 점유 범위와 계약관계가 모두 확정된 것은 아니므로, 세 사람이 독립된 임대차계약을 맺었는지와 실제 거주 상태를 확인해야 합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 배당 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이영식 | 2023.03.31 | 미상 | 확인 필요 기재 전입일은 말소기준 이후 |
확정일자 미상 배당요구 2026.04.08 |
선순위 대항력 확인되지 않음 보증금·계약관계 미상 |
| 도진우 | 2026.01.20 | 미상 | 확인 필요 기재 전입일은 말소기준 이후 |
확정일자 미상 배당요구 확인되지 않음 |
선순위 대항력 확인되지 않음 실제 점유·계약관계 미상 |
| 정민재 | 2024.10.11 | 45,000,000원 | 선순위 대항력 없음 | 확정일자 2024.10.11 임차권등기 2025.11.27 배당 여부 확인 필요 |
매각으로 소멸 예상 인수 0원 |
정민재의 주택임차권등기는 2025.11.27 접수된 후순위 등기입니다. 실제 배당을 받는지, 배당이 부족한지는 매수인이 보증금을 승계하는지와 다른 문제입니다. 또한 이영식·도진우의 계약관계까지 정민재의 권리판단으로 대체할 수는 없습니다.
③ 시세 비교 — 57.2%라는 숫자를 그대로 믿기 어려운 이유
더모스트라이프의 확인된 비교 거래는 2022년 9월 1건입니다. 거래금액은 60,000,000원이며, 대상 물건의 전용면적 22.75㎡와 비교 거래 면적 24.05㎡는 완전히 동일하지 않습니다.
| 거래월 / 구분 | 전용면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 실거래 | 24.05㎡ | 6층 | 60,000,000원 |
| 경매 대상 물건 | 22.75㎡ | 6층 | 감정가 49,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | 22.75㎡ | 6층 | 34,300,000원 |
현재 최저매각가 34,300,000원은 2022년 실거래 60,000,000원의 57.2%입니다. 수치만 보면 큰 차이가 나지만, 이 비율을 곧바로 현재 시세 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
더모스트라이프는 48세대 규모입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회, 낙찰률은 0.0%로 집계되어 있습니다. 이 통계만으로 향후 낙찰 가능성을 단정할 수는 없지만, 매도 시 환금성과 수요 검증이 필요하다는 신호로 볼 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 34,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,017,400원 |
| 1. 근저당 · 여천농업협동조합 | 28,800,000원 | 28,800,000원 |
| 2. 가압류 · 전남신용보증재단 | 30,000,000원 | 4,482,600원 |
| 3. 가압류 · 여천농업협동조합 | 51,763,496원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각가 34,300,000원에서 집행비용 1,017,400원을 제외하면 채권자 배당재원은 33,282,600원입니다. 예상배당표상 여천농업협동조합 근저당에 28,800,000원, 전남신용보증재단 가압류에 4,482,600원이 배당되며, 후순위 여천농업협동조합 가압류에는 배당이 없습니다.
배당 대상 채권액 합계는 110,563,496원, 채권자 예상배당 합계는 33,282,600원이며, 미배당액은 77,280,896원입니다. 소유자 잔여금은 0원입니다.
⑤ 유찰 회차별 시나리오 — 가격은 내려가지만 채권 미배당은 증가
| 매각 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 1회 유찰(70%) | 34,300,000원 | 33,282,600원 | 77,280,896원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 24,010,000원 | 23,177,820원 | 87,385,676원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 16,807,000원 | 16,104,474원 | 94,459,022원 | 0원 |
현재 확인된 후순위 권리관계가 그대로 유지된다는 전제에서, 회차별 예상 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금을 낙찰자가 떠안는 구조와 달리, 최저매각가의 하락이 동일 금액의 인수보증금 증가로 상쇄되는 상황은 아닙니다.
다만 각 회차의 채권자 미배당액은 증가하며, 여천농업협동조합의 신청채권 청구액 95,397,135원도 예상 배당만으로 충족되지 않습니다. 이는 신청채권자의 회수 문제이지, 그 자체로 매수인이 같은 금액을 부담한다는 의미는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전남 여수시 학동 소재 쌍봉초등학교 북서측 인근의 더모스트라이프 공동주택입니다. 주변에는 공동주택, 정비된 단독주택, 주상복합용지, 도로변 점포 및 상업용 건물 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고, 쌍봉사거리를 중심으로 학동길 등 주요 도로가 지나며 대중교통 이용 여건도 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕의 지상 9층 건물입니다. 난방, 위생·급배수, 승강기 및 주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 중심상업지역에 해당하며, 방화지구·상대보호구역·장애물제한표면구역 등의 토지이용 규제가 있습니다. 토지면적은 525.5㎡, 공시지가는 1,178,000원/㎡입니다.
- 접근성. 남측과 동측으로 아스팔트포장도로가 개설돼 있고, 토지 형상은 가로장방형이며 지반은 평탄한 것으로 조사됐습니다.
- 건축물 확인. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 2008년 준공된 48세대 단지로, 확인된 실거래 표본이 적습니다. 매도 시 수요와 거래 형성 가격에 대한 추가 검증이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2013.09.17 을구 4번 여천농업협동조합 근저당권이 말소기준인지 최신 등기사항증명서와 매각물건명세서로 대조하세요.
- 이영식 임대차 확인. 2023.03.31 전입, 2026.04.08 배당요구 사실이 확인됩니다. 보증금·확정일자·계약서·점유 범위와 실제 선행 임대차 여부를 확인해야 합니다.
- 도진우 점유 확인. 2026.01.20 전입 사실이 있으나 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 실제 거주 여부와 점유 권원을 확인하세요.
- 정민재 임차권등기 확인. 보증금 45,000,000원, 후순위 임차권등기 사실과 실제 점유·퇴거 여부를 확인하세요. 임차권등기의 매각 소멸과 명도 문제는 구분해야 합니다.
- 최근 시세 확보. 2022.09 거래 1건만으로는 현재 시세를 판단하기 어렵습니다. 같은 건물 및 인근 유사 면적 공동주택의 최근 실거래·매물 가격을 추가 조사하세요.
- 현장 상태. 전용 22.75㎡ 공동주택의 내부 상태, 설비 노후, 누수, 주차 여건 및 실제 이용상태를 확인하세요.
- 체납 관리비. 관리사무소를 통해 체납 여부와 공용부분 관리비 등 매수인 부담 가능 항목을 확인하세요.
- 배당 변수. 집행비용과 배당표는 추정치입니다. 당해세, 최우선변제 대상 및 임차인의 실제 배당순위를 확인하세요.
- 회차별 입찰전략. 2회 유찰 시 24,010,000원, 3회 유찰 시 16,807,000원 시나리오를 참고하되, 추가 유찰과 해당 가격에서의 매각 진행이 확정된 것은 아니므로 공고를 확인하세요.
- 원본 서류 확인. 입찰 전 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 경매 진행상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수는 낮지만, 가격 확신도는 낮다”
여수 더모스트라이프 601호는 말소기준이 명확하고, 확인된 후순위 권리들이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상 매수인 인수액 0원이라는 점은 긍정적입니다. 정민재의 보증금 45,000,000원 역시 확인된 권리관계상 매수인이 떠안는 선순위 대항력 보증금으로 판단되지 않습니다.
그러나 권리가 소멸한다는 사실만으로 명도가 쉬운 물건이 되는 것은 아닙니다. 조사된 임차인 3명의 실제 점유상태가 중요하고, 특히 이영식·도진우의 보증금·계약관계가 불분명하다는 점은 입찰 전 확인할 사항입니다.
가격도 보수적으로 접근해야 합니다. 2022년 60,000,000원 거래에 비하면 현재 최저가 34,300,000원은 낮아 보이지만, 2026년 현재의 시장가격을 검증할 거래 표본이 부족합니다. 소규모 단지의 환금성까지 고려하면 과거 거래 대비 할인율만으로 저가 매수 기회라고 결론 내리기 어렵습니다.
결론은 “권리상 인수 0원 추정, 임차관계 확인 필수, 가격 판단은 보류”입니다. 최신 시세와 실제 점유관계가 확인되고, 그 결과를 반영한 실질취득 비용이 시장가치보다 충분히 낮다고 판단될 때 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.
