광주지방법원 2026타경50390. 여수시 학동의 더모스트라이프 6층 601호입니다. 감정평가 요항상 공동주택 단위세대로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상9층 건물에 속합니다. 시세 자료의 대상면적은 22.75㎡이고, 더모스트라이프는 48세대, 2008.09.01. 준공으로 확인됩니다.
권리관계의 중심은 2013.09.17. 설정된 여천농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 28,800,000원이고 이것이 말소기준권리입니다. 이후 전남신용보증재단 가압류, 여천농업협동조합 가압류, 정민재의 주택임차권, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50390 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 학동 39-22 6층601호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택 단위세대 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상9층 · 6층 601호 |
| 시세 대상면적 | 22.75㎡ |
| 소유자 | 신유진 · 2013.09.04. 소유권이전 · 거래가액 70,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 49,000,000원 / 49,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 95,397,135원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 2013.09.17.이 기준점
말소기준은 2013.09.17. 여천농업협동조합 근저당권입니다. 이후 2024.10.16. 전남신용보증재단의 30,000,000원 가압류, 2024.11.04. 여천농업협동조합의 51,763,496원 가압류, 2025.11.27. 정민재의 45,000,000원 주택임차권, 2026.03.26. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유관계 — 3명 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영식 | 2023.03.31 | 미상 | 2026.04.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 도진우 | 2026.01.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정민재 | 2024.10.11 | 45,000,000원 | 2025.11.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복 합산 대상은 없습니다. 조사된 임차인·점유자는 이영식, 도진우, 정민재 3명입니다. 세 사람의 전입일은 모두 2013.09.17. 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리돼 있습니다.
정민재는 전유부분 건물 전부에 대해 주거용 임차권등기를 마쳤습니다. 임대차계약일과 점유개시일은 2023.11.25., 주민등록일자는 2024.10.11., 확정일자는 2024.10.11., 임차보증금은 45,000,000원입니다. 임차권등기는 2025.11.27. 명령에 따라 등기됐지만 말소기준권리보다 후순위여서 매각으로 소멸합니다.
③ 시세 비교 — 81.7%라는 숫자보다 ‘2022.09 1건’이 중요
더모스트라이프의 확인 가능한 실거래 표본은 2022.09 1건입니다. 전용 24.05㎡, 6층이 60,000,000원에 거래됐고, 이 자료상 최저매각가 49,000,000원은 실거래 금액의 81.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 24.05㎡ | 6 | 60,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,282,000원 |
| 2. 근저당 · 여천농업협동조합 | 28,800,000원 | 28,800,000원 |
| 3. 가압류 · 전남신용보증재단 | 30,000,000원 | 18,918,000원 |
| 4. 가압류 · 여천농업협동조합 | 51,763,496원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 110,563,496원 중 예상배당은 47,718,000원, 미배당은 62,845,496원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 49,000,000원 | 47,718,000원 | 62,845,496원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 39,200,000원 | 38,094,400원 | 72,469,096원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 31,360,000원 | 30,395,520원 | 80,167,976원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 현재 회차와 1회·2회 유찰 시 모두 매수인 인수 0원입니다. 신청채권자 청구액은 95,397,135원이며, 현재 회차 시나리오상 신청채권자 배당액은 28,800,000원으로 청구액 전부가 충족되지는 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 쌍봉초등학교 북서측 인근에 위치하며, 공동주택·정비된 단독주택·주상복합용지대·점포·상가·상업용 건물이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고, 쌍봉사거리를 중심으로 학동길 등 주요도로가 지나 대중교통 이용편의성은 대체적으로 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상9층이며, 외벽은 석재붙임 및 몰탈위페인팅, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임, 창호는 샷시창호 마감입니다.
- 설비. 난방, 위생 및 급배수, 승강기, 주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 자체지반이 평탄한 가로장방 형태의 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 남측 및 동측으로 아스팔트포장도로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 중심상업지역, 방화지구, 장애물제한표면구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 포함되고 제2종일반주거지역·소로1류·소로2류에 접합니다. 공시지가는 1,178,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 이영식·도진우의 보증금이 미상이고 우선변제 여부도 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 배당요구 자료를 대조해야 합니다.
- 정민재 임차권 확인. 보증금 45,000,000원, 임대차계약일 2023.11.25., 주민등록·확정일자 2024.10.11.의 임차권등기 내용을 원문과 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 거래가 2022.09 1건뿐이므로 최신 실거래와 현재 시장가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 현장 확인. 임대관계가 미상으로 평가돼 있으므로 실제 점유상태와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 명확, 가격은 최신 확인이 먼저”
이 사건의 권리 핵심은 단순합니다. 2013.09.17. 여천농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 조사된 이영식·도진우·정민재 모두 그 이후 전입이어서 대항력이 없습니다. 정민재의 45,000,000원 임차권도 후순위로 매각 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격은 다른 문제입니다. 최저가 49,000,000원이 확인 실거래 60,000,000원의 81.7%이지만 그 실거래는 2022.09 1건입니다. 따라서 “권리가 깨끗하고 실거래보다 낮다”는 이유만으로 현재 가격 메리트까지 확정하기보다, 최신 시장가격을 다시 확인한 뒤 응찰가를 결정하는 것이 이 사건의 핵심입니다. 권리는 합격, 가격은 최신 검증 후 판단.
