의정부지방법원 2025타경73692. 양주시 옥정동 양주옥정듀클래스1 1층 118호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 공부상 공장(지식산업센터)으로 확인됩니다. 현재 소유자는 주식회사더이움입니다. 과거 중소기업은행 근저당권은 말소됐고, 현재 권리분석의 기준점은 2023.06.16 설정된 우리은행 채권최고액 564,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤의 추가 근저당권·경매개시결정·압류는 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리구조만 보면 낙찰자가 등기상 담보권을 직접 떠안는 사건은 아닙니다. 특히 조사된 임차인 이종승·이주형·박수영은 각각 2024년에 전입했고 모두 말소기준일인 2023.06.16보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 2,500,000원·5,000,000원·5,000,000원을 매수인이 승계하는 구조로 보지 않습니다. 다만 실제 점유자가 3명인 만큼 인도와 점유 정리는 권리 인수와 별개의 실무 과제로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73692 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 옥정동 987-1 양주옥정듀클래스1 1층 118호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 공장(지식산업센터) · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 1층 118호 |
| 소유자 | 주식회사더이움 |
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 242,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프더블유오삼씨유동화전문유한회사 (양수 전: 주식회사우리은행) / 477,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 등기 발급 | 2026.08.31 · 의정부지방법원 의정부등기소 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
2022.11.04 주식회사더이움으로 소유권이 이전됐고 같은 날 설정된 중소기업은행 근저당권 564,000,000원은 2023.06.16 해지로 말소됐습니다. 현재 말소기준은 같은 날 접수된 우리은행 근저당권 564,000,000원입니다. 뒤이어 설정된 우리은행 120,000,000원 근저당권과 2025.11.27 경매개시결정, 2026년 양주시·국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이종승 | 38.4750㎡ | 2024.11.04 | 2,500,000원 | 225,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이주형 | 62.6000㎡ | 2024.11.01 | 5,000,000원 | 450,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박수영 | 62.6000㎡ | 2024.09.19 | 5,000,000원 | 450,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
세 임차인의 전입일은 모두 2023.06.16 말소기준보다 뒤입니다. 따라서 조사자료의 판정대로 대항력은 없습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 박수영은 2026.02.13 배당요구를 한 사실이 확인됩니다. 세 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 3명이며, 보증금은 서로 합산해 별도의 승계금으로 계산하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 근거가 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가와 같은 신건 최저가 242,000,000원을 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단할 수 없습니다. 가격 검토는 현재 확인되는 회차별 매각가와 채권 미배당 규모를 중심으로 보수적으로 봐야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 242,000,000원 | 237,812,000원 | 446,188,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 193,600,000원 | 190,089,600원 | 493,910,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 154,880,000원 | 151,911,680원 | 532,088,320원 | 0원 |
유찰로 매각가가 내려가면 채권자 측 미배당은 446,188,000원에서 493,910,400원, 532,088,320원으로 증가합니다. 그러나 이 미배당은 채권자가 받지 못하는 금액이지 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 제시된 세 시나리오 모두 매수인 인수는 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 242,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,188,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 564,000,000원 | 237,812,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사우리은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 담보채권 684,000,000원 중 예상 배당은 237,812,000원, 미배당은 446,188,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 옥정1동행정복지센터 북동측 인근으로 지식산업센터, 근린생활시설, 아파트, 업무시설 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 공장(지식산업센터)이며, 건물은 철근콘크리트구조 5층 중 1층입니다. 전기·위생·급배수·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지는 대체로 장방형이고 본건 동측 및 남측으로 중로2류에 각각 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당하며, 공시지가는 1,263,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 비교 실거래 정보가 없어 현재 242,000,000원의 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 권리 안전성과 가격 경쟁력을 별개로 검토해야 합니다.
- 실제 용도 확인. 사건상 근린시설이지만 감정평가상 공부상 공장(지식산업센터)입니다. 현장 이용상태와 사용·임대 가능 범위를 확인할 필요가 있습니다.
- 임차인 점유. 실제 임차인 3명이 조사됐습니다. 대항력은 없지만 낙찰 후 인도 일정과 점유 정리 가능성을 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 박수영은 2026.02.13 배당요구 사실이 확인되며, 나머지 임차인의 배당·우선변제 관계는 매각물건명세서 등 원본과 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 116호·117호가 공동담보로 기재돼 있으므로 실제 배당관계는 관련 물건의 진행 상황과 함께 확인해야 합니다.
- 체납·비용 확인. 당해세와 임차인 최우선변제 등이 예상배당에 반영되지 않았으므로 입찰 전 원본 배당관계와 체납 내역을 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 인수는 낮지만, ‘싸다’는 결론은 아직 없다
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2023.06.16 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 조사된 실제 임차인 3명은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 후순위 근저당과 압류도 매각으로 소멸하며, 현재·1회 유찰·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 권리 자체는 비교적 단순합니다.
반면 가격은 다른 문제입니다. 비교할 실거래가 없고, 감정평가상 이용상태도 공부상 공장(지식산업센터)입니다. 신건 242,000,000원이 감정가와 같다는 사실만으로 저가라고 볼 수 없습니다. 권리 인수는 낮음, 가격 판단은 보류. 이 물건은 임차인 인수보다 실거래·임대수요·현장 이용상태를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
