의정부지방법원 2025타경73692. 양주시 옥정동 양주옥정듀클래스1 1층 117호입니다. 사건 용도표시는 근린시설이지만 감정평가상 이용상태와 매각물건명세서 비고는 공부상 공장(지식산업센터)으로 적혀 있습니다. 현재 소유자는 주식회사더이움입니다. 권리분석의 기준은 2023.06.16. 접수된 주식회사우리은행의 채권최고액 564,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 뒤이어 채권최고액 120,000,000원의 우리은행 근저당권이 설정됐고, 이후 경매개시결정과 양주시·국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 이종승, 이주형, 박수영 세 명이 확인됩니다. 전입일은 각각 2024.11.04., 2024.11.01., 2024.09.19.로 모두 말소기준권리인 2023.06.16.보다 늦습니다. 따라서 세 임차인 모두 대항력 없음으로 정리되어 있고, 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 임차보증금이나 권리도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73692 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 옥정동 987-1 양주옥정듀클래스1 1층 117호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 1층 117호 |
| 소유자 | 주식회사더이움 |
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 242,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 477,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 2023.06.16. 우리은행 근저당이 기준
최초 소유권은 신한자산신탁주식회사 명의의 신탁재산으로 등기됐다가 2022.11.04. 주식회사더이움 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 당시 중소기업은행 근저당권이 설정됐지만 2023.06.16. 해지로 말소됐고, 같은 날 주식회사우리은행 근저당권 두 건이 설정됐습니다. 이 중 을구 2번, 채권최고액 564,000,000원이 말소기준권리입니다.
우리은행 근저당권은 양주옥정듀클래스1 1층 116호와 118호도 공동담보로 기재되어 있습니다. 이후 2025.11.27. 에이치에프더블유오삼씨유동화전문유한회사 (양수 전: 주식회사 우리은행)가 채권자로 기재된 임의경매개시결정이 접수됐고, 2026.01.26. 양주시 압류와 2026.04.02. 국민건강보험공단 압류가 이어졌습니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 3명 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이종승 | 38.4750㎡ | 2024.11.04 | 2,500,000원 | 225,000원 | — | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이주형 | 62.6000㎡ | 2024.11.01 | 5,000,000원 | 450,000원 | — | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박수영 | 62.6000㎡ | 2024.09.19 | 5,000,000원 | 450,000원 | 2026.02.13 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 242,000,000원인 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차를 기준으로 한 실질취득액도 242,000,000원입니다.
다만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 242,000,000원이 주변 거래가격보다 낮은지, 높은지를 수치로 판정할 근거는 없습니다. 따라서 신건 최저가만 보고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 단정할 수 없습니다. 지식산업센터·근린시설 용도의 실제 거래가격과 현재 임대·점유 상태를 입찰 전에 별도로 대조할 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 242,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,188,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 564,000,000원 | 237,812,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사우리은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 684,000,000원 중 현재 회차 예상배당은 237,812,000원이며, 미배당은 446,188,000원입니다. 이 미배당은 채권자 측 부족액이며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 옥정1동행정복지센터 북동측 인근이며, 주위에는 지식산업센터·근린생활시설·아파트·업무시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 공부상 공장(지식산업센터)이며, 건물은 철근콘크리트구조 5층 건물입니다.
- 설비. 전기설비·위생설비·급배수설비·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 토지는 동측과 남측으로 중로2류에 각각 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역이며 성장관리권역·택지개발지구 등에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 1,263,000원/㎡, 지목은 대, 토지면적은 15,735.1㎡입니다.
- 건축 관련. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 을구 2번 2023.06.16. 주식회사우리은행 근저당권, 채권최고액 564,000,000원이 기준입니다.
- 임차인 점유 확인. 이종승·이주형·박수영 세 명이 확인되며 모두 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없습니다.
- 우선변제 확인. 세 임차인의 우선변제 여부는 미상이고, 박수영은 2026.02.13. 배당요구가 확인됩니다.
- 공부상 용도 확인. 사건 용도표시는 근린시설이나 감정평가와 매각물건명세서 비고는 공부상 공장(지식산업센터)으로 기재되어 있습니다.
- 공동담보 확인. 우리은행 근저당권에는 양주옥정듀클래스1 1층 116호와 118호가 공동담보로 기재되어 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 없이 최저가 242,000,000원의 가격 메리트를 단정하지 말고 실제 거래가격과 임대 상태를 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증 필요
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2023.06.16. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 뒤에 설정된 권리들은 매각으로 소멸합니다. 세 임차인은 모두 그 이후에 전입해 대항력이 없으며 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 이 물건은 근린시설로 표시된 사건이면서 감정평가와 매각물건명세서상 공부상 공장(지식산업센터)이고, 현재 신건 최저가 242,000,000원을 비교할 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 “권리는 통과, 가격은 검증 후 판단”입니다. 권리 안전성만으로 신건 가격의 매력을 대신 판단해서는 안 됩니다.
