의정부지방법원 2025타경73692. 양주시 옥정동 양주옥정듀클래스1 1층 116호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있으나, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 공부상 공장(지식산업센터)으로 확인됩니다. 현재 소유자는 주식회사더이움입니다. 말소기준은 2023년 6월 16일 접수된 주식회사우리은행 근저당권 564,000,000원이고, 같은 날 뒤이어 설정된 우리은행 근저당 120,000,000원과 이후 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 임차인입니다. 이종승·이주형·박수영 등 실제 임차인 3명이 조사됐지만, 전입일은 각각 2024.11.04., 2024.11.01., 2024.09.19.로 모두 말소기준일인 2023.06.16.보다 늦습니다. 따라서 세 임차인 모두 대항력 없음으로, 현재 자료 기준 매수인에게 승계되는 보증금은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73692 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 옥정동 987-1 양주옥정듀클래스1 1층 116호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 주식회사더이움 |
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 242,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 477,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 말소기준권리 | 2023.06.16. 주식회사우리은행 근저당권 · 채권최고액 564,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각 소멸
최초 신탁 명의는 신한자산신탁주식회사였으나 2022.11.04. 주식회사더이움으로 소유권이 이전됐고, 같은 날 중소기업은행 근저당 564,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당은 2023.06.16. 말소됐으며, 같은 날 주식회사우리은행 명의의 근저당 564,000,000원과 120,000,000원이 순차적으로 설정됐습니다. 현재 말소기준은 접수번호 58013의 우리은행 근저당 564,000,000원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이종승 | 38.4750㎡ | 2024.11.04 | 2,500,000원 | 225,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이주형 | 62.6000㎡ | 2024.11.01 | 5,000,000원 | 450,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박수영 | 62.6000㎡ | 2024.09.19 | 5,000,000원 | 450,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
세 임차인 모두 전입신고가 말소기준권리 설정일보다 늦어 대항력이 없습니다. 박수영은 2026.02.13. 배당요구를 했지만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 보는 것이 안전합니다. 이종승·이주형 역시 확정일자와 배당요구가 확인되지 않아 우선변제 여부를 단정할 수 없습니다. 다만 대항력이 없으므로 배당 부족액을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 242,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,188,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 564,000,000원 | 237,812,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사우리은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액은 684,000,000원, 예상 배당액은 237,812,000원, 미배당은 446,188,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 가격이 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 242,000,000원 | 237,812,000원 | 446,188,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 193,600,000원 | 190,089,600원 | 493,910,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 154,880,000원 | 151,911,680원 | 532,088,320원 | 0원 |
이 사건은 유찰로 매각가격이 내려가더라도 대항력 있는 임차보증금이 없어 매수인 인수가 늘어나는 구조가 아닙니다. 현재 회차와 1회·2회 유찰 시나리오 모두 인수액은 0원입니다. 따라서 권리 측면에서는 가격 하락이 곧바로 인수 위험 증가로 연결되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 옥정1동행정복지센터 북동측 인근이며, 주변에 지식산업센터·근린생활시설·아파트·업무시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 공장(지식산업센터)이며, 철근콘크리트구조 5층 건물 중 1층에 위치합니다.
- 설비. 전기설비·위생설비·급배수설비·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지는 동측 및 남측으로 중로2류에 각각 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당하며 공시지가는 1,263,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도부터 확인. 사건상 표시는 근린시설이지만 감정 이용상태와 매각물건명세서에는 공부상 공장(지식산업센터)으로 적혀 있습니다. 실제 사용·입주 가능 업종과 관련 요건을 확인해야 합니다.
- 임차인 명도. 이종승·이주형·박수영 3명이 조사돼 있습니다. 대항력은 없지만 실제 점유가 이어지고 있다면 인도·명도 절차는 별도 검토가 필요합니다.
- 배당요구 확인. 박수영은 2026.02.13. 배당요구를 했고, 이종승·이주형은 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 최종 매각물건명세서와 배당요구종기 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부에 따라 배당표가 달라질 수 있습니다. 실제 체납세액과 법정기일 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 242,000,000원이 감정가와 같습니다. 지식산업센터의 실제 거래가격·임대수익·공실 상태를 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2023.06.16. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 3명도 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없고 매수인 인수는 0원입니다. 반면 현재 최저가는 감정가와 같은 242,000,000원이고, 공부상 공장인 지식산업센터라는 용도 특성상 가격과 환금성은 별도의 검증이 필요합니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 확인 후 판단입니다.
