대전지방법원 2024타경2173. 표시 주소는 대전 유성구 복용동 디-오토몰 1층 120호입니다. 사건 용도 표기는 도시형생활주택이지만, 감정평가 이용상태는 120호·119호·102호가 인접 호수 및 복도 사이 벽체 구분 없이 자동차관련시설(전시장·매매장)로 이용 중인 것으로 확인됩니다. 소유자는 디오토몰주식회사이며, 2020.10.29. 설정된 국민은행 근저당권의 채권최고액은 10,080,000,000원입니다.
현재 최저매각가는 2,407,370,000원으로 감정가 4,913,000,000원의 49% 수준까지 내려왔습니다. 하지만 경매 할인율과 실제 시장가격 할인율은 같은 의미가 아닙니다. 특히 이 물건은 일반적인 주거 단위세대와 달리 감정평가상 여러 호와 복도 사이 벽체 구분 없이 자동차 전시장·매매장으로 이용되는 구조여서, 응찰 전에는 현재 이용형태와 처분 가능성을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경2173 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 복용동로 35, 1층120호 (복용동, 디-오토몰) |
| 용도 / 실제 이용 | 도시형생활주택 · 120호·119호·102호가 벽체 구분 없이 자동차관련시설(전시장·매매장)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조(피씨구조) 철근콘크리트지붕 6층 건 내 제1층 제120호 외 2개호 · 사용승인일 2019.07.15 |
| 소유자 | 디오토몰주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 4,913,000,000원 / 2,407,370,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 7,452,482,992원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2020.10.29. 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 10,080,000,000원이며 공동담보로 디-오토몰 제1층 제102호·제119호·제121호가 기재돼 있습니다. 이후 2024.02.22. 임의경매개시결정, 2024.03.29. 북대전세무서장 압류, 2025.02.26. 유성구 압류는 등기 분석상 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰로 감정가 49%
이 사건은 현재 2회 유찰 상태로 최저매각가가 2,407,370,000원까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 1,685,159,000원, 4회 유찰 시 1,179,611,300원입니다. 다만 이 숫자들은 감정가 대비 회차 가격일 뿐, 실제 거래가격 대비 할인율을 의미하지는 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 국민은행 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 2,407,370,000원 | 2,380,896,300원 | 7,699,103,700원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 1,685,159,000원 | 1,665,907,410원 | 8,414,092,590원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 1,179,611,300원 | 1,165,415,187원 | 8,914,584,813원 |
③ 예상배당표 (매각가 2,407,370,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 26,473,700원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 10,080,000,000원 | 2,380,896,300원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 26,473,700원을 제외한 매각대금이 국민은행 근저당에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당은 7,699,103,700원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기호(1) 120호·기호(2) 119호·기호(3) 102호는 인접 호수 및 복도 사이 벽체 구분 없이 자동차관련시설(전시장·매매장)로 이용 중입니다.
- 주위환경. 대전오토월드자동차매매단지 남측 인근 디-오토몰로, 주변에는 대규모 중고자동차매매단지·지식산업센터·소규모 공장·단독주택·농경지가 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조(피씨구조) 철근콘크리트지붕 6층 건물이며 사용승인일은 2019.07.15입니다. 승강기·소방·주차설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 사다리형 토지로 자동차관련시설용 건부지로 이용 중이며, 남서측으로 중로와 접합니다. 토지면적은 20,592㎡, 공시지가는 818,400원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·자연녹지지역·지구단위계획구역(대전도안지구2단계) 등의 토지이용계획이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 120호 단독성 확인. 감정평가상 120호·119호·102호와 복도 사이 벽체 구분 없이 사용 중이므로 현황과 구분 상태를 현장에서 직접 확인해야 합니다.
- 임대·점유관계 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 명도와 실제 점유자는 별도 확인이 필요합니다.
- 근저당 공동담보 확인. 국민은행 근저당은 디-오토몰 제1층 제102호·제119호·제121호가 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 세금 배당 확인. 북대전세무서장과 유성구 압류가 존재하므로 실제 배당 시 당해세 등 우선채권 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가 49%이지만, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 실제 이용형태
이 사건의 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2020.10.29. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하며 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당 없습니다. 현재 회차 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 권리분석보다 신중해야 합니다. 두 번 유찰돼 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만, 감정평가상 120호·119호·102호와 복도 사이 벽체가 구분되지 않은 자동차 전시장·매매장으로 이용 중입니다. 권리는 말소형이지만, 49%라는 숫자만으로 가격이 싸다고 결론 내릴 수 없는 물건입니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수 자체보다 현황의 독립성·이용형태와 실제 처분 가능성을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
