대전지방법원 2024타경2173. 사건 표기상 용도는 도시형생활주택이지만, 감정평가 현황에서는 디-오토몰 1층 119호가 인접한 120호·102호 및 복도와 벽체 구분 없이 자동차관련시설(전시장·매매장)로 이용되고 있습니다. 감정가는 4,913,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 2,407,370,000원으로 감정가의 49% 수준입니다.
권리구조는 비교적 단순합니다. 2020.10.29 설정된 국민은행 근저당권 10,080,000,000원이 말소기준권리이고, 2024년 임의경매개시결정과 북대전세무서 압류는 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않았고 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 모두 해당 사항이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경2173 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 복용동로 35, 1층119호 (복용동,디-오토몰) |
| 용도 / 현황 | 도시형생활주택 · 현황 자동차관련시설(전시장·매매장) |
| 소유자 | 디오토몰주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 4,913,000,000원 / 2,407,370,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 7,452,482,992원 |
| 말소기준권리 | 2020.10.29. 국민은행 근저당권 · 채권최고액 10,080,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
최초 신탁등기는 이미 말소되었고, 2020.10.29 디오토몰주식회사 앞으로 소유권이 이전된 같은 날 국민은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준입니다. 이후 2024.02.22 국민은행의 임의경매개시결정과 2024.03.29 북대전세무서장 압류가 등기됐으나 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 이용현황 — 119호만 따로 보는 물건이 아니다
감정평가 현황에서 가장 중요한 부분입니다. 1층 120호·119호·102호는 인접 호수와 복도 사이의 벽체 구분 없이 하나의 자동차관련시설로 이용 중입니다. 즉 등기상 119호를 낙찰받더라도 실제 사용상태는 다른 호실과 연결된 형태입니다.
③ 배당 구조 (현재 최저가 2,407,370,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 26,473,700원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 10,080,000,000원 | 2,380,896,300원 |
| 미배당 | - | 7,699,103,700원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금에서 집행비용 26,473,700원을 제외한 2,380,896,300원이 국민은행에 배당되는 구조입니다. 채권최고액 기준 미배당은 7,699,103,700원이지만, 이 미배당액을 매수인이 인수하는 것은 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰은 가격을 낮추지만 권리 인수는 늘지 않는다
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 2,407,370,000원 | 2,380,896,300원 | 7,699,103,700원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 1,685,159,000원 | 1,665,907,410원 | 8,414,092,590원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 1,179,611,300원 | 1,165,415,187원 | 8,914,584,813원 | 0원 |
이 사건은 대항력 임차보증금 인수형이 아니므로 유찰될수록 매수인 인수액이 커지는 구조가 아닙니다. 각 회차 모두 인수액은 0원입니다. 다만 시장 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 49%라는 할인율 자체를 곧바로 시세 메리트로 해석할 수는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 유성구 복용동의 대전오토월드자동차매매단지 남측 인근으로, 주변은 대규모 중고자동차매매단지·지식산업센터·소규모 공장·단독주택·농경지가 혼재합니다.
- 현황 용도. 119호는 120호·102호와 벽체 구분 없이 자동차관련시설인 전시장·매매장으로 이용 중입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 1층이며 사용승인일은 2019.07.15입니다. 승강기·소방·주차·공용 급배수설비가 있습니다.
- 토지. 사다리형 토지로 자동차관련시설용 건부지로 이용 중이며 남서측으로 중로와 접합니다.
- 지역지구. 도시지역·준공업지역·자연녹지지역·대전도안지구2단계 지구단위계획구역이며, 중로2류에 접합니다.
- 공시지가. 818,400원/㎡, 토지면적 20,592㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 119호 독립성 확인. 현황은 120호·102호와 벽체 없이 연결돼 있으므로 호실 경계와 분리사용 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 실사용 가치 확인. 자동차 전시장·매매장으로 통합 이용 중인 상태가 낙찰 후에도 유지 가능한지, 별도 영업 또는 임대가 가능한지 확인해야 합니다.
- 시세 직접 조사. 최신 실거래 비교자료가 없으므로 동일 건물·인접 호실의 매매 및 임대 사례를 별도로 확인한 뒤 입찰가를 산정해야 합니다.
- 공동담보 구조 확인. 국민은행 근저당은 디-오토몰 다른 호실과 공동담보 관계가 기재돼 있으므로 최신 등기와 배당관계를 원본에서 재확인해야 합니다.
- 세금·비용 확인. 북대전세무서 압류가 존재하므로 실제 배당 시 당해세 등 우선채권 반영 여부를 매각 전 다시 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현재 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 현장에서 결정된다
이 사건의 권리분석 자체는 복잡하지 않습니다. 국민은행 근저당이 말소기준이고 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하며, 현재 자료상 임차인도 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 2회 유찰로 최저가는 4,913,000,000원에서 2,407,370,000원까지 내려왔습니다.
하지만 가격 판단은 별개의 문제입니다. 119호가 인접 120호·102호와 벽체 없이 연결된 자동차 전시장·매매장으로 쓰이고 있고, 최신 실거래 자료도 없습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 단정하는 것은 위험합니다. 권리 인수는 0원, 가격 판단은 현황·분리성·환금성 확인 후. 이 사건의 핵심은 그 세 가지입니다.
