대전지방법원 2025타경517. 계룡시 두마면 농소리 달라호스 제1동 제1층 제113호, 용도는 근린시설입니다. 감정평가 이용상태에는 113호가 공실로 기재되어 있고, 매각물건명세서 비고에도 현황 “공실”로 정리되어 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조 5층 제2종근린생활시설이며, 본건은 그중 1층 상가입니다.
권리의 중심은 2022.12.28. 설정된 연무신용협동조합 근저당권 1,176,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 2025.12.10. 임의경매개시결정과 2025.12.30. 계룡시 압류가 붙었습니다. 근저당권은 2026.01.19. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 우선순위의 기준은 기존 2022.12.28. 근저당입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경517 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 계룡시 두마면 농소리 1012 달라호스 1동 1층 113호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 제2종근린생활시설 · 1층 113호(공실) |
| 소유자 | 주식회사화양연화 |
| 감정가 / 최저가 | 964,000,000원 / 964,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 연무신용협동조합 / 1,085,152,324원 |
| 말소기준권리 | 2022.12.28. 연무신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,176,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2022.12.28. 근저당권입니다. 이후의 2025.12.10. 임의경매개시결정과 2025.12.30. 계룡시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오에서도 매수인에게 넘어가는 금액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 가격·회차 — 신건은 감정가 100%
현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로, 감정가와 최저매각가가 모두 964,000,000원입니다. 따라서 현재 가격에는 경매 할인율이 전혀 반영되지 않은 상태입니다. 시세 대비 싸고 비싼지를 단정할 실거래 기준가격은 제시되어 있지 않으므로, 감정가 대비 할인만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 | 최저가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 964,000,000원 | 951,960,000원 | 224,040,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 771,200,000원 | 761,088,000원 | 414,912,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 616,960,000원 | 608,390,400원 | 567,609,600원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 이 수치는 채권자의 배당 부족액이지 매수인이 추가로 떠안는 금액이 아닙니다. 현재·1회 유찰·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 964,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,040,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 연무신용협동조합 | 1,176,000,000원 | 951,960,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 12,040,000원을 제외한 951,960,000원이 근저당에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 224,040,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 계룡대실초등학교 북동측 인근의 구분상가로, 주변에는 학교·아파트·상업용건물 등 근린생활시설이 소재하는 대로변 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 제2종근린생활시설이며, 위생·급배수·승강기·소방·도시가스· 지하주차장 등 부대설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 인접 도로상태는 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 중로1류와 중로3류에 접합니다. 토지 공시지가는 1,157,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 113호의 이용상태는 공실입니다.
- 환금성. 주거용이 아닌 근린시설·구분상가이므로, 실제 매수 판단에서는 주변 상권과 임대수요, 공실 해소 가능성을 별도로 확인하는 것이 핵심입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2022.12.28. 연무신용협동조합 근저당권을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 등기 원본에서 다시 확인하세요.
- 근저당권 이전 확인. 2026.01.19. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권의 현재 권리자와 배당관계를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 제305호·제501호가 공동담보로 기재되어 있으므로 공동담보 목록과 각 물건의 진행·배당 상황을 함께 대조하세요.
- 점유 재확인. 113호는 현황 공실이지만, 감정평가 참고사항의 임대내역은 미상으로 기재되어 있으므로 입찰 직전 실제 점유와 사용상태를 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가가 감정가 100%입니다. 상가 임대료·공실률·주변 매매사례를 확인해 964,000,000원의 시장 적정성을 별도로 검증하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 771,200,000원, 2회 유찰 시 616,960,000원입니다. 각 회차에서도 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증”
본건의 권리 구조는 비교적 명료합니다. 2022.12.28. 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 계룡시 압류는 매각으로 소멸하며, 113호는 현황상 공실입니다. 현재·1회·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 신건 최저가 964,000,000원은 감정가와 동일한 100% 가격입니다. 따라서 권리가 깔끔하다는 이유만으로 가격까지 유리하다고 볼 수는 없습니다. 특히 본건은 아파트가 아니라 근린시설·구분상가이므로, 실제 승부처는 주변 상권과 임대수요, 공실 해소 가능성, 그리고 9.64억원의 시장 적정성을 얼마나 보수적으로 확인하느냐에 있습니다. 권리는 합격에 가깝고, 가격은 검증이 먼저입니다.
